案例2

“老海龟”吐槽美国房租回报

徐先生：广州人，1998年出国留学，2007年回广州

身份：美国经纪人2009年开始执业

徐先生对南都记者说，一位朋友在美国做房产经纪，目前正在新泽西感受美国的大飓风，并在狂风中祈祷：让暴风雨来得更猛烈一些！(这样把他手上那几栋超过60年房龄的房子都吹倒，可以让保险公司大赔一笔)。这位在美国的朋友表示，现在他99%的客户来自中国大陆地区，虽然他没赶上“买房投资移民”最好的时光，但现在还是处于一个“次好的时光”，沿海城市的富豪都是先送子女读书，再通过子女买房，聪明了很多，也低调了很多，以前提着百万现金买房的现象没有了。现在他手头上很多客户都是国内二、三线城市家里基本没有海外背景的“土地主”。

在这位资深美国经纪人眼里，有些数据非常重要：美国房价下跌是没有底线的：夏威夷、旧金山一些地段的房价至今还未恢复到1988年最高峰的价格。

美国很多州对投资买卖房屋的法律不一样，交易税、契税、年限都不同，特别是一个增值税，有时候要交差价的30%，达到一定盈利比例税率还要高，目的是限制炒房暴富，所以弄不清楚就很容易吃亏。

有些州对移民家庭待遇也不尽相同，即使是绿卡持有人家庭读大学都要out-state的学费，根本享受不到应有的福利。

投资提示：徐先生建议美国全国房屋租金平均回报率只有4%至6%，好一点的州也不过8%左右，这个和15年至20年贷款期基本相吻合。好多房子不能分拆分租，加州有专门的机构定期检查房屋的出租情况，标准是：一家房子的厨房炉灶的数量，超出标准，要重罚；指望以租养房不大现实。

案例3

“以房养学”宜买三居室

蔡先生：留学生

身份：2010年留学澳洲，主修会计学，有几个朋友在当地买房

蔡先生，从2010年到澳洲墨尔本留学，近期刚回到广州。“墨尔本的房价下降过，但最近有所回涨。”据他介绍，“买别墅大多有三个房间，可以把两个房子租出去，墨尔本地段较好的区月租金为600澳元，较次的为500澳元。按当地生活水平，留学生一个月生活费1000澳元左右。家长的确可以读完书把房子卖了，以房养学的情况还是有点，但前提是有钱。在墨尔本，地段最贵的房子在东南区，最差的在西北区，较难出租。”蔡先生说，2010年时，西边的别墅价位为30万澳元，离市区较远，如坐火车代步，抵达市区一个多小时，不适合出租。蔡先生表示，从当地实际情况看，“以房养学”适宜在大学附近，很方便租借，或最好在火车站方向。“当地的私立高中、初中的租金和房价都很贵，就是为了学位。但大学是为了出租，租金贵，但房价不贵。”

事实上，蔡先生身边的朋友也纷纷买房置业。“有个好朋友2010年在墨尔本市区中心购买了一间studio(单身公寓)，不算阳台的面积，共计20平方米左右，装修很精致，家具齐全，大概1万澳元/平方米，2012年回国要将房子卖出去，增值了不少。”蔡先生表示，在墨尔本也可以买地建房，在200至300平方米，车库和花园也算在内，土地价约为20万澳元，但建筑费需要将近20万澳元。据蔡先生表示，买地时间花费较长，要进行报备等程序。

投资提示：邦拓国际高级海外置业顾问Sw eety，建议以房养学，通常买两房或者三房较为合适，因为紧邻大学的租房需求旺，而且租金也比周边的房屋要高。两、三房，业主的孩子可以住一个房，其余的出租给其他留学生，租金可抵留学的生活及学习费用等。另外，一些名校的周边的房屋都是非常紧缺，即使日后毕业后回国，也可以作长线投资作用。在墨尔本，假如有两套房，倘若将租借的房子卖出去，就要交税。”