银财苏州：从2012年起，宜信已经在P2P的基础上增加了大量的第三方财富管理业务。但相比其他第三方，宜信自己作为基金管理公司发行了很多地产有限合伙项目，这部分盘子的规模已经接近300亿元。昨日，一名与宜信有过合作的基金管理公司对《第一财经日报》记者称。

不过，由于地产项目风格较为激进，上述300亿地产项目正在多处爆发逾期或坏账风险。

继媒体爆出宜信在东北地区有8亿坏账之后，《第一财经日报》记者近日独家获悉，宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司（下称“宜信卓越财富”）发行的即将于下月到期的杭州某商业地产项目，也存在潜在的逾期或坏账风险。

杭州3亿商业地产项目风险潜在

《第一财经日报》记者跟踪的上述商业物业，来自上海一家专业开发保障性住房的小型房地产开发公司，定位于高端写字楼项目。项目从2011年11月开始正式施工，计划于2013年10月达到可预售状态，于2014年4月前后竣工，2014年7月正式交付业主。

该商业地产项目的还款来源为办公楼的预售回款，以及该开发商在上海某处的动迁安置房项目回款作为还款来源。

但有接近该开发商的消息人士对《第一财经日报》记者透露，目前该办公楼还没建成，办公楼也并没有预售出去。不仅如此，该开发商在上海的动迁安置房项目也面临着到期不能及时回款、资金兑付一再延期的情况。

不过，该项目介绍书显示，宜信有6亿土地和在建工程及项目公司51%的股权作为抵押。

上述与宜信有合作的基金管理公司人士称，宜信这两年在地产项目上的风格激进，涉足很多三四线城市的地产项目。宜信在辽宁的阜新、抚顺发行了四五个地产项目，给到开发商的总体资金成本在30%左右。

4月9日，有媒体报道称，宜信被曝出有8亿元贷款已经坏账，贷款主体已遭到多起诉讼，宜信即使申请资产保全，也很难追回全部欠款。经过一天的内部调查，宜信公司在当日下午回复称，公司在东北地区开展的多个地产项目，总规模远未达到8亿元。宜信与各项目合作方定期进行项目调查和跟进，目前各项目均正常运作，并未发现某些网络媒体所讲的造假和跑路情况。

有限合伙层层“嵌套”

与一般的第三方理财公司代销地产信托、地产有限合伙相比，宜信介入了利润空间更为丰厚的地产有限合伙基金的发行上。由于宜信是P2P起家，客户积累也主要是那些可投金额在10万元至30万元的群体，而有限合伙企业的总人数又不能超过50人。因此针对那些动辄上亿的房地产项目，宜信需要用多个有限合伙企业来一层层地“嵌套”，从而达到化整为零的目的。

以上述杭州商业地产项目为例，宜信会在其投资者层面就成立多个有限合伙企业，然后这些有限合伙企业作为LP与该房地产开发商控制的一家投资管理公司又组成10个子基金。之后，这10个子基金又作为LP，与宜信卓越财富投资管理有限公司（GP）组成宜信财富-XX地产基金（有限合伙）。后者再通过一家银行向该房地产开发商做委托贷款。

在该基金中，宜信给的投资额度为30万~50万元，投资金额预期年化收益率为8%，50万~100万元的为8.5%，100万元以上的为9%，基金成立半年后可以赎回。

尽管收益率并不吸引人，但业内人士透露，宜信的地产有限合伙基金依然销售非常火爆。“都是宜信自己在卖，他们积累了一定品牌，客户基数又多，因此销售能力非常强大，很快就能卖完。”

一位业内人士向《第一财经日报》记者介绍，宜信地产项目的结构与歌斐资产地产基金的结构模式相同，在这样的有限合伙企业中，基金的管理人为宜信，一旦项目最后出现问题，宜信需要去处置开发商抵押的资产。但一个风险在于，由于在建工程不能向非金融机构抵押，因此多是将资产抵押到委贷银行名下，而一旦出现问题，通过银行去处置抵押资产手续极其繁杂。