昨日 （7月15日），《邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化发行公告》在中国债券信息网发布，该产品将于2014年7月22日在全国银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。发起机构是中国邮政储蓄银行（以下简称邮储银行），发行人为交银国际信托，主承销商为中信证券股份有限公司。

农行战略规划部研究员付兵涛向《每日经济新闻》记者表示，银行发行个人住房贷款支持证券化说明银行在调整贷款资产结构。同时，个人住房贷款是比较优良的资产，银行拿这块优良资产做证券化，说明银行在发行上比较积极。

含2.4万笔个人住房抵押贷款：公告显示，上述个人住房贷款证券化产品包括优先A级资产支持证券59.96亿元，占比88%；优先B级资产支持证券4.77亿元，占比7%；次级资产支持证券3.41亿元，占比5%。优先级资产支持证券在全国银行间债券市场交易，次级资产支持证券将由发行机构邮储银行持有。

某知情人士向记者表示，此次邮储银行路演，投标团成员名单和承销团名单一样，优先A级证券的利率价格区间为5.3%～5.8%；优先B级证券的利率价格区间为6.3%～6.8%，最终的利率还要看当天的投标结果。

华夏银行发展研究部研究员杨驰向《每日经济新闻》记者表示，信贷资产证券化是商业银行盘活存量资产的重要手段，也是监管机构落实金融国十条的措施之一。资产证券化为了防范道德风险，一般都有风险留存。目前我国要求发起机构至少作5%的风险留存，这样有利于保护投资人的利益。

记者注意到，实际上，早在2005年就有银行涉足个人住房贷款证券化。当年12月15日，由建设银行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”正式进入全国银行间债券市场。当时建行以上海市、江苏省和福建省三家一级分行作为本次项目的试点分行，并按照严密规范的贷款入库标准，从上述3家试点分行筛选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池。

个人住房贷款支持证券化相比普通的银行信贷支持证券化要复杂，上述知情人士表示，“如果是发行对公贷款支持证券化，银行最多就拿出来二三十笔贷款，而且不需要系统改造，有些账目从表内转到表外直接手工改账就可以。但个人住房贷款证券化，银行基本上要拿出几万笔贷款，在资产筛选、净值调查、资料提取方面，也有很多工作要做，而且资产出表工作量很大，需要有一个集中的IT系统支持，有一些银行住房贷款还在分行那端，做起来就更麻烦。”

上述产品的公告资料显示，此次设立信托的基础资产包括自2014年4月16日起算的23680笔个人住房抵押贷款及相关附属担保权益。

看着节奏，中国次级贷也慢慢酝酿和发酵了。不知道这次交易对象，是纯机构还是普通投资者也可以参与。大家擦亮眼睛，地产下行周期毫无疑问。

成立历史：房利美全称为美国联邦国民抵押贷款协会，由当时的美国总统罗斯福和国会在1938年推动成立。1968年为减轻政府财政负担，房利美转变为公众持股公司。

为防止房利美一家独大，一家类似的机构房地美，即美国联邦住宅抵押贷款公司于1970年成立。

运行模式：两家机构都属于“政府资助机构”，获得政府信用支持，通过发行股票、短期或长期债券以获得资金，资金来源包括养老基金、共同基金以及外国政府资金。

两大机构的一般市场运作模式是：当市场衰退、信贷紧张时，他们提供债务融资，在二级市场购入按揭资产，向金融机构注入流动性；当市场转好时，他们再将手中的按揭资产出售给金融机构，并获得差价收益。

也就是说，这两家机构并不直接向社会公众发放贷款，而是买进按揭资产或是提供信贷担保服务，通过增进资本市场流动性实现盈利。

房利美和房地美所发行债券被认为是零风险，可以被银行等金融机构不限量持有；收益可以免地方所得税。

重要作用：房利美和房地美是美国最大的两家住房抵押贷款融资机构。这两大机构持有或担保的住房抵押贷款超过5万亿美元，占美国12万亿住房抵押贷款余额的近一半，由此可见这两大机构在美国房地产市场中的举足轻重的作用。

有分析指出，两家机构的规模几乎每5年就扩大一倍，发展过于迅速、潜在风险随之大幅度增加。同时，两家机构在美国颇具政治势力，在国会有巨大影响力，因此导致对其监管不力。

上述两家机构的风险在于，如果危机得不到控制，包括美国所有大银行、大型基金和退休基金在内的数千家金融机构，以及外国政府和投资者都将出现重大损失。如果房利美和房地美破产，将促使各国央行下决心抛弃美国政府债券和美元资产，这对美国金融体系的打击将是致命的，同时，也将严重影响世界经济。

将提高个人房贷对银行吸引力：今年5月份，相关监管部门召集各银行负责人召开住房金融服务座谈会，要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展。然而，由于房地产风险难以判断以及一些个人住房贷利率不高，导致银行发展该领域贷款的积极性较之前有所降低。

对此，杨驰表示，对于房地产市场来说，传统的个人住房贷款期限过长且无法转让，银行只能被迫持有到期，占用了大量的信贷资源。资产证券化产品可以帮助银行将个人住房贷款转移到表外，这将提高个人住房贷款对银行的吸引力。从长远来看，有利于缓解银行个人住房贷款额度紧缺的状况。

付兵涛也表达了类似看法，随着银行发行个人住房贷款证券化的推进，银行未来发放个人住房贷款的空间也越来越大，“因为每个银行的个人按揭贷款都有限额，如果将部分贷款转移到表外就可以降低按揭贷款占比。虽然个人住房贷款利率较低，但是对资本占用也低，所以银行对这块还是有积极性的。”

上述知情人士向《每日经济新闻》记者透露，目前，除了邮储银行发行个人住房贷款证券化产品外，另外一家全国性商业银行也计划在今年发行该类产品，规模约在几十亿。

“和大银行相比，小银行有一定的优势，小银行住房贷款利率水平高一些；规模比较小，容易发；内部流程环节也没有大银行那么复杂。现在有些地方性银行也在做 （个人住房贷款证券化），但是还没有发出来。”该知情人士透露。

不过，杨驰认为，大银行因为证券化资产标的多，从而在进行个人住房贷款证券化支持资产方面具有区域分布广、有利于分散风险的优势。总得来说，个人住房贷款支持证券化对房地产是一个利好消息。“个人住房贷款期限长、现金流稳定，是信贷资产证券化的首选。而且相对于企业贷款来说，个人住房贷款额度小、笔数多，有实物资产作为抵押品，有利于投资者分散风险。对于投资人来说，多了一种投资的选择。”

杨驰预计，在资产证券化初期，由于监管机构和银行对标的要求相对比较严格，信贷资产证券化产品是一种收益有保障的低风险产品，在市场发展成熟以后，汽车金融资产证券化、中小企业贷款资产证券化等产品将更多登上舞台。