在大学教了一辈子数学的老谭有些狐疑。在他对面，湖南大成国际大酒店有限公司 （以下简称湖南大成）和张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成）销售部经理王方正对着他说着美妙的话：“上市前的原始股，你们可能一辈子都碰不到一回。”

老谭却碰上了。两个月前，在同一地方，在王方的游说下，他签下“停租入股及新增资金入股协议书”。协议称，这家号称拥有中国最大酒店的酒店集团正待上市。大成酒店称，张家界大成山水国际大酒店客房数量超过2000间，是中国客房数量最多的五星级酒店，总投资8亿元。

种种迹象显示，低调港商毛致平控制的大成酒店，通过虚拟房产销售民间融资4亿元，游走在灰色边缘，再以上市之名，向千人推出转股及入股，从而吸纳上述4亿元民间资金以及更多资金。

湖南省地方金融证券领导小组办公室人士在接受《每日经济新闻(微博)》记者采访时认为，这其中可能存在非法融资问题。一家律师事务所出具的“法律意见书”则指出，“形式上已经符合司法解释规定，应当认定为非法吸收公众存款罪的情形，涉嫌刑事犯罪”。

滚动开发的“如意算盘”

“湖南大成国际大酒店一年利润2000万元左右。若减掉业主2亿元投资款每年的9%租金，正好保本，老板永远赚不到钱。”财务总监吴玉萍透露，湖南大成国际大酒店客房入住率接近87%。

张家界大成山水国际大酒店面临相似窘境，“一期700间客房，每月销售收入800万~900万元，算下来一年1亿元，盈利至少3000万元，”但光付业主租金就要2000万元。

未来几年，大成酒店更将面临支付4亿多元回购款的关键一坎。

抵押客房融资被叫停以及“赚不到钱”的现状，使毛致平想到了转股、上市。

湖南省工商局的信息显示，湖南大成前身是1992年成立的湖南鸿朝大酒店，注册资金159万美元，法人代表为毛致平。

2003年，湖南大成增资至359万美元，经营范围更改为筹建湖南大成国际大酒店。2005年，湖南大成增资至目前的723万美元，湖南省信托投资有限责任公司于此时首次进入。

湖南省信托投资有限责任公司由湖南财信投资控股有限责任公司持股96%，湖南省国有资产投资经营总公司持股4%，前者是隶属于省财政厅的地方性金融控股集团。吴玉萍称，湖南省信托投资有限责任公司目前已经退出。

据吴玉萍称，湖南大成2004年拆迁原有酒店，2005年开始原地建设30层高的湖南大成国际大酒店，但2007年初建了10多层就没钱了。“花了五六十万元也没贷到款，索性就把这笔钱回报给业主，于是湖南大成国际大酒店又改成房地产，拿到2亿元资金，滚动式开发，最终开业。”

2009年3月，全国最大民营担保公司——中科智担保集团股份有限公司因身陷危机，将旗下张家界山水天下大酒店项目抛出。两个月后，中科智董事长张锴雍的湖南老乡毛致平接手，收购价至今保密。

“金融危机期间，拿地118亩，只花了8000来万元，一年后就开张了。”吴玉萍说。

长沙酒店之后，毛致平在张家界复制了这一办法。

吴玉萍证实，张家界大成山水国际大酒店一期耗资约3亿元，除去8000万元拿地成本外，“后面2亿元，是业主的钱。”

据大成酒店相关负责人介绍，一期只用掉2/5土地，“二期将增加1200余间客房。”

吴表示，二期将要投资5亿元。5亿元从哪儿来？“业主转股后，一年4000万元租金就可以用来建设二期，10月封顶后，可以再去银行贷款”，吴玉萍说，一期产权证预计5月份可以办下来。“二期起来就又有了利润，年均5000万元，加上长沙酒店年均2000万元利润和一期3000万元利润，总计能达到1亿元。”

“应该不会有很大风险。”吴指出，当时融资就是要把酒店建起来，二期要投钱，现在要一次性出钱回购，没那么多现金。就算到时不上市也没关系，三期项目加起来，“这么大资产，二期做起来后资产能达到20亿元，经营再不善，拍卖三栋楼都可以的。”

涉嫌非法集资

大成酒店财务总监吴玉萍坦承，目前长沙酒店有700万元贷款，张家界二期项目则有5000万元贷款。

湖南省银监局办公室负责人廖晖向《每日经济新闻》记者表示，大成酒店的情况也是银监局担心的，银行在贷款前很难监测其风险，它在民间融资的成本高，资金链断裂的风险也就随之加大，“更重要的问题是没有机构监管资金的使用，出问题会影响银行信贷资金安全，风险就转嫁到了银行。”

廖指出，问题未直接涉及银行，银监局方面也不好监管。

湖南省地方金融证券领导小组办公室一名负责人表示，“大成酒店的上述情况可能存在非法融资、非法集资情况。商品房上采取回购、固定回报、变相融资，本身是不被允许的，而向社会公开募集资金，是要报批的。”

该人士建议将相关材料递交处置非法集资的相关职能部门。

老谭去了一家律师事务所咨询，该事务所认为，该笔4亿元资金安全存在极大风险。

该事务所出具的 “法律意见书”指出，以售后包租的方式销售商品房违反了 《商品房销售管理办法》。《办法》规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

更严重的问题是，大成酒店被指涉嫌非法吸收公众存款罪。

对此，上述“法律意见书”进一步指出，大成酒店的行为是明显的售后包租。售后包租是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，其销售形式含有融资或变相融资的内容以及房地产增值或者投资回报的承诺。在开发商资金链断裂或无法回报投资者的情况下，售后返租项目就会揭去面纱，其实质就是非法集资行为。

