租房分期毫无疑问是一个千亿级的市场，仅以北京800万租客，上海600万租客，人均年租金2万元计算，潜在规模即接近2500亿，假设30%的租客工作年限3年以内且有分期需求全国规模也在千亿以上，而当前国内租房分期的消费习惯并未建立，也在近半年才有公司密集进入该市场，前景可期。

首先我们用一张图构解下租房流程：在租房场景中，有两个主要的资金需求对象，一个是租客，另一个是二房东。以下我们先探讨对租客的租金分期服务。

租房分期典型的客户类型为毕业3年以内需要押一付三，月租金占到月收入30%或以上，一次性拿出4个月房租约8000-1万元现金有资金周转困难的用户。当前为租客提供租房分期服务的公司都面临两大挑战：a.租房付款是低频消费，用户需求强烈，但没有押一付一的消费习惯，不会到百度搜索“押一付一”或“房租分期”等关键词，更容易投奔一些有信用借款产品的公司，导致做租房分期的公司难以形成品牌效应，获客成本高。b.获客场景在业务环节，金融公司没有业务能力。如上图，租客在租房过程中会与58等信息平台进行接触，也会与线下的业务操作人员接触，但环节中，没有金融的一项环节。因而租房分期产品获客也应该是基于场景的。

低成本有效获客是做租房分期产品的核心之一，因而从获客方式来说，市场上分化出两大阵营，一个阵营是通过互联网获客，另一个阵营通过渠道获客。二者还对应不同的风控方式和优势。

对于中小二房东融资，主要有如下挑战：

1、中小二房东对于房子装修等投入小，负担少，欺诈违约机会成本低；

2、中小二房东群体经营不规范，不稳定，容易出现经营不善倒闭抑或跑路的场景；

3、业主与二房东之间也容易产生纠纷，影响租赁产品的稳定性；

4、一旦发生违约，租房金融公司容易陷入和租客和业主的纠纷当中，造成很大的运营困扰。

对中小二房东群体提供融资服务，需要在线下有更强的能力，对行业熟悉且有很强的风控能力。此外，租赁行业也在快速整合和变化，未来中小二房东是否仍然成为行业主流？不会被品牌二房东取代？仍然值得进一步观察。

总结下来，机会可期，但获客、风控挑战仍很大，就目前而言，更看好58月付、趣租、易遨中国等既有获客优势，在风控方面也有数据优势的公司，但创业公司如果能趁当前市场仍一片空白，迅速抢占市场，形成一套自有的有效获客和风控方式，同样大有机会。

对品牌二房东的风控相对简单，主要基于以下几点：

1、品牌二房东作为房产托管方有等同于业主的权利，有房产处置能力；

2、品牌二房东租住产品好，往往出租率高，出房快，一般在7-15天，现金流好，应收账款稳定，且有盈利预期；

3、品牌二房东前期需要大规模投入在拿房、装修等环节，欺诈风险较低。

因而对于品牌二房东融资，通过应收账款保理融资的方式即可实现，当前资产质量较高，当前主流做法对品牌二房东还加了一些杠杆，例如京东白条支持自如，趣分期旗下来分期支持蛋壳公寓等，均采取一次性为租客代付12个月房租的方式为品牌二房东融资。懒投资也通过和You+合作，为You+的已有应收账款的公寓做资产证券化后直接融资。

自2012年起，以自如、优客逸家等为代表的分散式公寓崛起，这些品牌二房东也靠和业主签订5年及以上的房屋托管租约合同，对房子进行装修升级并提供管家式服务，虽然N+1,但仍然有了更好的租住体验，深得租客们喜爱。自如当前在北京有超过9万间房，据同行透露，上海青客18000间，上海自如7000间，蘑菇公寓5000间，行业内的主流公司均获得资本支持，但拿房、装修、管家服务等环节均是重资本投入的，股权融资的资金用于业务运营的规模非常有限，限制这一类公司扩大规模进一步获得市场份额，通过金融杠杆融资来扩规模成为强需求。由大品牌二房东带动的各城市出现众多其他品牌二房东（初步估计品牌二房东全国不少于100家），不少并未获得VC支持，更需要金融杠杆。

