投保者到底亏不亏：60岁男性抵押100万元的房产，25年间每月领2514元养老金；房子仍可自住，百年后房屋增值收益归继承人。今年4月，幸福人寿推出了国内首款“以房养老”产品——来自北京、上海、武汉三地的5户家庭、8位老人正式签订了该公司的老年人住房反向抵押养老保险产品“幸福房来宝”保单。如无意外，从6月份开始，他们将拿到首笔养老金。

根据“幸福房来宝”第一套方案，如果抵押房产估值100万元，投保人是60岁的男性，每个月能拿到2514元养老金。如果投保人是60岁的女性，每个月能拿到2082元养老金。老人投保时年龄越大，养老金额度越高。80岁的男性老人，抵押100万元的房产，每个月能拿到5989元养老金。

保险公司为了应对长寿风险即投保人85岁之后的延期养老金“开支”，要求投保人在这之前每年缴纳“延期年金”保费，60岁的男性投保者需要每年缴费2544元，70岁的男性投保者需要缴纳5810元。这部分缴费已经在测算养老金的过程中扣除，不需要另行缴纳。但也不会在投保者身故后返还退保利益。

如选择“延期年金有身故和退保利益”的方案，投保者需要缴纳的延期年金保费较多，每月领取的基本养老保险金额则较少。

这样的投保“价码”，一般老百姓能接受吗？北京市通州区的孙旭阿姨认为，100万元的房产，平均到25年每年应该有4万元，每个月应该有3300多元，每月只发2082元，有点少。

“把房产价值平均到每一年的算法，并不合理。毕竟，投保者在这25年间还住着自己的房子。”幸福人寿副总经理曲和磊告诉记者，以房养老，相当于投保者把房子抵押给保险公司，保险公司按月发放贷款。目前“幸福房来宝”的利率为年复利5.5%，仍略低于年复利5.65%的银行个人贷款。投保人身故后，其家人可以在偿还保险公司已经支付的养老金本息以及相关费用后，收回房子，也可以放弃房子的所有权，保险公司会按到时的市场价处置房屋，将房屋增值部分的收益返还投保人的继承人。

孙旭阿姨则认为，即便考虑到抵押房屋仍供投保者生前居住的因素，缴纳延期年金保费这一项也不合理，“这是在和生命赛跑啊。”她指着第一套条款费率表上的“延期年金无身故和退保利益”的标注说：“如果活不到85岁，之前交的延期年金不都白交了吗？”

南开大学教授朱铭来认为，首款“以房养老”产品的本质仍是长期寿险产品。“如果保险公司支付的年金的利息比银行贷款低，房子未来增值的部分又返还投保人，那么人们就会问：保险公司为啥要做赔本买卖？而缴纳延期年金的本质是投保一份长期寿险——从60岁到85岁之间年缴保费，85岁之后领取养老金，但这部分涉及复杂的保险费率精算，普通百姓看不懂。目前中国人平均寿命为76岁。而这款产品的第一套方案，会让人们认为如果活不到85岁的话，很难享受到延期年金的保险利益。”朱铭来说，保险公司应该提高条款费率的透明化程度，尤其是要面向老年人销售，文字表述上也应尽量通俗易懂，这样才更容易打开市场。

中国保监会相关部门负责人接受记者采访时也表示，因为“以房养老”产品属于创新产品，现阶段其条款费率仍须接受监管部门的审批。“我们以审慎的态度做过估算，这一产品的费率并不高，也不存在暴利的问题。”

这样的投保“价码”，一般老百姓能接受吗？北京市通州区的孙旭阿姨认为，100万元的房产，平均到25年每年应该有4万元，每个月应该有3300多元，每月只发2082元，有点少。

