银财苏州：在攒到人生第一个50万元后，唐婷婷和丈夫“误信”了家乡亲戚的劝说，在老家买了一套价格一路缩水的赔本房。他们还能亡羊补牢吗？

唐婷婷和丈夫姜成是典型的“80后新上海人家庭”。她和丈夫都来自山东，毕业后就在上海工作。目前，两人都是500强公司的资深职员。他们拿着外人“眼热”的、不低的双薪，同时也饱受还贷的煎熬。

2011年，她和丈夫回姜成老家济南探亲。在比较了上海的高房价后，两人愣是没管进入时机是否“对头”，在亲戚们的再三“劝说”下，花95万元在济南购买了一套92平方米的房子。没想到正好碰上了高点。入市后不久，房地产便遇到了政策性调控。他们在济南的房产大幅贬值。这次投资失利使夫妻俩如今不仅要面临在上海的房租压力，还要偿还首次买房的房贷。有一件事让唐婷婷特别担心：他们打算2013年拿到房产证后取出两人在上海的公积金(累积到2013年7月，两个人的公积金大约有15万元)提前还贷，但是这样的话，如果将来在上海买房，会不会按二套房处理呢？按照目前的状况，他们在济南的房子拿房后肯定得租出去了，新房出租要不要装修？如果要装修，花多少钱合适？

再加上育儿计划已纳入议事日程，如今两人的压力不小。“工作多年，有过不少的投资经历，做过基金，买过股票，也炒过外汇，‘学费’交了不少，但成效似乎还不明显。”

随着时间的推移，生孩子、供养老人的责任日益逼近，“2013年下半年计划要孩子，而生孩子之前不得不先考虑好教育基金的问题。可我们现在还是‘房奴’两枚，保险和养老金也没准备。”唐婷婷对现状也很疑惑，但具体应该如何规划自己的理财目标，她还没有想法。

唐婷婷需要解决的问题：

二套房的疑惑

在济南的房子肯定要租出去，要不要装修？

为自己的家庭制定合适的理财规划

STEP1：制定不同阶段的理财规划！

赵莉

利得财富资深投资副总监

唐婷婷一家处于财富积累阶段，现在面临着还贷加房租的双重压力，近两年有生养孩子的计划。因此，短期内要做好收支平衡、风险防控，每月养成良好的储蓄习惯；长期看，考虑到育儿、养老等问题，建议分散投资，并准做些收益稳妥的项目。

可以这样规划理财目标：

短期目标(5年内)

1.盘活现有存款及不动产，实现收支平衡，积极进行财富积累。

2.风险管理：保障类保险先行补充。

中期目标：(5年至 1 0年)

1.根据市场时机，实现房屋置换。

2.积累一定财富后灵活配置，储备子女教育金。

长期目标(10年以上)

1.退休养老金储备，健全养老保险.。

2.寻求资产稳健增长，投资多元化。

年轻家庭未来的生活、理财目标、财务收支状况及金融市场 本身将面临很多变化，因此，个人和家庭的理财规划是一个持续动态过程，需要根据实际状况及时调整。

如何实现？

1年规划

2013年唐婷婷和丈夫手中的期房将变为现房，这段期间是财务变化的分水岭；规划建议1年内以储蓄、稳健保值类产品为主，慎选风险性、二级市场类、浮动收益类理财项目；减少支出；积极储蓄。

理财组合建议

1.4万的活期存款先买入货币基金滚存2个月，可实现4%到6%的年化收益；2个月变现后加上这2个月的月度结余，共5万多元购买6个月左右的短期理财产品。后期，每月的月度 结余中可留出一部分现金，剩余资金继续认购货币基金盘活小量资产。

2.年底可从货币基金中转出2万元，为家中主要收入来源购买一种重疾险或家庭收入保障险；保险总额控制在1.5万元以下。

3.5万元的年终奖建议仍选择短期银行理财产品。

该贴已经同步到 银财苏州的微博

5年规划

2013年下半年在取得济南的产权证后，可以提取上海的公积金，部分提前还贷；之后若选择年限不变，降低还款月供的话，可将原先6200元左右的月还款额降低至4000元以下。

尽管短期内房市并不稳定，长期仍然看涨；建议先将济南房屋毛坯租出，月租金1000元到1200元；此笔资金正好用做未来生养孩子的部分支出；投入15万元成本的简装修虽能使租金价格上涨，但考虑到将来必将济南房产出手，且两人在财富积累初期最好在手头留一点现金，因此装修应该以简单为主，尽可能减少支出。

两人计划在条件允许的情况下在上海买房。按5年的操作期，房屋置换的操作性比较强。

理财组合建议

1.需要计划的支出：租金从3000元增加至4000元。为方便家人照顾小孩，建议5年内将现有的一室户换两室户。因为做了提前还贷的操作，目前降低的月供资金刚好可以转移在增加租房支出上；子女养育金每月2500元左右。考虑到收入的增加，预期年度结余为11万元。

