7月15日，中国邮政储蓄银行（下称“邮储银行”）通过中国债券信息网发布《邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化发行公告》。该产品将于2014年7月22日在全国银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。其中优先档64.73亿元将招标发行，次级档3.4124亿元将由邮储银行自持。

继“建元2005-RMBS”和“建元2007-RMBS”，时隔七年，作为行业内第三个、新一轮资产证券化首个RMBS产品的邮元2014的现身引来业内人士的关注。

21世纪经济报道记者独家获悉，此单RMBS基础资产加权利率为5.88%，加权剩余期限15年。经中介机构与主管部门沟通，该笔RMBS未批量办理抵押更变。

尤其值得注意的是，本单RMBS为此轮试点中首例个人住房抵押贷款采取延迟变更抵质押权登记的操作方式，在充分信息披露的基础上，通过认定抵押权随主债权转移，且在发生权利完善事件之时再采取变更操作。

了解此类业务的市场人士认为，“这在目前银行间市场以CLO为主的资产证券化环境下，具备一定示范意义。不过，预计在销售端仍将主要依靠银行之间互相支持，邮储自持的部分次级预测收益率将为负，这主要是为了保证优先级的收益。”

国内首例房贷延迟变更抵质押权登记：资产本身的优良程度，一直是资产证券化的重要考量因素。据邮储银行相关人士介绍，本单所选的住房贷款基础资产选择城市分散，且大部分为我国一二线城市，单笔贷款资金金额小，基本属于刚需购房客户，且抵押完备可靠，抵押物市场价值平均达到贷款的一倍以上。

2014年上半年邮储银行个人住房贷款新增市场占有率达到6.73%。截至2014年6月底，邮储银行住房贷款规模接近3600亿元，不良率仅为0.1%，优于同业平均水平。

而相比普通的银行信贷支持证券化，一般只需几十笔贷款，个人房贷RMBS可能涉及上万笔贷款，资产的筛选、净值调查等需要更大的工作量。事实上，为对抗善意第三人，邮储银行确保受托机构从银行受让取得的抵押权为第一顺位抵押权。为此，专门协调12家分行，耗时1个多月，对2.36万笔贷款进行一一核实。

在《贷款服务协议》中，明确贷款服务机构在信托生效日后不办理抵押权变更登记的后续贷款服务事项；同时，设立触发事件，在必要时对发生触发事件的贷款办理抵押权变更登记，并针对该类贷款做赎回处理。

此外，目前国内发行的资产证券化产品均大部分为1年以内的短期产品，中长期的产品缺失。本单A档产品加权平均期限约为4年，B档加权平均期限约为10年，若成功发行，将对中长期资产证券化产品的定价产生一定引导作用。

相对来说，此款RMBS收益率也表现客观。目前的利率价格区间为优先A级证券5.3%-5.8%，优先B级证券6.3%-6.8%。

上述邮储银行人士称，收益率的设计主要参考了当前同期限的信用债的发行利率，并充分考虑了流动性溢价和信用溢价因素。

风险点：借款人提前偿还。本期RMBS的承销团成员可谓阵容强大，银行中有8家，分别为工行、中行、民生、兴业、光大、北京银行、上海银行、宁波银行；券商中有6家，分别是中信证券、招商证券、国泰君安、中信建投、东海证券、第一创业证券。其中，中信证券担任主承销商。

根据该笔产品发行文件，邮元2014的具体交易过程为：邮储银行作为发起机构将相关信贷资产委托给作为受托人的交银国际信托，设立邮元2014年第一期个人住房贷款证券化信托。

此后，交银国际信托将发行以信托财产为支持的资产支持证券，将所得认购金额扣除承销报酬和发行费用的净额支付给发起机构，并向投资者发行资产支持证券，并以信托财产所产生的现金为限支付相应税收、信托费用及本期资产支持证券的本金和收益。

具体招标时间为7月22日下午2：00-3：00，7月24日缴款截止，起息日和信托设立日同为7月25日。

“从基础资产来看，住房按揭比较大的风险来自于借款人的提前偿还，如果未来几年房地产价格下行较大，可能无法承受房价的剧烈波动。”上述市场人士提醒。

而中诚信国际一份针对RMBS的报告指出，RMBS需要面对提前还款风险（Prepayment Risk），即住房抵押贷款还款人在合同规定期内以超出合同规定的还款额度来偿付住房抵押贷款本金，从而使RMBS资产池中的现金流处于不稳定状态的风险。

具体而言，住房抵押贷款的提前还款分为两种，即“完全提前结清”和“部分提前还款”。借款人的提前还款将会导致资产池的现金流不稳定，主要表现在“提前还款行为使得每期还款额发生变化，本金回收速度加快；提前还款情况下总现金流的流量会减少，一部分本金被提前偿还，利息收入减少；前期偿付本金额度增加可能会导致赔付本金额先增加后减少，或偿付本金额一直呈现递减的趋势。”