回购原因成迷 为业绩还是利益输送？根据《华夏资本——邦星1号专项资产管理计划资产管理合同》中产品提前终止的适用条件，投资者表示，合同约定在产品三年封闭期内不允许委托人退出和转让，除非以非交易过户形式，因此中信证券严重背离产品合同。举报的投资者质疑，“有理由相信，此次要求强制以低价回购，正是为了调整报表，让业绩不那么难看。”

一季度券商业绩的确表现不佳，中信证券一季报显示， 2016年一季度实现营业收入76.00亿元，同比下降23.49%；归属于母公司股东的净利润16.41亿元，同比下降57.00%。而在2014年，向SPV出售京深两栋物业带来的约50亿元收入扮靓了中信证券年报，当年实现净利润113.3亿元，同比增长116.2%，考虑到成本摊销因素，中信启航对中信证券当年净利润的贡献大约在20亿元左右。因此曾被媒体质疑，业绩高速增长背后是通过该首单REITs实现的。

然而随着市场行情下滑，中信证券一季度加权平均资产收益率则从3.76%降至1.18%，大幅减少近七成，但不动产租金却水涨船高。中信证券及其子公司2014年产品成立日（4月25日）至年底为相关办公楼支付租金2.7亿元，2015年租用相关办公楼的租金为3.99亿元。

由于中信启航的目标资产是中信证券的主要办公场所，如果不动产价格维持当前水平，中信证券则可能要在计划终止时以较高溢价购回这笔资产，同时因为仅持有10%的次级份额而无法对冲。

而中信启航的次级份额间接持有人则表示，“中信证券强制要求孙公司管理的资产管理计划的投资人以极不公允的价格转让份额给自己，交易对手还大多是本公司员工。但中信证券未履行董事会程序，且未进行任何信息披露，我们认为涉嫌严重利益输送。”

类REITs产品折射中信证券创新窘境：业内人士表示，目前国内尚无真正的REITs，中信启航与REITs部分相似，属金融创新型产品，中信证券的资管、直投子公司、营业部都参与其中，分别扮演渠道、管理、销售等角色。事实上，REITs产品在国际上主要由房地产企业设立，通过REITs将重资产的物业转化为流动性更高的资产支持证券，相当于资产变现过程。

有业内人士指出，REITs产品的设计者应该是持有酒店、写字楼等的物业运营机构，即购买物业并打包成REITs上市然后退出。但中信证券盘活的资产是自己重要的办公场所，房地产又并非经营主业，导致目前难以实现风险对冲，也难以退出的两难局面。

另外，国内REITs市场之所以迟迟未能发展，主要还是由于在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律。此外，国内目前对于REITs投资者的准入、退出等相关措施也不太完备，流动性难以把握，较难实现大规模推行。