人在国内，房在海外。

银财地产：南都记者从三家海外房产机构获悉，近期举办的12月初的海外房产投资展会捷报频传。重点做澳洲市场的家叶海外置业公司称，佛山讲演会的32席房子全部售罄，而邦拓国际也表示，厦门举办的展会“成绩非常好”。在蜂拥向海外购房投资的同时，投资者最担心的两大问题就是隐形费用和房屋质量。美国的养房费用主要包括房产税、租房管理费等部分费用，养房成本不低。而美国对房子的质量要求较高，“需要维修的老建筑”、“漏水被投诉的房屋”等，都需要一笔不菲的费用支出。



●购房隐形费用多

案例：

公司在越秀区的服装行业商人王先生，与美国人结婚，目前还在坐“移民监”。生在华侨之乡的他在美国有多名亲戚。2008年金融危机之后，美国房价一度暴跌了近3成左右。看到亲戚低价入手房产转租投资后，2010年年底，王先生在旧金山托亲戚帮忙物色了一套公寓，100多平方米，交通比较方便。房子过户后，一连串的问题便缠上了他。

据王先生透露，一年大部分时间他在广州居住，由于担心房子出租不安全，他一直放任房子空置。按当地管理，每套房子都需要每月缴纳房屋管理费和垃圾费，每年还要交房产税。王先生计算了一笔账，一年的各项支出已高达数万元。此外，有一次卫生间漏水了，他又付出了几千美元的维修费。2011年，他不得不考虑用租金抵消日常维护费用和税费。

投资建议

建议人：美亚置业集团国际地产投资经理宋武佳；邦拓国际市场总监李季

宋武佳称，美国的养房费用主要包括房产税、租房管理费等部分费用。而部分公寓类小区将垃圾处理费包含在房产税里，部分社区型房产则另收取。

“一般来说，养房费的费用占房价的2%至3%。以亚特兰大为例，如果房子10万美元，一年养房费在1500美金左右；而旧金山相对高些。”据宋武佳介绍，大概来说，美国的房产税是房价的1%至1 .5%。租房管理费则取决于中介的规定，一般能占年租金的6%至10%。据该集团的经验，美国的租房净利润在5%左右(即租金减去养房费用)。

租房达到一定的缴纳限度，要计算个人所得税。“房屋费、贷款利息费等，都可以作为抵扣的。建议个人投资者要保留所有的票据，以备会计师进行抵扣计算。”

李季称，一般来说，美国房产税在1%左右，不同的州收取不同的房产税。李季表示，为了保持稳定的租金收入，建议个人投资者选择大型的物业管理集团，可选择包租的方式。“在美国，物业管理公司可提供包租服务，假如一年的包租费占房价的7%，则无论租金是8.5%还是6%，个人投资者均可获得7%的包租费。”

●房龄很关键

案例：

从美国回到中国的广州人曾先生称，最近一年身边朋友在美国投资房产屡遇问题。曾先生的一位朋友在老城区看上一套双人间公寓。“我朋友觉得房子构造很好，位置也可以，出租完全不成问题。”曾先生说，他朋友在美国从事技术行业获银行的部分贷款。卖家此前也告知，该楼盘属于商改民，是当地需维修的老建筑，必须对房子进行加固。考虑到价钱相当便宜，在要求得到折扣后甚至放弃了房屋检修的机会，曾先生的朋友并未留意房子加固的问题。

曾先生透露，事实上在海外(美国和英国)等地会遇到类似的情况，这类文件有可能导致银行的贷款发生变化，甚至有可能取消。当时朋友面临两难问题，如果修，则需要花一笔额外的钱；不修，可能面临房子被拆的风险。“海外投资的朋友，有的也遇到同样的问题，但签约前卖家并未如是告知，最后只好找律师打官司，白白花了一笔钱。”

投资建议

建议人：美亚置业集团国际地产投资经理宋武佳；邦拓国际市场总监李季

宋武佳表示，首先需要寻找一个专业的房屋检测机构帮助客户对房屋进行评估，以及需要维修的地方所需要的费用，等检测报告出来以后，再与卖家进行协商，看这个房屋维修费用如何承担。“在美国是有这样的房屋质量检测机构的，他们可以帮助客户对房屋的结构质量进行评估，然后指出所需要维修的地方以及估算所需要的费用。所以客户如果是购买二手房的时候可以找这样的一个机构。”宋武佳建议，在买房子前，个人投资者一定要选择评估公司，提出对房屋的构造以及整修的专业意见。

李季称，美国房产中，有钢筋混凝土结构的项目，也有砖木结构的项目。不少美国州政府规定房屋必须购买房屋保险和房屋维修费，所以购房前一定要弄清楚房屋的年代和修缮情况。在美国购房，一般来说，没有美国缴税证明比较难贷款，并且贷款的额度也不高，所以如果是国内投资者，投资额度不算太大的话，建议不要贷款。