调结构控风险：房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切。在银行信贷“调结构”的大方向里，个人住房按揭贷款属于“房地产类贷款”，银行对此有一套风控逻辑。某股份制银行零售总部管理层人士告诉第一财经记者，在所有的“调结构”考量里，楼市宏观调控动向是他们“最重要的指挥棒”。

早在去年底，中央经济工作会议就提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落；要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。

周小川在今年全国两会上也表示，去年部分热点城市房价快速上涨，带动房地产贷款猛增，预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢。

“管住货币”落到具体的额度管控上，不少银行分行人士感受到了当地监管对辖内各行房贷规模的重视，甚至细致到每个月的增量和余额。“我们每个月都要压额度的。”上述银行个贷部门的管理层表示。

除了政策因素，各家银行也有对房地产类贷款的风险把控。从数据来看，上市银行个人房贷不良率在0.3%左右，远低于全行业1.74%的不良率。但银行仍然讲求信贷结构的合理，投向不能过度集中。在去年全行业对房地产类贷款加大投放力度之后，信贷结构优化成了各家银行面临的任务。

“流动性管理”则是高悬的另一根“指挥棒”。一方面，不少银行零售贷款中长期资产的盘子已趋于饱和。更形成压力的是，当前市场资金趋紧，半年末MPA考核又大限将近。整体来看，银行已采取从严的流动性管控措施。

重回“鸡肋”：在政策导向及风控、流动性管理之后，银行最终的算盘还是要打在定价逻辑上的。上述个贷部门管理层人士告诉记者，银行实际放贷成本为5%左右。而目前中长期贷款的基准利率仅为4.9%。

进一步从银行内部计价来看，去年初，第一财经记者从某上市银行总行零售条线负责人处获悉，该行对房贷采用“薄利多销”策略，调低了风险内评法里的房贷计提，并在FTP计算中给房贷以优惠计价。以该行的政策计算，各分行房贷利率不低于“8.3折”即能保本，因此各基层行有动力做大房贷业务。今年以来，多家银行类似的内部优惠政策均已取消，部分银行还数次调高了FTP（内部资金转移定价）计价，房贷业务对基层行而言重回“鸡肋”。

毕竟，继管控流动性风险及信用风险之后，“稳住息差”已成全银行业的又一大要务。一些房贷额度已经所剩无几的分行，就会上浮利率，量少自然价高。对于个别额度尚宽松的银行而言，房贷定价也有一定程度的调整。

自称房贷利率仍是“良心价”的某银行内部人士向第一财经记者表示，该行首套房贷利率最低仍有9.5折的优惠，但总体房贷利率必须调节到基准上浮，因此该分行的策略为“放一笔9.5折，必须配一笔1.1倍”，且“放贷先后按利率高低排序”。

除“价高者先得”外，上述银行内部人士还向记者透露了另两条获贷捷径：一是该行的“高净值客户”，可以更快获得贷款；二是对于一手房按揭贷款，若开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷发放也可能“插队”。