银财苏州：“房奴”意思为房屋的奴隶，一般是指家庭月负债还款额超过家庭月收入50%以上的家庭，此类家庭因为负债率较高，已经影响了家庭生活的正常品质。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。据统计，目前约31%的购房者月供占到月收入的50%以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。本期的案例中，主人公王先生就是一位名副其实的“房奴”，其目前因还贷压力较大而使得现金流紧张，但由于其净值仍较高，与一般的“房奴”有很大的不同，因此我们称其为“富裕房奴”。



【案例背景】

45岁的王庭先生是一位企业中层管理人员，过去一年的税前月薪资收入是1.5万元，年终奖10万元，40岁的王太太在银行任职，过去一年的税前月薪资收入5000元，每季有奖金收入2万元，还有年终奖金3万元，女儿13岁，即将就读初中二年级，家庭年消费支出15万元，年学费支出2万元，王先生夫妇6年前热衷房地产投资，目前有自住房现值250万元，房贷100万元，剩余贷款期限8年，此外还有3处投资房地产：现值500万元的门面房，房贷余额200万元，剩余贷款期限10年，月房租收入2万元；现值300万元的住宅，房贷余额70万元，剩余贷款期限12年，月房租收入5000元；现值200万元的住宅，贷款余额40万元，剩余贷款期限16年，月房租收入3000元，所有房贷均为等额本息摊还。夫妻均加入社保，养老金账户余额先生10万元，太太5万元，两人住房公积金账户都用来缴房贷，没有余额。除了房产以外，家庭资产还有现金与存款1万元，国内股票成本50万元，市价40万元，还有王先生夫妇各投保终身寿险30万元，年缴保费2万元，已缴8年，还要缴12年，目前现金价值共12万元。由于购房导致过去一段时间资金紧张，目前还有信用卡债5万元，利率18%，王太太25万元的行员贷款余额(免息)，保单质押贷款8万元，利率5%。

理财目标与规划需求

1、房产调整与减债规划：目前4处房产的房贷平均利率约7%，投资房产的房租收入都不足以还月供，造成现金流的压力，加上房产调控政策下房价下行风险加大，因此王庭先生打算至少出售一处投资房产，来解决目前的财务困境。

2、子女教育与创业资金：准备让女儿高中毕业后到英国念本科与硕士，预计6年，每年开销1.5万英镑，回国后赞助届时值100万元的创业资金。

3、购车规划：3年后打算购买一辆现值60万元的自用车，以后每6年换同级车一次，共换4次，购车后每年养车费用增加2万元现值。

4、退休规划：夫妻15年后同时退休，退休后每年生活费用现值合计12万元。

5、保险规划：根据家庭风险制定合理的保险规划。

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【理财规划建议】

根据王庭先生家庭目前的基本情况，我们认为首先需要解决的是房产调整和减债计划，在此基础上，做好子女教育、购车、退休和保险等全方位规划。

房产规划：目前王庭先生家庭资产较多，收入较高，但负债太高，特别是房产太多，且四套房产均有贷款，合计贷款410万元，如果加上消费性负债，债务合计高达448万元。考虑到投资性房产太多，而在政策的严厉调控下，房价下行压力较大，或者在一段时间内大幅上涨的可能性不会太大，且贷款利率较高，投资房产的房租收入不足以还月供，造成现金流压力太大。为此，我们建议，除自住房外，留下门面房，将其他2套投资性房产出售，这样，扣除贷款可以增加390万元(230+160)现金流入，每年可减少近13万多元(70万元贷款为88131元，40万元贷款为42423元)贷款本息支出。对出售房产的收入，在扣除房贷后，建议先将高利率(18%)的信用卡债还清，由于利率较低甚至免息，保单质押贷款和王太太的行员贷款可以暂时保留，其中保单质押贷款利率5%，低于后面我们测评的适合王先生的投资报酬率8.4%，且一般期限较短，可以在到期后归还。经过这样的调整，王先生的现金流压力大大减轻，家庭财务状况得到有效缓解。以下为出售两套投资房后的调整收支表，可以看出，王先生家庭的房贷利息支出和本金还款支出大大减少，自由储蓄由负变正，为22563元，也就是说每月储蓄额在供完房贷、缴完保险等事项后还能剩下2万多元可以自由支配的资金，这其中不包括非经常性收入，即出售房产收入390万元。

紧急备用金和理财准备金规划：目前，王庭先生的家庭流动资金仅1万元，难以应对日常紧急事项需要，建议增加至3-6个月的生活支出，目前家庭生活支出年15万元，月12500元，建议保留4个月的支出，约5万元较为合适，这部分资金可以以活期存款或者购买货币基金、银行短理财产品等形式保留，以提高资金使用效益。出售房产前，王先生家庭资产1318万元，但扣除房产投资、短期负债、既得权益(社保余额)和紧急备用金后，可以用于理财的准备金为零。出售房产后，资产增加390万元，负债减少110万元，扣除房产投资、短期负债、既得权益(社保余额)和紧急备用金后，理财准备金为387万元，这部分资金可以用于子女教育、退休、保险等理财目标。

