银财苏州：近日，南京网友“青衣墨子”在自己的微博里贴出了一个“南京买房黑字典”的帖子，里面对卖房中常见的广告语做了雷人的注解。比如，“生活便利”——楼下多是菜场；“强调是学区房”——基本就不要谈居住环境了；强调“地段好”——房子一般不好……此帖一出，很快引起了诸多网友的围观。有网友说，这个帖子做的注解虽然有些言辞苛刻，但很好玩，不过也挺写实的，很多的确就是买房中实际遇到的问题。不少网友表示，对照这个黑字典里的内容，自己买房时也曾“中过枪”。还有不少打算买房的网友也直呼，此黑字典给自己买房前也提了个醒。

虽然此网友的注释言辞夸张，且多属比较极端的现象，但却给不少打算买房的购房者们提了个醒儿。尤其是进入楼市下半场以来打算出手的买房者。当前市场，因楼市调控，新房、二手房的成交量都受到了较大的影响，为了吸引购房者，市面上的确也出现了各种噱头的促销方式。但这些以吸引人们眼球为目的、为了求一时“轰动效应”的噱头有实也有虚，甚至还有陷阱。且对大多数人来说，买房毕竟都是第一次，尤其是年轻置业者，基本无经验可言。因此《黄金楼市》将买房时容易遇到的“坑爹”词汇一一解剖，并请业内人士给予大家一些防“黑”招数。记者 王蕾

二手房的出卖方往往为个人，同买方一样，面对复杂的交易环节同样陌生。不同于开发商，二手房卖家的诚信度和可信度很难查证，因此买二手房也需提防不良卖家的惯用谎言。

1 出国急售：问题房不少

案例故事：“出国急售！买到即赚到！”是近年来二手房市场叫得最响的房源出售信息。市民孙先生从一位自称要出国的房东处买下一套二手房，因为房东比较急，价格上让出不少，房子满了5年，税比较少，房东还同意支付所有的税金。但买了之后孙先生发现，家中排水管道不通畅。且该房因为在顶楼，漏雨非常严重，入住一个月之后，客厅和卧室的天花板墙皮即脱落。孙先生怀疑是房东卖房前用墙漆将漏雨的地方故意遮掩，然后打着“出国急售”的幌子，低价出手。如今，他已经无法联系到房东。

一针见血：打着“出国急售”的房源，通常伴随着低于市场价的诱惑力。而且越来越多的房源以“出国急售、好房挥泪甩卖”为出售理由，让人不得不怀疑这究竟是实情还是加速卖房的噱头。

规避方法：无论何种理由低价急售，购房者都应忽略房东的催促，对二手房仔细全面排查。

类似词条：好房急售、跳楼价急售

2 带全套家具家电：小心偷梁换柱

案例故事：上月看房时，刘先生对一套80多平方米的二手房很满意，房子装修比较新，家中附带的家具家电也很新很高档。价格虽然比周边房子贵，但也接受了。过户后刘先生发现，原本看好的房子换了模样，洗衣机、电视机被掉包，换成普通老旧的低档货。刘先生找到房东，房东却拒不承认，而合同中也没有对家具家电的具体款式、型号进行约定。

一针见血：偷梁换柱的手法常见于二手房买卖中。同一地段房源由于房屋状况、内部装修和家具家电情况不同，定价上也体现出几万元甚至十多万元的差别。有时房东明明展示的是高档、齐全的家具，但实际成交时却偷换成次等货。

规避方法：在双方买卖合同中备注家具家电的型号和款式，用合同约束最有效。

类似词条：精装出售、送高档电器

3 学区房：邻学校而非学区

案例故事：暑假来临，学区房交易也进入热季。在多数家长眼中，买学区房最大意义是给孩子买一张就读好学校的“准入证”。但学区房乱象也不少，有的中介或开发商借与名校邻近便打出“学区房”的信息，实则虽邻校但并未规划在择校范围内，是“山寨学区房”。而市南区孙女士则遇到了房屋中介控制房源、临时加价的状况。“中介称房源很紧张，用低价把我们家长吸引到店里，却说这些房子卖完，向我们推荐起高价房源。”

一针见血：学区房近年来已成为开发商和二手房营销房源的一大卖点，其中不乏炒作房价、伪学区房卖高价的乱象。

专家建议：学区划分依据教育局发布的最新标准，因此会出现学区变更调整的情况，在购房前应打听清楚，避免个别不良开发商和中介浑水摸鱼。

类似词条 ：学府旁优质房、拥有多种教育资源

4 比房产证面积大：小心有违建

案例故事：去年张女士买了一套二手房，是一处位于一楼的套二。房东告诉张女士，原本这套房子只是套一，后来他将原本作为阳台的部分向外扩了一圈，扩成单独一间卧室，改成套二房。房东说自己这样住了好多年，没有问题。张女士觉得比较实用，就买了。“作为套二，房子的价格很合适。”但买来半年之后，张女士所在片区就面临违法建筑拆除，套二重新变回了套一。“按照房产证面积折算，买这套房的单价比周边房子高出不少。”张女士懊恼不已。

一针见血：普通住房的房屋产权以房产证为准，没有记录在房产证中的面积部分，往往是违法建筑体。

规避方法：通过房产证辨识房屋主体有无违法建筑体，如果有，则避免为这部分面积埋单。

类似词条：送院子、送阳光房、买一层送一层

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楼市黑字典热词真不少

由于受到调控政策的影响，楼市的成交量受限，不少中介和开发商制造了不少销售热词，楼市也滋生了不少类似的黑字典热词和现象。

保值承诺：有开发商承诺买房者 ，如果房屋在交付前一个月，出现同品质、同楼层、同户型、同付款方式下的房源价格低于所购买的房源售价，则允许购房者退房，并退还房款和利息，以及房产增值部分差价。但目前楼市执行的是“一房一价”政策，开发商口中的“同品质房源”定义模糊，无法界定，最终保值承诺沦为销售噱头。

