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中介不会告诉你的南欧投资移民

Dos & Don'ts

1、葡萄牙首次购房要缴纳房产税和房价0.4%-0.8%的印花税

2、希腊入籍需等待10年

3、入西班牙籍，每年需坐180天“移民监”

4、在塞浦路斯投资移民获长期居住权后，不能在该国就业

5、葡、西和希腊对入籍都设语言要求，房产不可提前转售

6、西班牙首5年通行证只能来往本国，不适用其他申根国

7、极力吸引外资投入直接反映本国刚需的不足

入籍误区：那些“永久暂住证”

在西班牙，除非房产持有者每年在该国居住满180天，否则永不能入籍。房契换来的只是“永久暂住证”。

“虽然门槛从原先初拟的16万欧元提升到了50万欧元，但每天来自中国的申请依旧络绎不绝。我善意地提醒他们，想拿西班牙护照非常困难，除了苛刻的语言要求，首5年得住满2年半。但电话里总是传来不屑的回答。”樊滨恺无奈地说。

樊引述消息人士说法，西班牙5月确定的新移民草案有望在今年底前在国会通过。项目之所以未推先热，原因就在于西班牙低迷的楼市。由于严重的房地产信贷泡沫，西班牙各大银行目前是最大的房产拥有者， 房价低迷不振。以马德里郊区60平米的普通公寓为例，最低3万多欧元就可以买到，在很多中国投资者看来，简直就是“白菜价”。

按照草案规定，申请者以现金（不含按揭）购买一套或多套房产达到50万欧元后，最快一周就能取到西班牙内政部签发的1年居留权，只要房产不转卖，可自动续签2年；满5年后，就能得到永久居留权。但必须注意，首5年签发的通行证只适用于来往西班牙，并不能自由出入其他申根国家。更严苛的是，除非房产持有者每年在该国居住满180天，否则永不能入籍。简而言之，房契换来的只是“永久暂住证”而已。

樊滨恺告诉记者，大部分已申请项目的中国客户并不在乎是否能入籍，通常会购买马德里、巴塞罗那和马拉加等市中心的多套公寓，建立一个中小型的房产组合，静待房价从历史最低点反弹。

樊滨恺所在的律师事务所去年将旗下整栋律师楼卖给外籍人士作酒店用途，一年的收益高达100万欧元。

他说，许多中国富豪通过一个名为Luxury Market Travel的高端展销会认识西班牙顶级房地产开发商，再由西班牙旅游机构转介给相熟的中介。去年12月，第一批看房团买下了14套临海别墅，至今已累计在西班牙Girona地区成交近10亿欧元。据本地媒体报道，部分房产会用来开发顶级奢华的度假区。

“负责推销的西班牙中介前后花费了10万欧元，全程陪同中国客人豪游欧洲，最终才促成了巨额成交。”樊滨恺说。

记者在官网上看到，今年Luxury Market Travel Asia3天的活动共聚集了70多个国家500家奢华旅游提供商，涵盖游艇、酒店和海滨度假村。

截至去年底，英国人、法国人和俄罗斯人位居西班牙房地产市场的三大外资买家，中国投资者仅排在第16位，份额为3.4%。西班牙政府毫不讳言，新的移民法案将重点吸引中国和俄罗斯的买家。

除了买房，欧洲多国政府还鼓励外国人以购买当地股票和国债的方式获得居留权。西班牙副首相德桑塔·玛利亚在5月宣布，认购200万欧元该国国债的外国人可享居留权。以西班牙财政部发行的10年期国债为例，孽息率徘徊于7%左右，若信任该国的银行体系，这显然是笔不错的买卖。

在英国，投资100万英镑的英国国债，5年可换取永久居留权，但入籍条件与西班牙类似，每年需住满180天。匈牙利政府日前正式落实新的移民法案，申请人购买25万欧元的5年期国家移民债券，就可无条件居留5年。

吉安提醒，移民欧洲“看上去很美好”，但不能忽视个别国家高危的金融系统。房价在超低息环境下仍表现低迷，极力吸引外资投入直接反映本国刚需的不足；未来一旦美联储退市或加息，或引发新的金融动荡，抄底还需量力而行。