各保监局、中国保险行业协会、各人身保险公司：为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）有关要求，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径，中国保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险（以下简称反向抵押养老保险）试点。反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。为做好试点有关工作，现提出如下意见：

一、开展试点的重要意义

（一）有利于健全我国社会养老保障体系。建立多层次、可持续的养老保障制度，是有效应对人口老龄化问题，实现社会经济健康发展的必然要求。开展试点有利于丰富养老保障方式，引导社会形成新的养老保障习惯，增强养老保障体系的可持续性。

（二）有利于拓宽养老保障资金渠道。当前，我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点，盘活老年人房产，是实现个人经济资源优化配置的积极探索，有利于拓宽养老保障资金来源，提升老年人养老保障水平。

（三）有利于丰富老年人的养老选择。反向抵押养老保险属于商业保险范畴。开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。

（四）有利于保险业进一步参与养老服务业发展。加快养老服务业发展，是应对养老形势，满足老年人日益增长的养老需求的必然要求。开展试点，有利于发挥保险业风险管理、资金管理等优势，探索行业多方位参与养老服务业发展的有效手段，也为行业自身发展拓展了新空间。

根据《意见》，以房养老保险产品的投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。试点期间单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。这一条怎么看？60周岁？

业内称住房反向抵押是小众产品：房价波动难评估，如果取周期内平均值呢？6月23日，中国保监会正式下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。拟在北京、上海、广州、武汉，针对60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人开展反向抵押房屋用于养老的试点。

老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金相结合的商业养老险。即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

相比3月底下发的征求意见稿，正式文件有两处主要改动。一是延长了犹豫期。保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度及犹豫期内客户的权利。犹豫期有征求意见稿中的不得短于“15个自然日”变成“30个自然日”。

“这是针对60周岁以上老年人的保险产品且标的物重大，所以我们要求保险公司在长达30日的犹豫期内，还要再次向投保人确认该反向抵押合同是否出自真实意图。”23日，保监会养老处一位内部人士对21世纪经济报道记者称。

该类保险产品“只能先行先试，毕竟是一个小众业务，对养老方式提供多一种选择，而且对于中国未来房地产市场走势也无法预估，只能边试点、边总结、边完善”。上述保监会内部人士坦言，这对保险公司的风控能力挑战较大。

相比之前的征求意见稿，第二个重要改动是取消了意见稿里“单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元”的限制。

文件显示，试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。

“既然已经与公司的总资产挂钩了，正式文件中就不再限制500万这一门槛。”上述人士称。

在很难找到更精准的房地产评估和风控方式的情况下，现有指导意见除在规模上有比例限制外，选择对评估机构做出一定要求，“房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估。”

对于一级资质的房地产评估机构，保监会给出解释，“中国住房和城乡建设部对具有一级资质的房地产评估机构在去年底有名单公示，北京地区约有30家左右”。

但大部分业内人士并不看好反向抵押养老市场，“肯定只是小众产品”，主要考虑的因素是远期中国房市价值波动难以评估，以及“70年产权”仍未有清晰解决方案等问题。“文件对保险公司设置的门槛较低，硬性条件是2009年前开业，注册资本20亿且偿付能力120%以上的公司，满足这个条件的公司很多。应该是希望更多公司参与。”一位长期关注养老保险市场的寿险公司人士称。

保监会对该类产品非常慎重，设立了2年的试点期，并仅在4个城市开展试点工作：北上广经济较为发达，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。

“由于正式文件7月1日才正式实施，我们尚未接受到一家保险公司报送的该类产品方案，但确实在征求意见之前成立了一个课题研究组。”上述保监会人士透露称，参与课题的公司有幸福人寿、泰康人寿、太保寿险、平安寿险以及合众人寿；外资公司有中美大都会、中宏人寿以及一家再保公司。

