银财苏州：“当你身边的家庭大多都有两套房时，投资房产就要小心了！谨防成为击鼓传花游戏的最后的接棒者。”有房产市场研究员提醒在三四线城市的炒房者。在多个三四线城市房价回调的岁末年初，这些城市的房价泡沫正在破裂。



本刊记者王奇

《投资与理财》在2013 年1月1日刊中曾说，2013年三四线城市房价上涨空间有限。但从目前的情况看，它可能远比预测的糟糕。岁末年初，房地产市场又曝出辽宁营口楼市出现了类似鄂尔多斯的情况，大量的空置房和房价打折成为事件的焦点。

在三四线城市不断曝出房价下跌的情况下，谁会成为下一个鄂尔多斯？

多个城市房价下跌

因大量新楼盘闲置而被称为“鬼城”的鄂尔多斯，在2012年三季度被爆出房产价格大跌，最低跌至每平米3000元。这不只是中国三四线城市楼市的一个个案，更代表了一批在这些年“地产大跃进”的三四线城市的楼市。

继鄂尔多斯之后，三四线城市房价就像推倒多米诺骨牌一样，引发一连串连锁反应，多个城市房价出现大幅下跌。

作为这些年房地产突飞猛进代表的海南，近日也出现了多个城市房价跳水现象。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。虽然不能说是整体趋势，但引发的房价下跌征兆不容忽视。

同样，有数据显示，以炒房出名的温州，2012年前11月市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。

过度开发的恶果

仔细回顾这些城市房产开发历程就会发现，在有充足土地供应的情况下，过度开发导致的楼市供大于求，是房价下跌的最直接原因。

以河北邯郸为例，它是一个典型的三线城市，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。按照中国人均居住面积31.6平方米计算，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而乐观估计，当地非农人口也不足160万人。

看来，需要三分之二的非农人口都搬进去，才能消化邯郸市目前房地产市场容量。

在各地轰轰烈烈的“造城”运动中，贵阳的超级大盘给所有人留下了深刻印象。据不完全统计，贵阳目前建筑面积400万平方米以上的楼盘有14个，800万平方米以上的有9个，1000万平方米以上的有6个，2000万平方米以上的1个。其中，规划用地5000余亩、总建筑面积1830万平方米的超大楼盘花果园，规划居住人口就达35万人。超级大盘的开发，导致2012年贵阳房价同比下降11.2%。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出：“在调控初期，包括大型房企在内的投资资金开始向三四线城市转移。然而，随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大，可供应商品房的库存较高。”

房企在三四线城市销量的下降，最直接地说明了市场冷清。保利地产董事长余英最近在微博上说，一线城市是房企必争之地，2012年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。

该贴已经同步到 银财苏州的微博

三四线城市房价下跌案例鄂尔多斯房价泡沫破裂

楼市泡沫最早破裂的是内蒙古的鄂尔多斯市，这个当年的全国首富城市，是个号称小香港的新型都市。现在许多开盘的楼盘都很难看到有销售人员，这里的楼市一片沉寂，几乎没有成交量。资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，实际施工总量达2300万平方米，这意味着每天有近6万平方米的住房推向市场。按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少达到10平方米以上。

温州地产商跑路事件

温州平阳县泰宇花苑2009年开盘预售，2011年已停工，其项目负债总额达13亿元。购房者表示，该楼盘无法按售房合同于2012年8月31日如期交房，购房梦想化为泡影。购买泰宇花苑的人几乎每天都出现在温州建行平阳支行门口，讨要首付款。

海南房价过度开发

据海南相关机构统计，自2010年海南获批国际旅游岛以来，楼市的发展十分迅速。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。在库存消化周期上，大城市和小县市之间明显分化，库存量最少的三亚需要24个月消化，海口库存消化周期需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。

城镇化能否成为救命稻草

一些布局三四线中小城市或城镇的房企，把最后的侥幸放在了十八大提出的城镇化上。那么，城镇化能否成为他们的救命稻草呢？

“城镇化不只是盖房子，而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变，城镇化不是房地产的救命稻草。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。

中指院报告也指出，虽然广大三四线城市将加速城镇化，但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移，可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市存在过剩风险。

谨防成为最后的接棒者

中国房产信息集团近日公布的房地产市场风险排行榜中，前50名中竟然包括41个四线城市，还有拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱，供应明显大于需求的三线城市。在最简单的供需平衡的市场规律被严重打破后，三四线城市的房子成了投资者不敢问津的对象。

“没有持续的刚性需求，房产就沦为击鼓传花的投资工具。不管是最早的‘鬼城’鄂尔多斯，还是贵阳的超级大盘，或者是现在营口所出现的房屋滞销、打折销售，都说明三四线城市房价泡沫正在破裂。”有业内人士这样评价。

老板“跑路”、炒房者自杀、炒房团覆没，成为温州房地产市场泡沫破灭的缩影。有媒体报道，现在温州新建商品房比最高价时下跌百分之三四十，炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。

在那些经济欠发达，房地产流通市场尚未发展起来的城市，仅以投资为目的的购房者往往被较低的房价所诱惑，购入房产，而再转手就难上加难。

“当你身边的家庭大多都有两套房时，投资房产就要小心了！谨防成为击鼓传花游戏的最后的接棒者。”有房产市场研究员提醒三四线城市的炒房者。