宅基地政策：“两权”抵押贷款试点中的农民住房财产权抵押，受2014年初启动的农村“三块地”试点改革影响很大。从目前来看，“三块地”中与农民住房财产权关联最紧密的农村宅基地流转，进展最为缓慢。前述接近国土部专家认为，按照现在政策规定，每户农民只能有一处宅基地，而农户宅基地的使用权转让又被限制在本村村民之间，因此使得整个试点区域内，农户宅基地的流转基本没什么进展。

而“两权”抵押试点中的农民住房财产权抵押贷款，就涉及到宅基地的流转限制问题。上述专家认为，农民的住房财产价值本身就不高，再加上政策限制，一旦出现贷款人到期违约需行使抵押权的情况，抵押物的可转让对象就会极其有限。相应地，银行处置抵押物变现也会很困难。

决定农村宅基地抵押物价值的重要因素是市场的规模，而现行政策限制城里人去农村买房，外界所期望的城乡统一市场尚未建立。对此，全国政协经济委员会副主任厉以宁、北京大学教授周其仁等都曾提出过意见。关于农村宅基地的流转问题，中农办主任陈锡文的回应是，农村宅基地是保障性住房的产物，并非商品，非集体组织内成员通过买卖获得这一保障性的权利，就是对集体组织内部成员权利的侵犯。

前述接近国土部专家的分析是，国家出台一系列限制禁止城镇居民到农村购买宅基地和农村住房的政策性文件，主要目的是防止农村集体土地制度被小产权房等非法用地破坏，最终可能减少耕地；但从目前农村情况看，空闲宅基地明显多于新申请宅基地面积，正是这样才导致全国村庄每年扩张总面积高达30多万亩。

因此，在这位专家看来，允许宅基地和农村住房流转给城镇居民并不会破坏农村土地集体所有制，更不会损害农民利益，不会导致全国耕地面积减少，而是会有效利用农村大量闲置宅基地，对正在推进的农民住房财产权抵押贷款大有裨益。上述专家均建议，在接下来的农民住房财产权抵押贷款试点实践中，应多尝试农村住房财产权流转的渠道，并在总结试点经验的基础上，尽快修改限制宅基地及农村住房流转的相关法律规定。