吴亚军投射融资信号：房企面向投资者开展路演本属平常，但发生在龙湖身上则需另当别论。观点地产新媒体查阅资料发现，龙湖历史上只公开进行过两次路演。第一次是在2009年11月2日-9日，龙湖在香港、新加坡、美国、欧洲等地展开首次公开上市路演，这次路演最终让龙湖公开配售冻结资金412亿港元，获得57.5倍超额认购，也让吴亚军超越碧桂园杨惠妍晋升中国房地产女首富。

第二次则在2011年3月28日-30日，龙湖为上市后发行的第一笔海外债券分别在香港、纽约、新加坡、波士顿、伦敦等地开展路演。这次路演最终让龙湖7.5亿美元票据获得了超70亿美元认购，超额认购近10倍。从这两次公开的路演结果来看，龙湖显然不出手则已，一出手必然一鸣惊人，在资本市场上要有大动作。因此，此番龙湖隐秘频繁开展反向路演，不禁让市场好奇，这一次，吴亚军又要向投资者传递什么信号？

而从此次龙湖地产北京重庆反向路演纪要内容来看，并没有跳脱正常路演的套路，即上市公司邀请国内各大投资机构的专业分析师，通过现场实地考察，与公司管理层直面对话，主动与投资者进行“亲密接触”，以此来全面展示企业的核心优势，传达企业的发展战略，令投资者对企业的持续成长能力产生信心，并将这种信心转化为在资本市场的持续资金支持。

值得注意的是，龙湖此番还安排投资者参观了公司位于北京的两个新开业购物中心项目，以及位于重庆的大型购物中心大坪时代天街新开业第三期项目，并重点强调了公司对商业项目严格的利润要求，即要求公司开发后持有运营的商业项目在开业三年内必须达到约70%毛利率和约6%收益率。

实地考察项目、强调利润要求，显然商业项目是此番龙湖地产毋庸置疑的主角，而此举也让外界猜测，龙湖此次路演或意在为商业地产项目融资。事实上，在龙湖大规模自持的商业地产当中，并非没有商业项目股权融资的先例。

2015年1月12日，龙湖联合加拿大养老基金投资公司宣布，加拿大养老基金投资公司承诺投资约12.5亿元（约2.34亿加元）用于发展苏州时代天街项目。同时，双方已于2014年12月23日共同成立合资公司。

而在今年10月21日，龙湖再次宣布，重庆市商场项目龙湖西城天街引入加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB），CPPIB以作价1.93亿加元（约11.31亿港元）占该物业49%权益。

业内人士就分析，伴随着新一轮调控政策的收紧，特别是对于房企购买土地资金来源的限制，房地产企业公司债募集资金不得用于购置土地和偿还银行贷款的新规等，都将大大挤压了房企资金杠杆操作的空间。

在这种情况下，原本房企拿一块地可能只需要付出30%的自有资金，现在则需要付出100%，这无疑将大大增加企业的资金压力，即便是财务情况稳健如龙湖也不能例外。另一方面，龙湖坚持每年将销售回款的10%用作商业投资，并按照龙湖目前9亿元的年

租金收入设定了到2020年租金收入达到50亿的经营目标。这两个已公开的数据，无疑都要求龙湖未来在商业上必须不断加大投资、扩大规模。而在杠杠操作空间受挤压，政策调控收紧或影响回款，而商业投资又面临较大资金缺口的情况下，龙湖资金无疑将面临承压局面，这或许也是龙湖此次路演的最大动因。现在，吴亚军已经向资本市场伸出了橄榄枝，而资本市场对于龙湖商业将作出何种反馈，我们将拭目以待。