2.年度结余的20%可选择目前稍有激进的P2P小额贷款理财。该类理财方式零活，可选择本金储蓄，按月付息的方式，年化收益可在10%左右。以10万元为例：本金放置理财账户，每月可获得1000元利息返还。加上1200元左右的济南房屋出租租金，这两者收入刚好可以填补每月养育子女的开销。

3.剩余的资金以稳健为主，可选择开放式基金中的指数型和债券型基金。以定投的方式，每月投入1000元左右。

4.在第二年或第三年年底借着发年终奖的时机，考虑部分注入养老金类和孩子成长教育金类的保险。以上两类保险特点是现在储蓄未来，属于返还型产品，可缓解未来的家庭压力，让家庭稳中求升。

10年及以上规划

前面的6年过后，唐婷婷一家又将面临一次较大调整：两人已经实现了一定的财富积累，考虑到两人在上海的长期发展和子女教育，可以将济南房屋适时出手，在上海成功置换一套新房，并用剩余的钱提高生活质量；理财重心也逐步转移至安全稳健的中高端理财产品上。

理财组合建议

年度结余预期：10至11万元

理财规划综合收益预期：8%至10%

每年度实现 财富预期：11万元

1.经过前面6年，两人手头的储蓄和投资收益约有80万元。可考虑先将不足30万元的济南房贷全额还款，然后出售房屋。如在上海选择一套适中的两居室，卖屋所得款项基本可满足上海房款的5成首付，剩余5成可使用公积金+商业按揭的组合贷。此时手中还持有现金50万元，如购置的是毛坯房，可使用一半现金进行房屋装修、考虑私家车购置等。

2.未来财富有一定积累后，可灵活调整并丰富自己的理财产品种类，在原有理财方式上加入固定收益类的信托理财、实物黄金类投资等，并健全家人及子女的各项保障。

STEP2：房子是眼下最紧要的问题！

赵志敏

光大银行私人银行(上海)中心副总经理

唐婷婷一家在济南购房的决策是不明智的。同样的购房支出完全可以在上海买一套小户型的二手房，而且还能享受公积金贷款，首套房还能有下浮利率的优惠。但是既然已经投资失利，现在房屋价值也缩水了十几万元，暂时也就没有必要考虑转手卖出，出租是唯一的选择。

毛坯房出租尽管花费少，但性价比也低。出租房的装修花费不需要太高，不要超过1年半的房租收入，再配置一些能满足租客基本生活需要的中端品牌家电即可。两人的工作生活在上海，异地出租的管理成本比较高，建议优选长期租客，装修风格也要简单大方经久耐用。

目前，上海的二套房认定标准是“认房认贷认调查”，而银行贷款信息是全国联网可查的。由于两人在济南有房贷，因此今后如果在上海再购房，按上海的现行规定将被视做第二套房。二套房与首套房最大的差别是贷款成数降低以及贷款利率上浮，唐婷婷一家在上海的购房成本增加，购房计划也会因首付成数的增加而延迟。以上海的平均房价来看，如果没有家人的帮助，以夫妻俩的收入5年内暂时无法承担首付款。而5年以后上海的房地产调控可能又是另一番政策，所以现在担心二套房没有太大的意义，不妨多考虑一下如何在这一个5年中改善家庭资产配置，获取更多的财产性收 入，为今后的购房打好基础。

夏文庆

鑫舟理财董事长

唐婷婷一家纠结的地方是，济南的房产交房后，是否要先装修再出租？我们了解了一下，目前济南房价在每平方米8000元到10000元，面积在90平方米左右房屋的租赁价格，毛胚房每月约1800到2200元，装修后每月约3000元到4000元。如果以年利率7.05%计算，10万元装修费用来自延缓还贷，1年要交的利息为7050元，摊到每个月约587元。而装修后的租金和毛胚租金之差为800元到2200元，显然装修比较合算。

STEP3：保险这样规划

赵志敏

光大银行私人银行(上海)中心副总经理

唐婷婷和丈夫两人所处的都不是危险行业，因此在投保品种上主要考虑寿险和健康险。定期寿险保费支出较少、保障额度较大。有些保险公司可以支持保障到70岁，但定期寿险的主要作用不是养老，而是保障疾病或是身故之后的给付，家庭收入保障险也是定期寿险的一种。如果目的是养老的话，还需要购买一些储蓄型的寿险。

刘圣

平安保险资深分析师

目前，定期寿险的保险期限一般有10年、15年、20年、30年或保到50岁、60岁、70岁等约定年龄多项选择。对于事业刚刚起步的年轻人来说，纯消费型的定期寿险是相对价廉物美的选择，而终身寿险则意味着“可以保一辈子”，这也是它与定期寿险的最大区别。按照唐婷婷家目前的经济状况看，还贷的压力依然较大，建议选择定期寿险，同样20万的身故保障金，20年缴费，唐婷婷只需每年缴费1440元即可享受30年保障。

(应采访对象要求，文中唐婷婷、姜成为化名)