长期收益空间有待释放：分析人士认为，保险公司投资养老地产还处于探索阶段，其资金运用能力、产品设计和风控等能力都面临考验。就深圳而言，当地养老社区项目近几年内拿地热潮频现，但养老地产建设未必会迅猛发展。保险公司还将综合考虑资产负债、风险承受力等多重因素，审慎投资养老地产业务。

长江证券（17.92, 0.50, 2.87%）（000783,股吧）分析师刘俊表示，相较于钢筋混凝土的建设，专业医护团队的培育更加重要。“长期看护”和“专业照护”是切入养老市场的更好端口。第一步做基础设施建设，第二步谋求与医疗护理行业的深入合作，软硬兼施，保险机构才能真正分得养老市场的一杯羹。

对于政策释放更多空间的呼吁也在进一步发酵。继商业健康险税收优惠政策出台后，养老险相关政策的明确成为行业对监管后续松绑的期待之一。就养老社区运营而言，探讨新的运作模式成为保险业内人士的关注点。合众人寿董事长戴皓认为，如果完全按照租赁模式，对于投资人来说投资大、收益低、周期长，很难调动社会资本投入的积极性。而消费者不喜欢租房，更偏好购买，居住在自己家里。因此，养老社区运营应当实现“可租可售”。

戴皓建议，对实物型养老保险计划应给予个人所得税延迟缴税的优惠政策，即参与实物型养老保险计划的个人，其缴纳的保险费在不超过个人收入一定比例的范围内不缴纳个人所得税，而是在领取年金入住养老社区的时候再缴纳个人所得税。

泰康之家CEO刘挺军认为，应明确补贴方面的问题，区分是不是养老机构的核心点不应该放在是不是盈利上，而应该看是持有还是卖，如果是长期经营的，就应该享受补贴。他建议把补贴供方变为补贴需方，特别是应该在社保基金中拿出一部分来支付老年的病后康复和部分护理需求。

竞争加剧：与此同时，在深圳的养老社区项目可能将面临竞争加剧的格局。泰康人寿相关负责人表示，尽管深圳市政府初步规划200处地块用于养老地产建设，但面积仍然有限。相比之下，调研和挖掘市场需求的能力就显得尤为重要。

某大型保险公司负责人表示，保险公司“抢食”养老地产已成为公开的秘密，特别是在深圳这样的一线城市，拿地的难度相对较大，研判拿地后对自身业务发展的作用，是规划未来介入养老产业战略的重要参考。据粗略统计，目前各保险公司计划投资养老地产的金额已达数千亿元，但参与养老地产投资的市场主体水平参差不齐，除了保险公司外，还有建筑、护理等行业的机构有意试水。

前述负责人表示，做好养老地产的关键不在于单纯的房屋建筑和保单销售，而是需要进一步整合优化医疗、护理、教育、社区管理等各类资源，这样下来需要承受较长的投资周期，谨慎研判收益回报的年限。尽管保险公司对养老地产的计划投资额数额巨大，但实际投资额还仅仅是个零头，在投资结构和产品设计等方面都有改良的空间。

一方面，已有保险公司在直接拍地之外尝试更多的提升“对地影响力”的做法，举牌房地产公司便是一例。“举牌有助于增大话语权，对于业务整合也有一定帮助。而且很多保险公司的股东就是做地产业务起家，在把握市场资源方面经验更加丰富。”某保险公司人士对中国证券报记者表示，此外，也有保险公司尝试与其他公司签订股权转让协议，通过引入外来基因的方式，间接渗透享受相应的房地产投资方面的红利，“都在尽快通过各种方法适应市场，抢占先机，因为地块毕竟是有限的。”