在楼市尚未出现大跌之前，多个城市的救市传闻却纷至沓来。中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市已有6个。

今年前4个月的销售不畅，让楼市压力陡然严峻起来。虽然2013年量价齐升，但供应量也是前所未有的庞大。去年卖出的土地，如今正在变成打湿的棉被，压在开发商身上。

同吃一碗饭，地方政府可谓感同身受。易居研究员严跃进认为，库存压力下，部分地方政府的救市心态蠢蠢欲动。此前少数城市小幅度的限购松绑，没有招致中央的打压，这给其他高库存城市增加了救市的动力。

楼市库存创5年新高：上海易居房地产研究院数据显示，截至4月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下2010年以来近5年的历史新高。4月份购房者观望情绪浓重，房企跑量的希望落空。

值得注意的是，35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这三个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。

库存增长，并非仅限于业内理解的三四线城市，还包括一些一二线城市。数据显示，截至4月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3032万平方米、18063万平方米和3796万平方米，环比分别增长4.6%、2.4%和2.4%，同比分别增长12.4%、19.2%和27.6%。

一线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。这主要是因为，相比二三线城市，一线城市房企的推盘节奏更快，但这些城市的购房者观望情绪正在迅速蔓延，致使成交清淡。

中原地产监控称，从历史数据来看，目前房企开盘项目数量以及销售情况仍处于较低水平，上周的推售套数、认购套数分别较2013年周均水平回落19%和38%，认购率亦比2013年周均水平低13个百分点。

分城市来看，除无锡上周无开盘，惠州、南京、苏州、武汉、广州、福州、宁波的开盘认购率均超过50%，属于销售情况相对较好的城市；有13个城市的认购率不足50%，海口、中山、常州和重庆的认购率甚至低于25%。

不少房企已经意识到市场的严峻性。龙湖集团近期表示，龙湖将进一步深化“去存货”策略，达到公司存货量和毛利间的平衡。在市场遇到分化的情况下，通过灵活的销售策略保证“有盈利的增长”和“有回款的签约”。

地方试探性救市将扩散：目前，包括南宁、铜陵等城市已经陆续发布楼市调控的微调政策。近日又有传闻称，天津也将松绑限购，或将放开第三套房。

5月13日，央行副行长刘士余在主持召开的一次会议上表示，要求国内大型银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。这也被不少业内人士认为，这是央行力挺楼市的正面消息。

中原地产分析师张大伟分析认为，在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。这些城市的特点普遍是：库存消化周期超过一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；购地销售比过高的城市；一季度土地出让金过低的城市；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个以上新区的城市。

张大伟认为，后续包括房价接近停滞的城市，都有可能出台地方的救市政策，它们可能不会明显放松限购，但会通过其他方式进行微调。

楼市低迷对地方政府最大的影响是土地市场低迷。截至4月，中原监测的40个城市中，三四线城市土地交易累计流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。土地溢价率方面，仅有二线城市溢价率与去年月均水平持平，一线及三四线均有1成左右的回落。

由此可见，去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化。房企受销售不佳，资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性；二线及三四线城市，尤其是成交疲乏、库存偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，流标地块增多。同时，政府亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐。

中金房地产分析师宁静鞭认为，房地产还会是经济的平衡器，地方调控政策“去行政化”，双向调节的趋势还会延续，二季度内将会有更大面的调控政策松动。无论是监管层从稳经济增长的角度考虑，还是银行自身从盈利性层面考虑，房地产信贷面近期都存在正面改善的可能性，从而拉动短期需求超预期。

不过，中原地产分析师张大伟认为，如果信贷政策能适度调整支持普通购房需求，将对市场中长期平稳发展起到至关重要的资金保障作用。但对于银行来说，除非释放大量新增额度，否则当资金价格上涨后，就没有意愿降低房贷利率。虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但预计本轮微调效果将不同于此前的市场反应。

21世纪不动产集团市场总监桑豫峰表示，现在还看不到全面放松调控的迹象。今年以来，真正对房地产市场产生实质影响的，就是持续偏紧的房地产信贷政策。如果房地产信贷不松，地方政府的微调效果将极为有限。

这几天最热闹的事情当属央行和银监会召集银行负责人召开座谈会，会谈过后出了一堆内容，之后开始各方的解读。今天小田就跟朋友们分享小田的理解，以及对房地产形势的一些判断。