限时优惠：开发商所称的限时优惠，往往在限定时间的同时也限定房源范围，比如在此段时间内仅对部分大户型或位置较差的楼座房源推出优惠，并非全部房源可选。

阴阳合同：二手房中介为了帮购房者申请更多的银行贷款，会将房屋评估出比实际售价高出很多的价格，做一份并非实际履行的合同，交给银行审批贷款。阴阳合同不合法，纠纷多风险大。

“免税”：有的房东急于出手，承诺免交易税，有可能是房源房龄老，税费本来不多，免税并没有实质性优惠。

本专题撰文/记者 王晓美子

面对诸多购房"诱惑"，购房者一定要看清是否是真优惠。 供图/东方IC

买房是个大命题，比起购买其他商品 ，购房者需要储备足够的知识才能从容面对这件花费巨大、手续繁杂却最能决定生活品质的商品 。尤其当房地产行业充斥太多买卖方的信息不对称和交易环节不透明时，购房者更需要一双火眼金睛，辨识真假。

新房市场定价多样、期房预售、开发商营销花样繁多，诸多复杂因素加大了购房者选房和买房难度。

1 超低起价：只有一两套

案例故事：对于开发商所谓起价的虚渺，市民康先生深有体会。今年5月底，康先生如约来到了城阳某楼盘的销售现场，开盘时非常热闹，三四百人的会场座无虚席。康先生知道，不少人都像他一样，是冲着低价来的，因为不久前开发商大肆爆出了不到5000元/平方米的起价，着实震撼。“开发商一共推出约500套房子，都是套二和套三户型，引来不少人关注。”但到了选房环节才知道，所谓的起价仅有其中一栋楼的底层一套东西朝向户型，绝大多数房源价格都在6000元/平方米以上。“最终我选了一套位于5楼的房子，价格为6000元/平方米，越往上越贵。”和周围买房的人一聊，大伙都认为开发商的起价只是一个噱头，对买房无任何实际参考意义。

一针见血：为争夺市场眼球，开发商常会拿出一两套户型位置较差的房源，制订一个极低的价格，并以此吸引购房者。而实际上，大多数房子的价格远高于起价。

规避方法：均价衡量项目售价更靠谱，但均价有时需要购房者到售楼处现场才能打听到。如果售楼人员在开盘之前只公布起价不公布均价 ，可参照上期开盘售价，做到心中有数。

类似词条：特价房、惊爆起价

2 最高优惠10万元：限制条件比较多

案例故事：上半年，楼盘促销已经如火如荼，不少刚需盘直接打出了直降优惠的信息，且优惠幅度不断翻新纪录，引来购房者关注。购房者小曹来到一个打出“最高优惠10万元”的项目时发现，多数房源实际优惠并不多，所谓最高优惠，只是一两套楼层朝向都不怎么好的户型，且面积大都超级大，另外只有以原价全款购房，才能享受总价10万元的优惠，而对购买其他大多数房源来说，基本享受不到。

一针见血：最高优惠像“特价房”、“起价房”一样，有时极其稀缺，有时房源先天不足，最终成为吸引购房者上门的宣传噱头。

规避方法：购房者要向开发商问清楚优惠的形式是折扣还是总价直降，并了解到参与优惠的房源范围和数量。

类似词条：最高折扣，以及多数房源的优惠幅度。

3 一成首付：获取成交的缓兵之计

案例故事：当前银行对房贷有明确的首付比例约定，首套房首付比例不得低于30%，商业地产首付比例不低于50%。不过仍有不少项目通过一成首付、低首付的噱头来吸引购房者。上半年某商业项目透露只需十几万元的首付款，合计首付比例仅一成。深入了解得知，剩余首付款开发商可以让购房者买房之后缓付半年或更久。

一针见血：虽然开发商声称帮忙垫付，但实际上购房者拿着没有实际支付的首付款发票到银行办理贷款，这其实背离了首付贷款的本质。剩余没有交齐的首付，购房者需要在约定时间内一次性补齐，因此一成首付、低首付仅是一招缓兵之计。

规避方法：买房与否，还是要依据自身经济状况来决定，购房者一定要在一成首付面前保持头脑冷静，确保自己有足够的首付和月供支付能力。

类似词条：最低首付，首付3万即可入住

4 2万抵4万：交了钱不一定买得到房

案例故事：交意向金、开盘当天抵房款的优惠方式，被大多开发商采用。近日，想要买房的李女士，瞄准了两家即将推新房源的楼盘，都推出了意向金抵房款的优惠政策。“开发商说先交两万元意向金，开盘时可以抵4万元房款，如果不买可以退还。但要求意向金必须是现金。没有银行转账的证据，我担心如果看好其他的楼盘不想买了的话这钱难退。”李女士咨询，意向金的风险该如何规避。

一针见血：意向金不同于定金，对开发商销售房子无约束作用，当房源紧张无房可卖时，开发商不会因为收了意向金不卖房而违约。

规避方法：想享受意向金抵房款优惠的购房者，应在交意向金前与开发商签订书面协议，约定享受优惠的条件、退款条件和期限。

类似词条：意向金、诚意金