高房价令公积金成为“鸡肋”，亟需专门金融机构：“住房公积金制度在中国住房市场化过程中发挥了重要的作用，但随着过去多年房价的大涨和房地产的发展，住房公积金制度已经无法适应住房实践的需要。”马光远对《中国经济周刊》表示，“当前，住房公积金在某种程度上成了拉大贫富差距和避税的工具，同时，住房公积金的收益率偏低，也造成了大量的资金沉淀。”

马光远说，住房公积金的制度缺陷是先天性的，如果说以前在房价比较低的情况下，缴纳住房公积金对解决住房问题还有作用的话，目前高涨的房价已经让住房公积金的制度沦为鸡肋，其效用远不如通过成立专门的金融机构，“通过利率优惠等倾斜政策，并且实施真正的购买免税，对解决居民的住房问题更有价值和意义。”

去年设立的国家开发银行住房金融部，可以说是中国式住房政策性金融机构的一个初级尝试。有行业分析人士认为，这个尝试还远远不够，应该在现有的庞大的住房公积金的基础之上，设立正式的国家住房银行，给予相当的政策倾斜，让住房公积金管理机构变成全国统一的银行，按照银行的规范化要求进行监管和内部管理。这个银行可以吸收公积金，也可以吸收正常的商业存款，对符合要求的购房者提供公积金贷款。

“既然现在各方认识已经达成一致了，就应该抓紧拿出住房银行的组建方案。”马光远对《中国经济周刊》记者表示，中国房地产发展至今，在金融支持层面其实非常滞后，成立住房银行无疑是弥补中国房地产领域金融短板的关键之举。

美国的“住房银行”：美国联邦住房贷款银行，可以说是美国政策性住房金融体系中的“公共住房银行”，它为成员银行提供住房方面的再融资，相当于住房融资领域的央行。更广义地说，如果把联邦住房贷款银行看作是住房贷款一级市场上的“公共住房银行”，那么美国的“三房”（房利美、房地美和吉利美）则是二级市场上的“公共住房银行”。

这四家机构虽然都由美国联邦政府发起，但除了吉利美是美国政府全资所有，其他三家均为民间资本所有，并没有政府资金介入。尤其是房利美和房地美，都是由私人和机构持股所有，曾长期在纽约证交所上市。因有很强的政府显性担保，“三房”被称为“政府支持企业”。

美国“住房银行”模式的好处是，政府不直接从财政出钱，只提供隐性担保，提升民营企业信用等级，加上市场运作，运作效率高。在市场好的时候，动员资金多，加快住房信贷市场的资金流动性，有利于降低住房融资成本；市场不好的时候，也可成为政府反向周期调节的工具之一。

不过，其弊端是，“政府支持企业”在企业天然的逐利性和政府要求的公益性之间很难平衡，企业管理层和股东很容易发生道德风险，滥用政府的隐性担保，为一己之私而大肆购买高收益但高风险的“有毒资产”，尤其是住房贷款在过度资产证券化后，责任与风险模糊不清，政府很容易担负上过高的政治风险和财政风险。