看着节奏，中国次级贷也慢慢酝酿和发酵了。不知道这次交易对象，是纯机构还是普通投资者也可以参与。大家擦亮眼睛，地产下行周期毫无疑问。

成立历史：房利美全称为美国联邦国民抵押贷款协会，由当时的美国总统罗斯福和国会在1938年推动成立。1968年为减轻政府财政负担，房利美转变为公众持股公司。

为防止房利美一家独大，一家类似的机构房地美，即美国联邦住宅抵押贷款公司于1970年成立。

运行模式：两家机构都属于“政府资助机构”，获得政府信用支持，通过发行股票、短期或长期债券以获得资金，资金来源包括养老基金、共同基金以及外国政府资金。

两大机构的一般市场运作模式是：当市场衰退、信贷紧张时，他们提供债务融资，在二级市场购入按揭资产，向金融机构注入流动性；当市场转好时，他们再将手中的按揭资产出售给金融机构，并获得差价收益。

也就是说，这两家机构并不直接向社会公众发放贷款，而是买进按揭资产或是提供信贷担保服务，通过增进资本市场流动性实现盈利。

房利美和房地美所发行债券被认为是零风险，可以被银行等金融机构不限量持有；收益可以免地方所得税。

重要作用：房利美和房地美是美国最大的两家住房抵押贷款融资机构。这两大机构持有或担保的住房抵押贷款超过5万亿美元，占美国12万亿住房抵押贷款余额的近一半，由此可见这两大机构在美国房地产市场中的举足轻重的作用。

有分析指出，两家机构的规模几乎每5年就扩大一倍，发展过于迅速、潜在风险随之大幅度增加。同时，两家机构在美国颇具政治势力，在国会有巨大影响力，因此导致对其监管不力。

上述两家机构的风险在于，如果危机得不到控制，包括美国所有大银行、大型基金和退休基金在内的数千家金融机构，以及外国政府和投资者都将出现重大损失。如果房利美和房地美破产，将促使各国央行下决心抛弃美国政府债券和美元资产，这对美国金融体系的打击将是致命的，同时，也将严重影响世界经济。

将提高个人房贷对银行吸引力：今年5月份，相关监管部门召集各银行负责人召开住房金融服务座谈会，要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展。然而，由于房地产风险难以判断以及一些个人住房贷利率不高，导致银行发展该领域贷款的积极性较之前有所降低。

对此，杨驰表示，对于房地产市场来说，传统的个人住房贷款期限过长且无法转让，银行只能被迫持有到期，占用了大量的信贷资源。资产证券化产品可以帮助银行将个人住房贷款转移到表外，这将提高个人住房贷款对银行的吸引力。从长远来看，有利于缓解银行个人住房贷款额度紧缺的状况。

付兵涛也表达了类似看法，随着银行发行个人住房贷款证券化的推进，银行未来发放个人住房贷款的空间也越来越大，“因为每个银行的个人按揭贷款都有限额，如果将部分贷款转移到表外就可以降低按揭贷款占比。虽然个人住房贷款利率较低，但是对资本占用也低，所以银行对这块还是有积极性的。”

上述知情人士向《每日经济新闻》记者透露，目前，除了邮储银行发行个人住房贷款证券化产品外，另外一家全国性商业银行也计划在今年发行该类产品，规模约在几十亿。

“和大银行相比，小银行有一定的优势，小银行住房贷款利率水平高一些；规模比较小，容易发；内部流程环节也没有大银行那么复杂。现在有些地方性银行也在做 （个人住房贷款证券化），但是还没有发出来。”该知情人士透露。

不过，杨驰认为，大银行因为证券化资产标的多，从而在进行个人住房贷款证券化支持资产方面具有区域分布广、有利于分散风险的优势。总得来说，个人住房贷款支持证券化对房地产是一个利好消息。“个人住房贷款期限长、现金流稳定，是信贷资产证券化的首选。而且相对于企业贷款来说，个人住房贷款额度小、笔数多，有实物资产作为抵押品，有利于投资者分散风险。对于投资人来说，多了一种投资的选择。”

杨驰预计，在资产证券化初期，由于监管机构和银行对标的要求相对比较严格，信贷资产证券化产品是一种收益有保障的低风险产品，在市场发展成熟以后，汽车金融资产证券化、中小企业贷款资产证券化等产品将更多登上舞台。