去工业化+去商业化=空心化：话说回来，“商改住”，难道住宅不过剩么？中国经济现在面临的是多线作战。房地产是主战场。然而，商业地产往往是整个房地产市场的先行指标，代表商业投资者、经营端和消费端的承受力都到了一个极限。

实体工业已在去化，实体商业再不兴，直接危及的将是整个地产和金融大盘。所谓“现代服务业”，终归要服务实体的人和资产。城市因生产和商贸而兴。目前局面的源头，是长时期来鼓励低成本投机和囤积资产，导致对生产、流通和消费都造成挤出效应。但地产投资者的另一头对应着银行的负债，降价意味着破产和金融被动紧缩。假如再放水，推动的仍是资产价格，而不是资产回报，对经济的意义何在？

陈启宗的预判：漫漫寒冬。接下来几年的商业地产市场，将经历残酷的洗牌。万达商业已预判2016财年将首次陷入“减收”，但很多房东还没醒：深圳去年商业租金急跌的情况下，二手商业的销售挂牌价还上涨了7%。可谓“不到黄河心不死”。

恒隆集团主席：陈启宗。商业地产大佬、香港恒隆集团主席陈启宗，在一年前的《致股东信》中就预判了这场“寒冬”：    鉴于内地和香港零售市道均放缓，我们正为漫漫寒冬作出防备。本人乐见形势被错判，但在现阶段保持警惕当属审慎之举。毕竟，无论经济或地产业均未见许多利好迹象。

    在天津的恒隆广场开业后六个月内，当地最少有六家具规模的零售物业结业！我们从不认为彼等之困境乃吾等所致；儘管我们位居市场最佳之列，但并非强大至斯。未来的竞争固然会减少，但我们对此并不特别雀跃，皆因其在在说明：市道现正陷于低迷，并淼无结束迹象。

3个月前的《致股东信》中，陈启宗再发警告：    从业绩来看，在内地方面，除上海以外，我们正面临租金下调的压力，甚至港汇恒隆广场亦如是。此外，除沈阳的皇城恒隆广场外，我们其他内地零售物业于二零一五年度下半年的租金收入均较上半年为少。再者，除沈阳的市府恒隆广场外，我们的租户于下半年的生意额亦低于上半年。

大部分人鲜有察觉，实体店正悄悄改变。购物者在一家购物商场的整体体验，也许在五年内便会与今天截然不同。我们希望为这场革命作好准备。对“商改住”或者“商改×”，不外乎老年中心、创业中心等选项，陈启宗并不看好：商场位居租金回报率最高的物业，绝大部分的其他用途，回报率将大为逊色。

注：陈启宗不止是个香港地产商，他是中国与全球化智库咨委会联席主席、亚洲协会（洛克菲勒家族创办）副理事长、小米的早期主要投资人。在中美政商两界举足轻重。