注意事项

1.注意房产周期

美亚置业集团负责人表示，海外房产市场具有较强的周期性，房产周期一般都在七年以内，所以在低价位买入而维持拥有五年或以上的买家贬值风险极低。如果如期判断错误，国外的房子可能价格还会跌，买进了之后，房价跌了，资产就贬值。在考虑海外房产投资时，率先要关注房地产市场指标以及经济增长、失业率等宏观经济指标。

2.了解税务环境

国外买房子流程比较多，法律上要求比较多，购买的时候，是不是有一些法律方面的隐患，这需要搞清楚。我国现在买住宅没有持有税（房产税），现在只有上海和重庆开征房产税，税率很低。但在国外一些国家，拥有了房屋每年都要交税，每年都要交2%。养房成本挺高。

3.一次性付款不科学

中国买家喜欢一次付清房款的习惯在海外购房中并不科学，在海外买房贷款，银行是把关人，因为在置业者申请贷款之前，银行会去对房子做一个评估，如果买房成本太高或没有升值的潜力，银行不会贷款。所以，海外置业者在买房时最好申请银行贷款，这样不至于买到不好的房子。

4.买房不等于移民

近日，在不少房展会上，在一些海外项目打出“买房送移民”、“免费代办移民”的旗号，而实际根本不具备合法的移民中介资质，美亚置业集团负责人表示，热门国家的移民政策越来越紧，目前只有少数欧洲国家，如塞浦路斯买房可带居留权，而大多数国家买房不等同移民。

5.选择合格的中介机构

来自澳信集团、美亚置业信息显示，选择海外房产时，当地对在购房、持有、出租、出售等诸多环节要求非常严格，仅购房合同、银行贷款合同全为英文而且还需要律师陪同。因此，一般在购买海外房产借助于中介机构。房产项目后续服务是否能跟上也是考察中介机构服务和实力的重要因素。而海外置业中介机构良莠不齐，往往利用市场信息不对称误导投资者，最后给投资者造成不可挽回的损失，因此一定要选择合格权威的中介机构。

投资比例迅猛上升

值得注意的是，受到国内楼市调控等因素影响，海外置业的人群也从原来的以留学、移民为主，向纯粹投资性购房目标转变。美亚置业数据显示，在目前以投资为目的的海外置业比例已达到50%，而10年前此比例仅为35%。

“中国人以往在海外置业的原因是为了子女留学以及家庭移民需要，而近4年，因美国楼价在个别城市跌了超过六成，如拉斯韦加斯等，很多喜爱低买高卖的物业投资者现在会大量买入低价物业用作投资用途而非自住。”美亚置业集团高级副总裁徐兆基表示。

徐兆基表示，一般而言，大部分中国买家买澳洲物业他们都会选择贷款方式，因金额不少，而购买美国物业则一次性付款的多，因价格可能只是澳洲的1/5。“中国买家一般都选择他们较为熟悉或已有亲友在的地区投资，除价格外，同时会很看重土地以及房屋面积。”不过，在澳信集团销售部经理彭艳丽看来，海外市场投资与国内不同。彭艳丽表示，目前澳大利亚由于市场成熟，澳大利亚房价7年翻一倍。投资收益相对稳健，中国的一线城市租金回报率只有2.5%至2.7%左右，而澳大利亚租金回报率在6%。“澳大利亚房地产市场已发展100多年，政府对于房地产利润有严格规定，因此与国内不同，单靠投机难以发财。”

暗藏众多风险

不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，众多海外开发商进入中国市场招揽客户，但是，由于各国经济发展状况不同，各国的经济发展前景、房地产周期、汇率的波动会影响到投资的收益。

比如今年美元相对于人民币在贬值，不同国家汇率的波动会影响到投资的收益。此外，按照内地的投资模式，选择好的地段便能获得不错的回报，但是海外的房地产市场发展具有自己的周期，业内专家表示，美国房地产虽然近期有复苏迹象，但是各个州情况不尽相同，“比如美国底特律，由于汽车工业的衰退，那里的房价近些年一直在走下坡路”。

据悉，澳信集团主要销售项目集中在悉尼、墨尔本及布里斯班三大首府城市，彭艳丽表示，即使在房地产市场较为安全的澳大利亚，不同地区城市房地产发展情况也不尽相同。“墨尔本、悉尼等大城市的房地产，有的地区看似比国内便宜，但是，这些地区往往人口很少，当地经济并无特色，看似便宜的价格背后隐藏巨大风险。

此外，在澳大利亚没有房产税和遗产税，国外税收环境因国而不同，目前环境都较为宽松。海外购房买卖不需要为卖家付营业税及个人所得税，甚至免中介佣金。有些国家如新西兰，连印花税也免了，购房成本在外国比中国还低。而美国，不同的州针对房地产税收也不尽相同，加拿大税率是全球税，购房者即使加入加拿大国籍，在中国做生意也是要向加拿大政府报税。