据本报记者多方打听得知，正在研究并准备提交该类产品方案的公司包括但幸福人寿、平安寿险、泰康人寿和合众人寿等公司。

保险版以房养老7月起摸石头 70年产权限制难跨越。经过三个月的征求意见，保险版“以房养老”正式落地。昨日，保监会正式宣布，符合条件的人身险公司从7月起便可在北京、上海、广州和武汉四地开始试点“以房养老”业务。虽然已经有险企主动出击，但依旧俺盖不住保险版“以房养老”畸形出生的事实，除被直指“翻版”倒按揭外，自身产品设计缺陷以及难破70年产权限制等问题都可能让这一“舶来品”遭遇水土不服。

昨日，保监会正式下发《住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。其中规定，住房反向抵押养老保险（以下简称“以房养老”）将进行为期两年的试点，主要拓宽了60岁以上拥有房屋完全独立产权老年人的养老渠道。老年人可将其名下房屋抵押给保险公司，在继续拥有房屋居住权的基础上，可按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，如果老人家属未偿还保险公司支付给老人的全部养老金，保险公司将获得抵押房屋处置权。

而北京商报记者昨日也从之前参与“以房养老”调研的一家险企得知，该险企正在做产品的相关报备，近两天就向保监会提交材料。

事实上，早在2007年，关于“以房养老”的模式就已在国内尝试，其中最具代表性的便是倒按揭模式。对此，一位北京高校保险系教授对北京商报记者表示，其实住房反向抵押养老保险和倒按揭相比并没有明显的区别，都是住房反向抵押贷款。最早试点“以房养老”保险产品的幸福人寿相关负责人却告诉记者，银行推出的是反向抵押贷款业务，有固定贷款期限，一般只对第二套房进行抵押贷款；而保险公司推出的是反向抵押养老保险产品，是将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险。

此外，记者了解到，保险公司对投保人抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型和非参与型。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益；非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。对此，国寿养老险公司运营部总经理助理张绍白认为，这两种模式将所抵押房屋的增值风险考虑在内，却忽略了房屋出现贬值风险时的防控方案。因为国内房价目前为止并没有经历过完整成熟的波动，难以评估国内房市的波动趋势。

除此之外，导致保险版“以房养老”先天不足的最大障碍便是我国房屋的产权只有70年。“若将住房反向抵押养老保险推行，一旦所有权归属问题不解决，保险公司将会顾虑重重，因为前期将养老金支付了，后期再因处置住房不当引来纠纷将得不偿失。”中央财经大学保险学院院长郝演苏[微博]表示，“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，需要管理层实施顶层设计、统筹规划，否则恐“雷声大雨点小”，难有实质进展。

值得一提的是，保险版“以房养老”在房价评估上也存在诸多复杂的阻碍，其中在房价的折旧上存在争议，如房子居住时间较长出现破损，保险公司便会在定价上相应地压低，但对于投保的老年人来说又会感到十分苛刻。

与此同时，保险公司自身的精算技术问题也成“以房养老”试行的关键，对此，南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示，发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价，长寿风险由保险公司承担，最后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，风险是可以经营的。但国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性。

市场潜力大 保险公司需把握：《意见》的出台敲定“以房养老”试点，虽风险重重，但也是对养老制度的创新。徐高林表示认同保监会的框架，制度设计相对周密，保监会做出了相对成熟的方案，增加了老年人的养老方式，推动了老年人的养老制度，“是个好事”。

在《南方日报》6月19日的报道中显示，国家“十二五”规划指出，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿。据中国证券网5月9日报道，险企对养老地产的热衷源于市场前景广阔。有券商研究报告认为，到2050年中国老年人消费需求将达到5万亿元，当前每年为老人提供的产品总价值不足1000亿元。

保险公司做好养老保险，会尝到这块大蛋糕不少甜头。王国军表示，中国的人口基数大，13亿人口老龄化问题也越来越突出，保险公司在评估风险和收益的基础上，设计出好的产品，这将是一个很大的市场。

