当租房跟金融走到一起，机会和挑战都有哪些？芝麻有用

惊梦寒山

会分期、斑马王国以及房司令等是近期热门的租房分期创业公司，均以O2O的方式迅速切入到该领域，提供的服务相对类似，以为租客提供押一付一，手续费一般为月租金的3%-5%，同时会给业务操作方二房东或经纪人单笔100-500不等的补贴。由于市场相对空白，租客需求强烈，订单上都有较好的增长，斩获资本亲睐。但当前来看，趣租、京东、易遨这一类公司有着更强的获客能力，且在数据积累方面有更多优势的公司未来更有可能大规模获客并有更好的风控水平，从而在定价上更有优势。

惊梦寒山

靠渠道获客的风控如何做？

在通过二房东或经纪人租房的业务中，风控主要在几个方面：

租客风控，各家均参照当前做信用借款对于用户的大数据风控模式；

业主、二房东、订单真实性风控，防止欺诈风险。如果租客是通过经纪人租房，则需要对实际收款人即业主进行风控，通过房产证、房屋实景、物业信息反馈、网络房源历史信息、业主身份信息等多重方式，重点在查实订单的真实性，防止欺诈风险；如果是通过二房东租房，除了类似对业主的风控外，还需要对二房东的历史经营记录，现有经营规模进行审核，合理授信，防止欺诈风险。

惊梦寒山

排除了欺诈风险，以上公司包括58月付仍都面临一个重要挑战: 违约风控及处置。

租客完成租房分期后，在后续的月份丧失了还款能力，或者没有还款意愿，恶意违约，此时需要采取催收及清理违约租客离开的措施，在此场景下，房东是没有退回已拿到租金的意愿的，对这笔“坏账”则要采取资产处置的措施。

在此场景下，不论是靠互联网获客的公司如58月付，还是靠渠道获客且有线下能力的公司，例如趣租、会分期等，需要和有经纪能力的中介公司合作来完成清理违约租客以及转租，按照一般经纪人会收取1个月租金作为经纪费，租房分期公司即便有一个月押金作为风险预留金，付完转租业务费后仍会产生经营费用损耗，同时假设租客对房子有损坏，则会造成更大损失。总体而言，租客违约造成的损失有限，但使得租房分期公司需要能找到合适的线下公司合作。

惊梦寒山

二房东融资-获得经营金融杠杆

二房东是租赁市场的重要力量，起源于社区人缘好拿房能力强的个人为社区业主提供房产托管服务，即业主和二房东一次性签署3年及以上托管租约合同，二房东将房子进行适当改造后再出租。业主托管房源后省时省心，二房东可靠房子改造（往往是N+1,2,3~N,即通过隔客厅多出房间数）后再次出租管理获得收益。但二房东在租赁市场口碑一直较差，一方面二房东的经营方式简单粗暴，靠打隔断，增房间来获得超额租金收益，装修简陋，物业管理服务确实，居住体验差；一部分二房东甚至采取随时毁约清退租客，任意涨房租等“坑蒙拐骗”的方式谋取收益，不论业主抑或租客对二房东都较为不信任且深受困扰。

惊梦寒山

自2012年起，以自如、优客逸家等为代表的分散式公寓崛起，这些品牌二房东也靠和业主签订5年及以上的房屋托管租约合同，对房子进行装修升级并提供管家式服务，虽然N+1,但仍然有了更好的租住体验，深得租客们喜爱。自如当前在北京有超过9万间房，据同行透露，上海青客18000间，上海自如7000间，蘑菇公寓5000间，行业内的主流公司均获得资本支持，但拿房、装修、管家服务等环节均是重资本投入的，股权融资的资金用于业务运营的规模非常有限，限制这一类公司扩大规模进一步获得市场份额，通过金融杠杆融资来扩规模成为强需求。由大品牌二房东带动的各城市出现众多其他品牌二房东（初步估计品牌二房东全国不少于100家），不少并未获得VC支持，更需要金融杠杆。

除了品牌二房东外，中小二房东作为经营者同样面临在拿房能环节受限于资金能力展业收到限制的问题，同样有融资需求。

除了分散式公寓外，集中式公寓，如You+，魔方公寓等同样是重资本投入的模式，股权融资的资金对于集中式公寓动辄签约10年，投入数千万改造原有厂房、酒店等物业时显得捉襟见肘。但集中式公寓往往生产出来的租住产品体验好，在市场上竞争力高，出租率高，现金流健康且有较好的盈利预期，通过金融杠杆融资扩规模同样成为重要需求。

惊梦寒山

对品牌二房东的风控相对简单，主要基于以下几点：

1、品牌二房东作为房产托管方有等同于业主的权利，有房产处置能力；

2、品牌二房东租住产品好，往往出租率高，出房快，一般在7-15天，现金流好，应收账款稳定，且有盈利预期；

3、品牌二房东前期需要大规模投入在拿房、装修等环节，欺诈风险较低。

因而对于品牌二房东融资，通过应收账款保理融资的方式即可实现，当前资产质量较高，当前主流做法对品牌二房东还加了一些杠杆，例如京东白条支持自如，趣分期旗下来分期支持蛋壳公寓等，均采取一次性为租客代付12个月房租的方式为品牌二房东融资。懒投资也通过和You+合作，为You+的已有应收账款的公寓做资产证券化后直接融资。

惊梦寒山

对于中小二房东融资，主要有如下挑战：

1、中小二房东对于房子装修等投入小，负担少，欺诈违约机会成本低；

2、中小二房东群体经营不规范，不稳定，容易出现经营不善倒闭抑或跑路的场景；

3、业主与二房东之间也容易产生纠纷，影响租赁产品的稳定性；

4、一旦发生违约，租房金融公司容易陷入和租客和业主的纠纷当中，造成很大的运营困扰。

对中小二房东群体提供融资服务，需要在线下有更强的能力，对行业熟悉且有很强的风控能力。此外，租赁行业也在快速整合和变化，未来中小二房东是否仍然成为行业主流？不会被品牌二房东取代？仍然值得进一步观察。

总结下来，机会可期，但获客、风控挑战仍很大，就目前而言，更看好58月付、趣租、易遨中国等既有获客优势，在风控方面也有数据优势的公司，但创业公司如果能趁当前市场仍一片空白，迅速抢占市场，形成一套自有的有效获客和风控方式，同样大有机会。

图文精华

当租房跟金融走到一起，机会和挑战都有哪些？芝麻有用

评论