银财理财：近年来，因为国内的房产调控以及海外留学、迁居的需要，越来越多的人把目光投向海外置业。本期《别墅生活》特别采访了一些在国外有置业经历的人士，让他们谈谈他们的买房故事，也给关注海外置业的人士一些借鉴和提示。



27万加元买套房，月租金2500加元

加籍华人：李女士，33岁，有两子，年龄分别为3岁，1岁

李女士在加拿大上的大学，毕业工作就留在多伦多。在上学后和工作的最初时间里，她一直都是租房住，直到有一天，她的一个朋友对她说，“你们住在公寓里，现时每月租金1200加元。你们算过没有？如果你们去买一套房子，按照目前的按揭要求，还贷款的钱和租金也差不了多少。然而，15年后这幢房子就归你们所有了。何乐而不为呢？”

朋友的话，一下子打动了李女士。2004年年初，李女士就开始在她工作区域的附近多伦多东区寻找房子，在看了几十套一手房和二手房后，最后买了一套约200平方米的联排别墅边户。看中这套房，李女士介绍，一来学区好，将来无论是出租还是出售都比较容易；其次距离高速出口比较近，出行方便；其三，环境好，住区比较安全。正是基于这几点，李女士最终下手了，这套房子总价27万加元。李女士特别告诉记者，她最后买的是一手期房，在签订合同时，可以就房屋的装修情况同开发商讨论、交流，提自己的想法，不过相应地也要加一点钱。就在2004年底，李女士拿到了第一套房，当时她还没有孩子，所以除了自己住以外，她把其他房间出租，月租金在2500加元。

随着后来生活水平的改善、两个儿子的出生，李女士一家决定改善一下居住条件，于是在2010年有了第二次买房经历。这次李女士选的是一套300多平方米的House，相当于国内的独栋别墅，位置也换到了多伦多的西区。这套房子总价69万加元，加上税等在70万元出头。李女士笑着告诉记者，和国内不一样，国内不管是一次性付款还是按揭，对开发商来说其实都是在签订合同后不久，拿到全部的售房款，但在加拿大不同，我买第二套房子，刚开始只交了5万元定金，真正开始还贷款是在交房之后。所以，我买了新房子后，就把第一套房子转手卖了，卖出的价格是37.5万加元，这样，买了大房子后，还贷的压力就不会太大。

李女士说，相对来说，加拿大人一般不会同时持有多套房产，大部分会选择“买新卖旧”，如果投资，人们更多会选择买公寓出租，在加拿大，一套20万加元的公寓，月租金能到2000加元左右，不过同时还要扣除300—400加元左右的管理费和一些税收等，中国人要买房投资的话需要把这些因素都考虑进去。

现金回报买公寓，升值回报买别墅

有了第一次的成功投资经历之后，董先生开始了投资澳洲房产之路。

他说，澳大利亚人通常30岁之后才拥有自己的第一套房子，不同的消费习惯导致当地人通常租房生活。澳大利亚房产具有永久产权，通常的投资方式是将房子买下，然后出租给当地人，通过租金收益和房产的升值收益缴纳购房贷款。

如果想要通过升值收益，则要投资别墅，一套居住面积200平方米、地皮350平方米左右的别墅在一线城市悉尼、二线城市墨尔本、三线城市阿德莱德价格分别为60万、50万、30万澳元起。如果想直接要现金回报，则可以投资公寓，公寓比较适合当地人购买，其局限是折旧高。据董先生介绍：“近几年澳大利亚地产价格持续上涨，涨幅达到一年10%，总体投资收益还是很可观的。”

1.外籍人士在加拿大境内买房没太多限制。目前加拿大的银行按揭利率处于近几十年的低位。外籍人士购房可以申请银行贷款，但手续相对复杂，首付要求比本地人略高。针对外籍人士购房贷款要求：一是必须在加拿大银行有账户，二是加拿大的银行账户上必须有购房首付款金额，三是必须能提供加拿大境外银行账户的足够现金资产以证明有还款能力，四是银行可能还会要求提供在居住国的职业和其他资产及收入证明。外籍人士购房的首付一般要求在40%以上，有些银行甚至要求首付达到50%。如果国内客户条件许可，用现金购买是最方便的。

2.买房后需缴纳物业税。物业税由当地市政府征收，物业税计算非常复杂而且征收的比例每年都有变动。物业税以政府估价为依据(而且每套房子的政府估价每年都会有调整)，投资者可以按房产价格的千分之三到五进行估算。大致来说200万加元的一套房子，物业税每年可能在6000-10000加元之间。独栋别墅没有物业管理费，联排别墅和公寓需要交纳物业管理费，一般每月200-400加元不等。如果物业出租，租金收入在年底时需要向加拿大税局申报。

加世通达的专家建议，市民在选购房子时候，要选择好的品牌开发商。毕竟是在国外投资，要更加谨慎，大的品牌开发商出现烂尾或者货不对版的问题可能性更低，进一步降低投资风险。在购入房子时最好选择一手物业，因为海外人士不能购入澳洲二手房子，虽然子女在留学期间可以购入二手房物业，但是一旦失去“身份”，就必须在一个月内售出二手房，否则政府会强行拍卖，市民需小心评估这方面的风险。此外，若是通过中介前往海外买楼，一定要选择资质、品牌较好的中介公司，否则也会有较大的风险。

孩子留学有房住，3年赚了36万澳元

董先生：40岁，南京人，5年前拿到澳洲绿卡

身份：实业家、投资者

董先生告诉记者：“澳大利亚的经济政策是鼓励海外资金涌入的，对房产投资也持鼓励态度，所以当地的房价较国内相比便宜很多。据当地媒体报道，目前中国人在澳洲已经成第二大置业群体。”根据澳洲外商投资审查委员会的报告数据显示，2010-2011年度，海外买家在澳洲房地产方面的整体投资数额高达415亿澳元，同比上财年增加一倍。其中，中国投资客户共购买40.9亿澳元的物业资产，位居第二，仅次于英国投资客户的46.1亿澳元，超过来自新加坡、日本及南非客户的投资额。

在澳置业，多为孩子“零成本”留学

董先生向记者介绍：“我当时选择在澳洲买房子，主要还是为了方便孩子留学。虽然家境宽松，但细细算下来，按照目前的物价水平，留学一年的学费加生活费也得将近40万元，是笔不小的款项。老实说，我又不想孩子去上学还得做兼职，这样太辛苦了。”

后来，董先生就采取了“以房养学”的模式。Burwood为澳洲的“名校区”，周边有迪肯大学、莫那什大学及一些中、小学名校。董先生就在该区域购入一间单位，总价值约为50万澳元，而孩子在澳洲留学3年的学费是6万澳元，生活费是一个月1000澳元，总计3.6万澳元，总的留学和投资成本大概60万澳元。房子方面，他采取了月供的形式，孩子自住一间，其余的房间和大厅分别租给了两个学生，每周收取租金约410澳币，即每月约1800澳元；3年下来的收入为6.48万澳元，除去一些维护成本，大概为5万澳元。

董先生说：“因为Burwood既是富人区又是名校区，所以房产升值很快。我在孩子留学后将该这套房子转手卖了71万澳元，减去留学和地产投资的成本，还赚了13万澳元。”