小田判断：

尽管央行表现出了救市的行动意愿，但象征意义大于实质；

尽管地方政府陆续出台楼市放宽政策，但效果已经在大打折扣；

尽管最坏的市场还没有到来，但开发商最坏的心情已经过去了；

尽管房价的低点还没有到来，但成交量最差的时间段正在过去；

尽管资金链断裂的开发商层出不穷，但大部分房企明显好于两三年前；

尽管央行表现出了救市的行动意愿，但象征意义大于实质。

央行和证监会跟银行负责人召开的座谈会结束后，进一步改善住房金融服务工作提出五点要求：

一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。

三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。

五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

该怎么去解读这五点要求呢？小田也谈五点看法：

第一，五点要求是对当前商业银行停止个人房贷、利率大幅上浮等问题正面回应；

第二，五点要求对银行的约束轻若空气，归结起来就是“你们银行要自律，千万别惹出了乱子”；

第三，五点要求更像是鼓吹楼市向好的啦啦队口号，是央行和证监会要带领银行充当坚定楼市信心的啦啦队；

第四，五点要求对房地产市场的问题其实是避重就轻的，没有任何实质上的信贷货币政策松动；

第五，五点要求客观上让开发商长舒一口气，尤其是对那些资金链紧绷的开发商而言。

尽管地方政府陆续出台楼市放宽政策，但效果已经在大打折扣

以往几次房地产的市场调整期都是以政府的调控放松迅速结束，政府左右楼市走势的特征非常明显。

按照惯例，地方政府陆续出台楼市放宽后，市场会第一时间反应。但此轮市场调整显然没有遵从惯例，说明了什么？

往坏处想是房地产真的到拐点了，这是许多“空派”专家的观点。小田显然是没那么悲观的，小田的观点是此轮房地产的市场调整跟限购限贷等政府的调控行为没啥最直接的关系，所以地方政府的政策放宽，并非就是那个对症下药的良方。

药不对症，实施起来的效果必然是会打折扣的，更何况此轮地方调控是在“分类调控”指导下的试探性调控，力度和范围都弱于此前。

尽管最坏的市场还没有到来，但开发商最坏的心情已经过去了。

越来越坏的市场数据、陆续出台的地方放宽政策、央行和银行介入楼市问题。对于嗅觉敏锐的开发商来讲，其实最坏的心情已经过去了，接下来就是抗住和舒压状态了。

此话该怎么理解？小田从李克强出任总理说起，小田从李克强一年多的治国实践，总结出他的一个突出特征：底线执政，比如“GDP增长不出下限，CPI要不超上限”，比如“保基本、兜底线、促公平”。

进入今年尤为的突出，一季度GDP增长7.4，且增速仍在放缓，对于李克强GDP保7的底线显然是岌岌可危了。

具体到GDP的支柱房地产行业，所有数据基本都不乐观：开发投资增速陷入回落；新开工、新竣工负增长；销售数据全面回落；库存大量增加，去化周期延长等等。

站在李克强总理底线执政的思维上，最理性的选择是：必须稳住房地产，必须稳住！

而上述提到的地方放宽、央行和银行介入楼市问题，其实已经在说明一个问题了：李克强总理有点不淡定了。

李克强总理不淡定，那开发商自然就要淡定了，所以小田说开发商最坏的心情已经过去了。即使房价依然有下探的趋势，但开发商已经看到了信心和希望。

尽管房价的低点还没有到来，但成交量最差的时间段正在过去。

小田已经说到房价依然有下探的趋势，原因很简单：行业惯性！因为行业惯性导致即使销售成交量骤降，三、四月份的房价依然上涨，但增幅已经降至0左右，所以接下来行业惯性会导致房价下探，即使销售成交量出现了扭转。

为什么说成交量最差的时间段正在过去？小田的判断依据也很简单：行业经验！今年一季度、4月份成交量数据同比非常难看，即使房价未出现变化的前提下接下来销售成交量也会是自然增长，更何况房价有下探的趋势，刺激前期观望的部分刚需客进入购房窗口期。

此外，对于上市公司来讲，即将面临着半年报的发布，所以亟须在剩下的一个半月冲量，以避免难堪的上半年业绩。

基于以上的行业惯性和行业经验，小田判断尽管房价的低点还没有到来，但成交量最差的时间段正在过去。

尽管资金链断裂的开发商层出不穷，但大部分房企仍然好于两三年前。小田上周末在地产大爆炸上征集光耀地产的解决方案，一个出乎意料的结果是一大堆朋友回复各自当地的类似房企。

朋友们的回复让小田意识到不仅仅有媒体报道出来的兴瑞置业、光耀地产、首开股份、君利豪等，其实还有一大堆不知名的小房企也还在垂死挣扎。

小田认为，越来越的小房企资金链断裂未必是坏事，市场优化的必然结果而已。事实上，出现问题的这些房企大部分不能简单地用资金链来解释，而是从公司老板到管理团队都已经烂掉了。

抛除这些烂掉的房企，大部分房企尤其是大中型房企情况都不是很糟糕。小田近期频繁的跟一些开发商朋友接触，他们的企业都是比较健康的。大部分房企是同比有增长，即使有部分房企出现同比下降的，但是将数据跟11年、12年同比还是增长的，情况也没不是很糟糕。