银财苏州：从2012年起，宜信已经从一家P2P平台逐渐转型为第三方财富管理公司。但相比其他第三方，宜信自己作为基金管理公司发行了很多地产有限合伙项目，这部分盘子的规模已经接近300亿元。昨日，一名与宜信有合作的基金管理公司对《第一财经日报》记者称。

不过，由于地产项目风格较为激进，上述300亿地产项目正在多处爆发坏账风险。

继媒体曝出宜信在东北地区爆出8亿坏账之后，《第一财经日报》记者近日独家获悉，宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司（下称“宜信卓越财富”）发行的即将于下月到期的杭州某商业地产项目，也存在潜在的坏账风险。

杭州3亿商业地产项目风险潜在

《第一财经日报》记者跟踪的上述商业物业，来自上海一家专业开发保障性住房的小型房地产开发公司，定位于高端写字楼项目。项目从2011年11月开始正式施工，计划于2013年10月达到可预售状态，于2014年4月前后竣工，2014年7月正式交付业主。

该商业地产项目的还款来源为办公楼的预售回款，以及该开发商在上海某处的动迁安置房的项目回款作为还款来源。

但有接近该开发商的消息人士对《第一财经日报》记者透露，目前该办公楼还没建成，办公楼也并没有预售出去，开发商给投资人伪造了一些预售合同。不仅如此，该开发商在上海的动迁安置房项目也面临着到期不能及时回款、资金兑付一再延期的情况。

该消息人士说，杭州商业地产项目将于5月初到期，总资金规模为3亿元。目前该开发商正试图通过上海某基金公司子公司发行一只资管计划来“填窟窿”。如果不成功，可能需要宜信暂时兜底。

上述与宜信有合作的基金管理公司人士称，宜信这两年在地产项目上的风格非常激进，涉足很多三四线城市的地产项目。宜信在辽宁的阜新、抚顺发行了4、5个地产项目，给到开发商的总体资金成本在30%左右。

4月9日，有媒体报道称，宜信被爆出有8亿元贷款已经坏账，贷款主体已遭到多起诉讼，宜信即使申请资产保全，也很难追回全部欠款。经过一天的内部调查，宜信公司在当日下午回复称，公司在东北地区开展的多个地产项目，总规模远未达到8亿元。宜信与各项目合作方定期进行项目调查和跟进，目前各项目均正常运作，并未发现某些网络媒体所讲的造假和跑路情况。

宜信地产项目“嵌套”模式整为零

与一般的第三方理财公司代销地产信托、地产有限合伙相比，宜信介入了利润空间更为丰厚的地产有限合伙基金的发行上。由于宜信是P2P起家，客户积累也主要是那些可投金额在10万元至30万元的群体，而有限合伙企业的总人数又不能超过50人。因此针对那些动辄上亿的房地产项目，宜信需要用多个有限合伙企业来一层层地“嵌套”，从而达到化整为零的目的。

以上述杭州商业地产项目为例，宜信会在其投资者层面就成立多个有限合伙企业，然后这些有限合伙企业作为LP与该房地产开发商控制的一家投资管理公司又组成10个子基金。之后，这10个子基金又作为LP，与宜信卓越财富投资管理有限公司（GP）组成宜信财富-XX地产基金（有限合伙）。后者再通过一家银行向该房地产开发商做委托贷款。

在该基金中，宜信给到投资额度为30万~50万元投资金额预期年化收益率为8%，50万~100万元的为8.5%，100万元以上的为9%，基金成立半年后可以赎回。

尽管收益率并不吸引人，但业内人士透露，宜信的地产有限合伙基金依然销售非常火爆。“都是宜信自己卖，他们积累了一定品牌，客户基数又多，因此销售能力非常强大，很快就能卖完。”

一位业内人士向《第一财经日报》记者介绍，宜信地产项目的结构与歌斐资产地产基金的结构模式相同，在这样的有限合伙企业中，基金的管理人为宜信，一旦最后项目最后出现问题，宜信需要去处置开发商抵押的资产。但一个风险在于，由于在建工程不能向非金融机构抵押，因此多是将资产抵押到委贷银行名下，一旦出现问题，通过银行去处置抵押资产手续极其繁杂。