“大成酒店的行为不具有房产销售的真实内容，尤其是其后来与购房人签订《停租入股及新增资金入股协议书》的行为已经十分明显地表现了其融资意图，形式上已经符合司法解释规定，应当认定为非法吸收公众存款罪的情形，涉嫌刑事犯罪。”律师指出，销售、回购、包租等合同理应属无效合同，为连环套，入股协议同样只是为了筹钱，“老百姓可以去法院起诉退钱，法院一审查可能就会发现涉及刑罪，就会有检察机关介入，经济纠纷诉讼也会中止。”

《每日经济新闻》记者向毛致平发出关于大成酒店存在非法吸收公众存款等风险的采访问题，毛致平起初未予回应。5月18日，记者联系上他时，他反问：“这事与你有什么关系？”他表示，“都检查过，没有问题”，随即挂掉电话。

《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为刑法第一百七十六条规定的 “非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：（一）未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；（二）通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；（三）承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；（四）向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

第二条 实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；……（五）不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金的；……

两地客房卖了4亿元

吴玉萍表示，毛致平有意上市，还与之前“卖客房”融资4亿元一事存在问题有关，“老板想把他们作为股东吸纳进来，就不会有问题了。”

王方和吴玉萍皆证实，1050户左右业主在湖南大成和张家界大成买下了客房，并没有产权证。

老谭在2010年3月7日与张家界山水天下置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。他买的是8层的一间客房，建筑面积51.6平方米，套内面积36.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.48平方米，该套客房价格33.54万元，并一次性付清。

老谭还被要求签订《张家界大成山水国际大酒店销售回购合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》。

上述合同约定，老谭一次性支付购房款，不要产权证，并由大成酒店在3~5年内回购；老谭支付购房款之日起即视为交付，租赁给张家界大成，老谭每月可获得张家界大成支付的2795元投资收益。换算可得，2795元/月为33540元/年的投资收益，即为老谭总价款的10%。

合同中，张家界山水天下置业有限公司称，以张家界大成山水国际大酒店-1楼、-2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下张家界市南庄坪约4.6万平方米储备土地作为担保物，为张家界大成支付投资收益及后期回购款项提供担保。

老谭透露，他买张家界酒店客房前，湖南大成国际大酒店的客房也是卖过的，“长沙做了，再去张家界做，算是第二期了。前面的租金都兑现了，慢慢也要回购了。”

王方证实了该消息。长沙的酒店2008年开始进行房屋买卖，“有600~700户业主，买走384间房屋，占总物业的四成，每年投资收益9%，5~10年回购，回购价有原价的，也有溢价4%的。”

王方表示，两地1050余户业主一共投资4亿元。财务总监吴玉萍也证实了这一数字，“长沙2.2亿元，张家界有300多业主投资了1.88亿元左右。这个算融资。这套房作为抵押抵给业主。但是不能这么搞，所以去年年底就停了。”

证监局人士：确有风险

湖南省证监局相关官员在接受《每日经济新闻》记者咨询时，查看了大成酒店的商品房买卖、回购、委托经营等合同及入股协议，在与科室同事交流，沟通后，该官员认为“这个事情确实有风险”。

鉴于监管范围限制，上述官员表示只可对两点进行评论：一，目前湖南省证监局尚未收到大成酒店关于上市的任何消息与材料，从现有情况看，这个进程还差得远；其次，向不特定对象发行股票或向特定对象发行股票后股东累计超过200人的，为公开发行，应依法报经证监会核准。未经核准擅自发行的，属于非法发行股票。倘若转股人数超过1050户的六成，就明显超过了200人股东数量大限。

上述官员也承认，有的公司可能会采取代持方式规避200人股东限制，以后可能造成经济纠纷。

据大成酒店销售部经理王方称，将为上市成立一家新公司——张家界大成山水国际大酒店旅游股份有限公司（未定），主推旅游概念，“装入的资产主要是张家界大成山水国际大酒店，还包括湖南大成国际大酒店可以转股的部分资产。”王方说，到时还将加上长沙和益阳的名为“金芒果”的连锁餐厅，“原则上不需要他们的资产，两家餐厅资产各400多万元，但利润率30%以上，到时可能还要并入一家在上海的酒店用品管理公司，以帮助酒店扩张时的采购业务。”

大成酒店财务总监吴玉萍称，金芒果的老板跟毛致平关系很好，毛致平妻子成霞在上海学酒店管理，就在上海开了那家酒店用品管理公司。

千人认购股权

在去年3月花了33.54万元买下一间不带产权证的酒店客房后，老谭又追加了26.46万元入股。

“协议书”中，“甲方”为湖南大成和张家界大成，“乙方”为老谭。

《每日经济新闻》记者查证的工商登记信息显示，湖南大成为台港澳与大陆合资，注册资金723万美元，股东分别为湖南省信托投资有限责任公司、毛致平及其妻成霞，毛致平绝对控股。

老谭出具的“协议书”中，甲乙双方达成7项协议。

其一，投资者同意甲方从2011年5月1日起停止投资者购买甲方客房的返租付息，并停止每年享受的免费住房权，以满足甲方上市所需费用及盈利指标；二，投资者交给甲方的购房款33.54万元及新增资金26.46万元共计60万元，作为甲方股份制改制后的上市公司原始股本金。

5月中旬，老谭再次来到湖南大成国际大酒店一楼，酒店销售部经理王方告诉他，湖南大成和张家界大成几年下来一共有约1050户业主，“现在转股的有六七成。”