石榴星球

QQ登录

只需一步,快速开始

微信扫码登录

使用验证码登录

拍卖房产捡漏机会几何 律师友情提醒:留意交割的隐性成本

查看数: 3311 | 评论数: 3 | 收藏 0
关灯 | 提示:支持键盘翻页<-左 右->
    组图打开中,请稍候......
发布时间: 2015-7-22 10:46

正文摘要:

张先生一口气花了104万买下了一处法院拍卖的房屋,但办理过户时才发现该房屋存在种种问题,竟需要缴纳各种税费共计40多万元,张先生以约定显失公平为由,一纸诉状将拍卖公司告上法庭。 目前本案正在审理中,虽然 ...

回复

兔子窝边草 发表于 2015-7-22 10:48:32
北京拍卖房同样受限购令制约:对北京而言,购买法院的拍卖房是否同样要考虑限购令呢?中国经济网记者就此问题向北京市住建委求证,得到的答复是,北京司法拍卖所得房产同样被纳入限购范围。

也就是说,只要居民最终获得了房屋产权,并挂在自己名下,就属于京籍家庭不能超过两套房屋的限定范围之内。如果家庭已有两套房产,则不能参与购买法院拍卖房产;如果购买了司法拍卖房产而没有达到限购条件的,同时仍然符合自住型商品房的购买条件,则仍可以申请购买自住型商品房。
兔子窝边草 发表于 2015-7-22 10:48:10
房款需一次性缴清:中国经济网记者了解到,购买司法拍卖房产,一般需要在一定工作日内一次性付清房款。北京产权交易所工作人员告诉记者,一次性还是分期缴纳款项是按法院的具体要求来操作的,目前尚没有处理分期付款的司法拍卖行为。这对资金流有困难、想通过贷款买房的人来说难度稍大。

值得一提的是,有网友表示,如果法院拍卖的房子仍然有住户居住,尤其是有户口关系的话,住户有可能拒不搬离。拍卖公司工作人员表示,如果存在这种情况,有必要提前了解法院是否负责清场,如果法院不负责清场,则需房产竞得者和房屋实际住户达成协议,这其中所需耗费的精力、时间、物力,并不好用简单的数字价格来衡量。
兔子窝边草 发表于 2015-7-22 10:47:41
买拍卖房需交纳一切欠费:中国经济网记者了解到,一般来说,通过法院拍卖而成功竞得房屋后,竞得人在办理产权过户时原则上只需要缴纳契税,但实际执行过程中,如果法院在拍卖公告中声明一切税费自理,则还存在缴纳营业税、个人所得税的可能性。因此,建议拍卖人在拍卖之前去相关税务部门问清实际需要缴纳的税费,如印花税、交易费、测绘费、权属登记费及取证费等。

法院提醒,标的物转让登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税费及其可能存在的物业费、水、电、气等欠费均由买受人承担。也就是说,与购买商品房需交的费用相比,买法院拍卖房除了原本应该缴纳的各项税,还需要向所拍房产的物业交纳一切欠费。

此外,购买拍卖房还需要支付一定的佣金,一般占成交房价总额的1%~5%。有些拍卖公司实行阶梯式付款,房屋成交金额200万以下佣金5%,200万以上则付佣金3%。

除上述看得到的费用需要缴纳以外,还存在一些隐性成本。北京铭滔律师事务所孙涛律师指出,拍卖房产可能存在复杂权属关系导致产权难办理、质量没保障,或者法律规定的执行回转程序(笔者注:即撤销或变更之前的拍卖),都有可能增加购买司法拍卖房产的隐性成本。

另一方面,司法拍卖房产也存在降价的可能性。中国经济网记者了解到,成功竞拍必须两次以上竞价才有效,如果只有一次出价,以流拍论处。线下拍卖也会出现流拍情况,据《北京产权交易所实物资产转让拍卖实施办法(试行)》第十条,“只产生一个竞买人的,不得进行拍卖”。如果产生了流拍,法院会委托拍卖公司重新举行拍卖会,并在标的物说明上注明房屋是第几次拍卖。在一次、二次流拍后,起拍价会有20%以内的降价空间。这也是为什么很多有经验的竞拍者在第一次拍卖时选择观望,到第二次、第三次拍卖才出手。