“把房产价值平均到每一年的算法，并不合理。毕竟，投保者在这25年间还住着自己的房子。”幸福人寿副总经理曲和磊告诉记者，以房养老，相当于投保者把房子抵押给保险公司，保险公司按月发放贷款。目前“幸福房来宝”的利率为年复利5.5%，仍略低于年复利5.65%的银行个人贷款。投保人身故后，其家人可以在偿还保险公司已经支付的养老金本息以及相关费用后，收回房子，也可以放弃房子的所有权，保险公司会按到时的市场价处置房屋，将房屋增值部分的收益返还投保人的继承人。

孙旭阿姨则认为，即便考虑到抵押房屋仍供投保者生前居住的因素，缴纳延期年金保费这一项也不合理，“这是在和生命赛跑啊。”她指着第一套条款费率表上的“延期年金无身故和退保利益”的标注说：“如果活不到85岁，之前交的延期年金不都白交了吗？”

南开大学教授朱铭来认为，首款“以房养老”产品的本质仍是长期寿险产品。“如果保险公司支付的年金的利息比银行贷款低，房子未来增值的部分又返还投保人，那么人们就会问：保险公司为啥要做赔本买卖？而缴纳延期年金的本质是投保一份长期寿险——从60岁到85岁之间年缴保费，85岁之后领取养老金，但这部分涉及复杂的保险费率精算，普通百姓看不懂。目前中国人平均寿命为76岁。而这款产品的第一套方案，会让人们认为如果活不到85岁的话，很难享受到延期年金的保险利益。”朱铭来说，保险公司应该提高条款费率的透明化程度，尤其是要面向老年人销售，文字表述上也应尽量通俗易懂，这样才更容易打开市场。

中国保监会相关部门负责人接受记者采访时也表示，因为“以房养老”产品属于创新产品，现阶段其条款费率仍须接受监管部门的审批。“我们以审慎的态度做过估算，这一产品的费率并不高，也不存在暴利的问题。”

只是小众人群的养老方式：与传统文化“水土不服”，只适应特定人群养老需求。受传统养老观念影响，许多人对“以房养老”的认同度不高。“大城市房价贵，年轻人攒套房不容易，做父母的不会为了过得舒服点，把房子抵押给保险公司。就算小城市房子不值什么钱，也觉得该留给孩子作个念想。”黑龙江绥化的王先生说，他不能接受以房养老这种方式。

“在国外，孩子成年后与父母就在经济上独立，可我们中国人代际之间的‘经济账’没那么清楚。即使孩子已经成年，结婚买房都能得到父母的大力支持。很多老年人觉得，如果子女无暇照顾，可以去养老院，把家里的房子租出去，用租金养老，总比把房子留给保险公司合适。”朱铭来教授认为，“以房养老”虽然能够提高投保者的晚年生活水平，但同时也会让投保者承受“什么也没留下”的心理压力。从根本上说，与传统文化存在冲突。“一般而言，这样的商业模式只适应特定人群的需要，并不容易推开，保险公司开发产品也要注重客户分层。”

首都经济贸易大学保险系教授庹国柱[微博]表示，“以房养老”作为其他养老方式的补充，更适合拥有两套或两套以上房产的，无子女或者不涉及遗产继承问题的老人，只是一种“小众”形式的养老方式。

曲和磊表示，该公司的“以房养老”业务在试点期间优先在孤寡失独老人、低收入家庭和高龄老年群体中推行。“我们不急于追求业务量的增长，而是希望能积累些经验，让中国式的‘以房养老’有个比较稳步的开端。”

保监会“以房养老”试点意见出台以来，只有一家公司申报了一款产品，其他公司都在观望。对于这种情况，保监会相关负责人认为，这不是个利润丰厚的市场，老年人问题又十分复杂，处理不好就是大问题，观望者都希望有人先去吃螃蟹，探探路。“毕竟是第一款产品，不可能尽善尽美。但它至少给了人们又一种选择。”

“从首批客户的投保情况看，无论是在办理房产评估、抵押登记，还是办理公证手续的过程中，他们都遇到了一些问题。我们希望相关办事机构能简化手续、降低收费，给老年人提供绿色通道，缩短等待时间。”这位负责人说。