海通证券宏观经济研究团队姜超、于博认为，1-2月三四线城市引领全国地产销售反弹，但高频数据显示，3月三四线地产销量增速已拐头向下。个别三四线城市人口流出放缓，但持续性存疑。在解决人口、产业、资源三大难题前，三四线城市化或仅是一个美好的愿景。

2016年末中央经济工作会议强调，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。国家统计局数据显示，今年1-2月份，全国商品房销售面积同比增长25%，增速比去年全年提高2.6个百分点。方正证券根据Wind统计的46个三四线样本城市日交易数据，以算术平均值计算，今年1-2月份，三四线城市房地产成交量同比增速为38%，明显高于全国增速。

不过，姜超、于博认为，三四线城市短期数据的改善，并不意味着长期趋势的形成，其城市化面临三大挑战。挑战一是人口能否集聚。从国际经验看，人口向大中城市群集中才是普遍规律，已得到不同历史时期大多数国家印证。比如，美国从1950年代以来，100万以上人口的都会区人口比重从26%激增至56%。日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至2010年的67%，人口持续向三大都市圈集聚，1973年后从向“三极”集中转为向东京圈“一极”集中。

虽然中国对人口流动的严格管制和全国层面的土地供给统筹降低了特大城市的人口增速，但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。挑战二是产业能否支撑。人口集聚本质上是产业的集聚。从企业部门看，中国优质企业在三四线城市的微乎其微。500强企业三四线占比仅10%，而A股上市公司中三四线企业仅占2%，三四线城市上市公司平均资产规模仅为一二线城市1/20。

从居民部门看，三四线城市的居民收入和个人所得税也都要远低于一二线。三四线城市平均人均收入只为一二线城市的一半，所得税上一线城市已经有百亿甚至突破千亿规模，二线城市普遍停留在40亿-160亿，而三四线城市平均仅为20亿左右。

挑战三是资源是否充沛。充沛的资源也是城市化的必要条件，然而资源的分布在城市间极不均衡，优质资源在一二线城市广为集中，而三四线城市资源有限甚至匮乏。教育资源上，一线城市的优势突出，且一线城市在越高级别教育资源上的集中优势越为明显；医疗资源上，大量优质资源向上海和北京集聚，医疗设施和从医人员的紧张使得三四线城市人口为满足医疗需求，进一步地向一线城市集中。

同时，交通资源上，一二线城市常为交通运输的枢纽，起着连接各地区经济往来的重要作用，而三四线城市交通运输条件有限，基础设施的制约使其不足以带动地区经济的繁荣。

因此，海通证券认为，在解决人口、产业、资源三大难题前，三四线人均国内生产总值（GDP）料难达到当前一二线城市水平。毕竟，单项中微观指标的短期改善并不能推导出宏观经济的改善，后者有赖于各项要素投入同等倍数的扩张。而三四线城市化或仅是一个美好的愿景。

海通证券宏观经济研究团队姜超、于博认为，1-2月三四线城市引领全国地产销售反弹，但高频数据显示，3月三四线地产销量增速已拐头向下。个别三四线城市人口流出放缓，但持续性存疑。在解决人口、产业、资源三大难题前，三四线城市化或仅是一个美好的愿景。

2016年末中央经济工作会议强调，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。国家统计局数据显示，今年1-2月份，全国商品房销售面积同比增长25%，增速比去年全年提高2.6个百分点。方正证券根据Wind统计的46个三四线样本城市日交易数据，以算术平均值计算，今年1-2月份，三四线城市房地产成交量同比增速为38%，明显高于全国增速。

不过，姜超、于博认为，三四线城市短期数据的改善，并不意味着长期趋势的形成，其城市化面临三大挑战。挑战一是人口能否集聚。从国际经验看，人口向大中城市群集中才是普遍规律，已得到不同历史时期大多数国家印证。比如，美国从1950年代以来，100万以上人口的都会区人口比重从26%激增至56%。日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至2010年的67%，人口持续向三大都市圈集聚，1973年后从向“三极”集中转为向东京圈“一极”集中。

虽然中国对人口流动的严格管制和全国层面的土地供给统筹降低了特大城市的人口增速，但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。挑战二是产业能否支撑。人口集聚本质上是产业的集聚。从企业部门看，中国优质企业在三四线城市的微乎其微。500强企业三四线占比仅10%，而A股上市公司中三四线企业仅占2%，三四线城市上市公司平均资产规模仅为一二线城市1/20。

从居民部门看，三四线城市的居民收入和个人所得税也都要远低于一二线。三四线城市平均人均收入只为一二线城市的一半，所得税上一线城市已经有百亿甚至突破千亿规模，二线城市普遍停留在40亿-160亿，而三四线城市平均仅为20亿左右。

挑战三是资源是否充沛。充沛的资源也是城市化的必要条件，然而资源的分布在城市间极不均衡，优质资源在一二线城市广为集中，而三四线城市资源有限甚至匮乏。教育资源上，一线城市的优势突出，且一线城市在越高级别教育资源上的集中优势越为明显；医疗资源上，大量优质资源向上海和北京集聚，医疗设施和从医人员的紧张使得三四线城市人口为满足医疗需求，进一步地向一线城市集中。

同时，交通资源上，一二线城市常为交通运输的枢纽，起着连接各地区经济往来的重要作用，而三四线城市交通运输条件有限，基础设施的制约使其不足以带动地区经济的繁荣。

因此，海通证券认为，在解决人口、产业、资源三大难题前，三四线人均国内生产总值（GDP）料难达到当前一二线城市水平。毕竟，单项中微观指标的短期改善并不能推导出宏观经济的改善，后者有赖于各项要素投入同等倍数的扩张。而三四线城市化或仅是一个美好的愿景。