保险和房地产联姻 风险系数加大：“以房养老”把保险和房地产结合在一起，如何进行有效的风险管控？对此，对外经济贸易大学副教授徐高林对中新网金融频道提出了四个风险因素：房价波动、利率波动、寿命波动和现金流风险。他说保监会在调研的基础上对风险已经做出了一道防线，试点城市房价抗跌，我们更要关注未来发展过程中的“意外风险”，在试点期内不断的总结、学习。

风险的关键问题还是在于房产的估值问题。王国军指出，房价一旦下跌，对保险公司和银行和个人都是一个大问题，究竟谁来承担这样一个损失，银行、保险公司都不敢参与进来，还是需要制度设计的合理，让人们没有后顾之忧。此外，王国军还提出了人们广为关注的“70年产权”问题，他说，将来产权到70年以后房屋如何处置将会是一个大问题。

显然，房价波动并不是唯一的风险因素。徐高林还提出两个问题，一个是完全独立产权和房产处置的问题，也就是继承人和保险公司之间未来会在房产价值上可能出现争议，对房产的处置达不成一致；二是房屋中途意外的风险，老年人的权益很难得到保障。

关于投保人对产品的选择，王国军说投保人需要根据自己的风险承担能力和意愿来选择。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

以房养老试点开闸 专家：房产估值是争议焦点。其实这不是问题。23日，保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，7月1日起老年人住房反向抵押养老保险试点将在北京、上海、广州、武汉四地开始实行。对此，多位专家表示“以房养老”前景并不明朗，它是养老体制的补充，但未来风险的关键问题还是在于房产的估值上可能出现争议，老年人的权益很难得到保障。

“以房养老”国外很普遍 国内是养老体制补充：所谓“以房养老”，即房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后，每月给房主一笔固定的养老金，房主继续获得居住权。

“以房养老”在国外是一种较为普遍的养老方式，《郑州晚报》在4月9日的报道中提到，美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人；日本“以房养老”通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。

而在中国，“以房养老”将会怎样发展？对外经济贸易大学教授王国军在接受中新网金融频道采访时表示，“以房养老”前景并不明朗，它是养老体制的补充，只适合一部分群体，传统习惯上老人会把房产留给子女。发展前景需要看制度设计是否科学合理。

中新网金融频道采访几位市民表示不会抵押房产。北京工商大学经济学院保险学系主任王绪瑾[微博]表示，此次试点是利好消息，但是利好有限。

保监会有关部门负责人当天答记者问时表示，反向抵押养老保险只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择，并称“不会影响老年人传统的养老方式”。

险企无报备：由于保险版“以房养老”的复杂性，《指导意见》亦对参与试点资格的保险机构作出了对应的高门槛和高风控要求。

《指导意见》明确，申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备开展反向抵押养老保险所必需的专业技术、管理能力和各类专业人员等。

据《第一财经日报》了解，目前尚无试点公司和试点产品的报备。不过，姚渝透露：“有保险公司的产品正在开发设计中。”目前，保险机构对该项业务普遍持谨慎态度，参与积极性并不高。

就目前保险版“以房养老”落地可能遇到的问题，华东师范大学曾建立课题组对“以房养老”出现的一些尝试的失败原因是进行总结，认为主要原因是缺乏政府等有公信力的机构介入，无法取信于广大老年人；项目实施者的利益导向使得老年人望而却步；无法满足老年人的收益预期；不适应中国老年人的社会心理；不能有效规避风险；没有考虑老年人的生命因素，使实施者与参与者双方都面临巨大风险等。

除了上述生活习惯等问题外，一名保险公司人士还告诉《第一财经日报》：“在具体产品的开发设计环节中，目前产品定价因素主要与房屋价值、老人年龄等因素相关，但房产价值评估是一件难事，并且房地产风险亦是保险公司谨慎迈步的重要原因之一。”