除了品牌二房东外，中小二房东作为经营者同样面临在拿房能环节受限于资金能力展业收到限制的问题，同样有融资需求。

除了分散式公寓外，集中式公寓，如You+，魔方公寓等同样是重资本投入的模式，股权融资的资金对于集中式公寓动辄签约10年，投入数千万改造原有厂房、酒店等物业时显得捉襟见肘。但集中式公寓往往生产出来的租住产品体验好，在市场上竞争力高，出租率高，现金流健康且有较好的盈利预期，通过金融杠杆融资扩规模同样成为重要需求。

二房东融资-获得经营金融杠杆

二房东是租赁市场的重要力量，起源于社区人缘好拿房能力强的个人为社区业主提供房产托管服务，即业主和二房东一次性签署3年及以上托管租约合同，二房东将房子进行适当改造后再出租。业主托管房源后省时省心，二房东可靠房子改造（往往是N+1,2,3~N,即通过隔客厅多出房间数）后再次出租管理获得收益。但二房东在租赁市场口碑一直较差，一方面二房东的经营方式简单粗暴，靠打隔断，增房间来获得超额租金收益，装修简陋，物业管理服务确实，居住体验差；一部分二房东甚至采取随时毁约清退租客，任意涨房租等“坑蒙拐骗”的方式谋取收益，不论业主抑或租客对二房东都较为不信任且深受困扰。

排除了欺诈风险，以上公司包括58月付仍都面临一个重要挑战: 违约风控及处置。

租客完成租房分期后，在后续的月份丧失了还款能力，或者没有还款意愿，恶意违约，此时需要采取催收及清理违约租客离开的措施，在此场景下，房东是没有退回已拿到租金的意愿的，对这笔“坏账”则要采取资产处置的措施。

在此场景下，不论是靠互联网获客的公司如58月付，还是靠渠道获客且有线下能力的公司，例如趣租、会分期等，需要和有经纪能力的中介公司合作来完成清理违约租客以及转租，按照一般经纪人会收取1个月租金作为经纪费，租房分期公司即便有一个月押金作为风险预留金，付完转租业务费后仍会产生经营费用损耗，同时假设租客对房子有损坏，则会造成更大损失。总体而言，租客违约造成的损失有限，但使得租房分期公司需要能找到合适的线下公司合作。

靠渠道获客的风控如何做？

在通过二房东或经纪人租房的业务中，风控主要在几个方面：

租客风控，各家均参照当前做信用借款对于用户的大数据风控模式；

业主、二房东、订单真实性风控，防止欺诈风险。如果租客是通过经纪人租房，则需要对实际收款人即业主进行风控，通过房产证、房屋实景、物业信息反馈、网络房源历史信息、业主身份信息等多重方式，重点在查实订单的真实性，防止欺诈风险；如果是通过二房东租房，除了类似对业主的风控外，还需要对二房东的历史经营记录，现有经营规模进行审核，合理授信，防止欺诈风险。

会分期、斑马王国以及房司令等是近期热门的租房分期创业公司，均以O2O的方式迅速切入到该领域，提供的服务相对类似，以为租客提供押一付一，手续费一般为月租金的3%-5%，同时会给业务操作方二房东或经纪人单笔100-500不等的补贴。由于市场相对空白，租客需求强烈，订单上都有较好的增长，斩获资本亲睐。但当前来看，趣租、京东、易遨这一类公司有着更强的获客能力，且在数据积累方面有更多优势的公司未来更有可能大规模获客并有更好的风控水平，从而在定价上更有优势。

京东白条，按照京东这类大公司一贯的平台战略，在租房领域深入到线下业务场景，例如和小二房东及中小经纪公司合作，需要大规模BD，且风控场景不标准化，京东金融不大可能会做，但京东金融在资金、品牌、数据和互联网方面的优势是显著的，京东通过和自如白条、丁丁租房、我爱我家、爱屋吉屋等大型机构战略合作，是典型的平台能力支持的业务模式。

易遨中国/好房通，易遨中国和好房通等是国内房产中介及二房东广泛使用的房产ERP提供商，有着非常高的市场份额，与另一公司房友的市场份额累计粗略估计超过80%。对应着近百万的经纪人及二房东在这些ERP作业平台上保存着房源、业主、租客、买房者、房价等多维度的数据。在互联网改造房产的背景下，这一类公司均以房产交易作为重点，通过O2O的方式进行互联网的升级和商业模式延展，租房分期对他们而言，是个相对不那么诱人的场景，但如果能搭建一个基于租客风控+自有平台数据风控+线下场景相结合的风控体系，一点不亚于58拥有的入口优势。