子女教育与创业规划：目前王先生女儿每年学费支出2万元，计划让女儿高中毕业后到英国读本科与硕士，预计6年，每年开销1.5万英镑，目前英镑汇率约9.9元，折合人民币约15万元，预计5 年后进行，届时终值为19万元，另外回国后赞助届时值100万元的创业资金。从生涯仿真表来看，目前现金流难以满足该两项需要，但如果现在将两套投资性房产出售后，则可以满足该需要。对此，我们建议可以购买整笔基金、基金定投或者教育金保险的形式进行积累。

保险规划：由于王先生和王太太收入较高，家庭净资产也较高，且退休后生活费用现值也低于当前生活支出，同时，出售两套房产后，理财准备金较多，因此，按照遗属需求法，王庭先生理论上不需要寿险保额，但王先生家庭处于成熟期，家庭责任重大，还是应该再配置一部分保险。如果按生命价值法，不考虑成长率，王先生需要保额约371万元，王太太需要233万元，我们建议以此作为意外险保额，约需费用7500元，附加补偿医疗保险，保额各5万元，费用约3350元；对自用房贷余额100万元，建议投保随房贷额递减的10年期房贷寿险，预计保费约10370元；同时，王先生购买15年缴20万元、王太太购买20年缴20万元重大疾病险，合计保费约8300元，女儿可以购买少儿系列健康保险计划，年交保费240元，包括意外保障5万元，重疾10万元，住院医疗5万元等。加上之前的每年2万元终身寿险保费，合计保费48750元左右，相当于王庭家庭年税后工资收入的12.09%，基本符合家庭保费支出约为家庭年收入10%左右的标准。另外，根据生涯规划，王先生百年之后会留下大笔遗产，建议及时购买终身寿险以做好遗产传承。

经上面计算，出售房产后，王庭先生家庭的理财准备约387万元，建议按该比例进行调整配置，鉴于股票投资风险较高，又需要一定的投资知识、经验和时间，因此，建议王先生逐步将现有股票出售，并换为共同基金，其中债券也可以收益相当的银行理财产品来代替，如信托产品等。综合考虑过往收益和风险以及公司服务、规模等情况，货币类推荐华夏现金增利、易基货币、国泰货币等，债券基金推荐富国天利增长债券、国投瑞银行融华债券、工银增强收益债券A等，股票型基金选择嘉实研究精选、兴全全球视野、富国天瑞强势等，仅供参考。

综合规划：将上述假设条件和资产负债表、收支储蓄表以及各项理财目标规划的相关数据编制生涯仿真表，我们可以发现，由于出售房产后家庭理财准备较多、夫妻二人收入较高等原因，内部报酬率算不出来，但以无风险利率和适合王先生的投资报酬率计算的每年理财准备均为正数，说明所有理财目标均可以达成。

最后我们需要声明的是，投资有风险，操作须谨慎，对未来的合理预期是建立在对过往数据进行分析的基础上得出的，不代表未来的真实情况，我们不对未来的业绩做任何保证，同时，作为金融理财师，我们的职责是准确评估客户的财务需求，并在此基础上为客户提供高质量的财务建议和长期的定期检讨服务，但不对理财规划的执行结果负责，并建议对理财规划一年定期检讨一次，我们期待着与王庭先生共同完善和执行本规划，帮助其达到自由、自主、自在的生活。

【案例分析】

“富裕房奴”家庭基本情况分析

根据王庭家庭的基本情况，我们可以看出，王先生虽然房贷较多，目前因还贷压力较大而使得现金流紧张，但其净值仍较高，与一般的“房奴”有很大的不同，因此我们可以称其为“富裕房奴”。

我们先来编制其家庭资产负债表和收支储蓄表。根据规划需要，我们需要做出以下假设：当地社会养老保险、医疗保险、失业保险和住房公积金缴费率分别为8%、2%、1%和12%，企业对等缴纳住房公积金；房租成长率、教育金成长率、生活费增长率、收入成长率、车价成长率、社平工资增长率、养老金账户投资报酬率均为5%，上年社平工资为3000元。

家庭财务诊断

根据家庭资产负债表和收支储蓄表，我们对家庭财务情况进行了诊断，可以看出，目前虽然王庭先生家庭收入较高，但由于房产贷款较多，使家庭财务方面存在问题不少，主要表现在：

一、家庭紧急备用金倍数太低，不到1，也就是说可以随时拿来急用的资金不能维持一个月的家庭生活支出，这样一旦家庭出现急事，将难以应对。

二、财务负担率较高，超过了80%，远远超过了40%的合理上限，这使得家庭负担太重，可以说是“入不敷出”，这其中还不包括生活支出和教育支出等。

三、平均投资报酬率较低，刚刚超过3%的合理下限，使得家庭资产不能有效增值。

四、自由储蓄率为负数，虽然家庭储蓄率较高，但由于房产贷款本金支出太高，储蓄全部拿来归还贷款本金都不够，家庭没有可以自由运用的储蓄资金。

五、保险严重不足，虽然王先生夫妇二人均有终身寿险30万元，但相对于其收入、支出和房贷余额等因素来说，是远远不够的。