改革尚需破解四个阻力区：业内人士、专家和普通购房者都向《了望》新闻周刊记者表示，我国大多数老百姓拥有的住房都用来自住，属于满足基本需求，我国房地产税改革应考虑国情差异、发展阶段不同与居民收入水平差距。因此，目前征收房地产税需要突破四个阻力区。

一是要有切合国情的税收减免。 根据住建部统计数据，我国购房者中首次置业的刚性需求人群多年来始终占大多数，购买二套房改善型需求者居次。胡光辉建议征收房地产税时减除土地价格。“我国房价中有一大半是土地的价值，市中心300万元的住宅，可能200万元是地价。”据其介绍，在房地产税收制度完善的国家和地区，比如美国和中国香港地区，其房产持有税都有相应扣除。美国首套房购买者可以享有减免个人所得税的待遇。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉也介绍说，美国、日本等发达国家，除扣除项以外，实际税基还要在房屋评估值的基础上再打4——6折，还会限制税率和用途，房价涨了还要降低税率，确保税负不超过收入的3%——4%。而且，首套房、低收入者、孤寡人群都有很大减免。

二是要做到征税对象公平。我国大城市周边小产权房比较普遍、数量较多。小产权房未缴纳任何税费，却享受城市基础设施投入和各项事业发展带来的红利，获得了相当可观的经营性收益。如果只针对购买了合法商品住宅的居民征收房地产税，显然不公平。

此外，我国带有福利性质的住宅体量巨大，是否征收？如何征收？都应该有理有据。专家表示，我国住宅有央产、单位产权和私有产权房，还有房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等很多种。如果征税界定不清，反而可能会加大不公。

三是房产价值评估要做到合理。专家表示，我国各类住宅小区按照产权、品质、位置、物业服务、学区等不同，价格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同，以及是否缴纳土地出让金和各种税费造成的价值评估障碍，还有公共配套不同带来的差异。

比如，学区房的房屋质量可能很差，但交易价格很高。对于原住户而言，其收入大多并不高，居住面积狭小。如果基于换房而需缴纳高昂房地产税，对原住户可能是沉重负担。此外，一个小区里楼层朝向不同的同户型住宅，可能价格差异较大。但目前普遍缺乏专业化房产评估公司，真实市场交易价格与评估价之间差距很大。

四是我国房产信息不充分和不完整的问题仍然突出。房地产信息管理部门人士介绍，有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的产权证明；有的经租房和原有私产因各种原因而失去了产权证明；有的人为免交契税而长期不去办理登记；以企业名义购买但个人享用，还有代持的和无名却实际占有等等情况。如何准确全面获取房屋信息，仍然是一项长期艰巨的任务。

合理整合现有涉房税收：调研中，《了望》新闻周刊记者发现，房地产税尽管有多种好处，但在我国现实国情下，如何做到制度设计于法有据、整合税费合情合理，依然有许多值得研究之处。业内专家认为，目前，我国房地产项目开发需要缴纳20多种税费，购房者需要缴纳10多种税费，其中许多税费与国外房地产税征收名目相同。

在房地产项目开发建设过程中，需要缴纳10多种税：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税、房产税和土地使用税、耕地占用税等。其中，主要是5.5％的营业税、25％的所得税和土地增值税。

此外，还征收了与城市建设相关多种税费。比如，市政费、电力设施费、天然气管道费、通信设备费、自来水管道费、教育设施建设费、园林绿化费、地下管网建设费、人防设施建设费、海绵城市建设费等。“我国征收的这些税费，在国外有好几种已经包含在房产税当中。”胡光辉表示。

在购买住房的交易和持有环节，也要缴纳多种税费。比如，契税、个人所得税、营业税、物业维修基金、有线电视初装费、天然气安装费、暖气初装费、印花税、登记抵押费、公摊费、物业费等。二手房交易中，购房不足2年的要按交易全额缴纳5.6%的营业税，还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额，缴纳20%的个人所得税、2.4%的中介服务费。对于非唯一住房，需要缴纳1%的个税和1%——3%的契税，即便是“满五唯一”住房，交易税费也达到总价的5%左右。

在美国居住多年的南京市民朱先生向本刊记者表示，现在国内改善换房的交易成本较高，卖掉小房子，再买一套大房子，就要缴纳几十万元的税费，基本上“吞食”掉了一套房子几年的增值收益。“国外只对售房后18个月内未购置新房的净收入，开征资本利得税。国内是买和卖都收税，这就限制了改善需求，不太合理。”