针对评估价值，《指导意见》还明确：“试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。”

由于保险版“以房养老”中，保险公司将承担更多的风险，所以上述人士还对房价下跌等风险表示担忧。为防止房价下跌造成的损失，通常美国的保险公司会采用再保险机制，而有分析认为，等国内“以房养老”形成一定规模后，才会随之形成再保险机制。另据上述幸福人寿相关负责人表示：“根据试点的业务规模需要，未来不排除考虑分保安排。”

此外，在配套优惠政策上，多名保险公司人士呼吁试点地方应予以考虑，如税收优惠和相关激励性政策支持等。

险企慎对以房养老试点 呼吁税收优惠和政策激励！[ 目前尚无试点公司和试点产品的报备。不过，有保险公司的产品正在开发设计中 ]

经过三个月的内部征求意见后，保监会6月23日下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（下称《指导意见》），试点将于7月1日起正式在北京、上海、广州、武汉四地落地，试点期定为2年。

但据《第一财经日报》多方了解，目前保险机构对于该项业务的参与积极性并不高，大多持谨慎态度。

老年人住房反向抵押养老保险即俗称的保险版“以房养老”。据保监会人身保险监管部主任袁序成介绍，反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，针对有独立产权60周岁以上的老年人。具体而言，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

试点破题：“以房养老”是反向抵押贷款的一种应用模式，主要通过房产抵押获取一次性或年金贷款。而反向抵押贷款又称倒按揭，是通过让渡未来房产所有权，提前获得金融机构贷款的融资方式。

业内人士告诉《第一财经日报》：“以房养老在中国并非新生事物，事实上已存续近10年。很多城市都曾计划推出这一养老发展模式，中信银行、中大恒基等机构都曾试图开展此项业务，但效果欠佳。”在诸多尝试中，中信银行2011年开办的“倒按揭”业务最为接近“以房养老”的目标。

此后，保险版“以房养老”呼声渐起。去年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出了开展老年人住房反向抵押养老保险试点，并由保监会作为此项工作的牵头部门。保监会组织了由幸福人寿、泰康人寿、中国太保（18.21, 0.36, 2.02%）、平安人寿[微博]、合众人寿、中弘人寿等多家保险公司在内的课题研究组进行了研究探讨，并在此基础上出台了《指导意见》。

和在美国占比最高的“以房养老”计划有本质不同的是，“在资金来源上，保险版‘以房养老’的资金来自于自有资金，且本质是一款终身年金保险产品。” 保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝告诉《第一财经日报》。

姚渝还进一步介绍，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

和银行推出的反向抵押业务相比，由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务，其最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

此外，幸福人寿相关负责人亦告诉《第一财经日报》，银行推出的是反向抵押贷款业务，有固定贷款期限，一般只对第二套房进行抵押贷款。反向抵押养老保险并无申请者有多套住房这一门槛要求。

从该业务在我国的发展前景来看，反向抵押养老保险只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择，不会影响老年人传统的养老方式。

保监会表示，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新鲜事物，其业务流程复杂、期限较长、涉及领域广。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。姚渝表示：“接下来根据试点的进展情况，监管层还会出台相关监管制度和细则。”

参加“以房养老”要注意啥？对于有意向参加反向抵押养老保险的老年人，保监会提出以下几点建议：一是要明确自己具有真实的参与意愿，不仅是老年人自己，其家人也能够接受通过住房反向抵押获取养老保障的养老方式；二是要充分了解业务内容，通过向销售人员咨询、向保险公司咨询、向律师等专业人员咨询，包括向监管机构咨询等多种方式，充分了解该业务的流程、各项权利义务等，包括养老金给付、退保、房产维护等方面的要求；三是要有契约精神，一旦决定投保，和保险公司订立合同，就应当能够按照合同要求履行各项义务，满足保险公司对于投保人和抵押房产的各项要求。