在一次次的传言、试探之后，影响中国房地产市场多年的限贷政策开始松动。昨天，央行[微博]、银监会联合发文修改首套房的认定标准，首套房贷款已结清再购房视为首套房，对于未限购地区的多套房政策也同样放开，已经结清可以享受首套房政策。同时，央行重申了房贷利率最低7折的政策。不过记者昨天从银行了解到，目前银行层面尚未有操作细则，很可能将在十一长假之后全面执行。

1 房贷结清再贷算首套。政策：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

解读：此前，北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

王女士2009年在北京贷款购买了一套60平的房子，但是随着结婚生子王女士觉得房子不够用了，一直想换一个大一点的房子，而按照之前的政策，王女士只能算作二套房，首付比例要提高到70%，而且贷款利率也要上浮1.1倍，王女士表示压力很大。“新政出来之后，卖掉60平米的小房子，可以再补点首付款换个大一点的房子，这样依然可以算作首套房，压力减轻了不少。”王女士说。

民生证券宏观分析师管清友认为，如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。

2 利率7折再现有点难。政策：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

解读：这并非新政策，在此之前首套房的利息下限一直是7折。2010年房地产调控之后，7折的房贷就基本消失了。目前北京地区首套房利率最低折扣也仅为9.5折。

银行人士昨天对新京报记者表示，7折那只是下限，绝大部分贷款不会那么低，否则银行要亏本。管清友也认为，重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。

目前贷款基准利率为6.55%，如果打7折则为4.585%。按照100万元20年的商贷计算，购房者本息合计179.6万元，月供7485元；而如果利率7折，本息合计152.9万元，月供6370元，月供可减少1115元。

3 二套房认贷不认房。政策：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

解读：这条新规意味着无论名下有几套房，只要把贷款结清了，都可以按照首套房来认定，这条政策争议也较大。这一条并不是直接针对刚需，有利于房产投资者。不过，在投资房产较多的北上广深地区暂时未取消限购，因此这条新规暂时没有影响。已经放开限购的地区，目前成交量价齐跌，可售房源处于历史高位。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次“房贷新政”的实际效果各方不应过于乐观，其实际影响仍有待市场观察。

观察：博弈5个月央行出手“救市”。原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]表示，地方政府松绑限购，是对存在缺陷的原有政策进行调整，“真正影响房地产的是限贷，并非限购。”多位专家曾表示，在限贷不放开，仅放开限购的情况下，对楼市的刺激有限。

4月28日广西南宁限购放开，打响房地产“救市第一枪”。此后，杭州、绍兴等地纷纷出台相关政策，降低二套房首付比例、房贷利率更多优惠，喊话银行放松房地产贷款政策。但是地方政府无法左右房贷政策，出台的多项利率优惠均未真正实施。

事实上，央行曾经在口头上表达了支持首套房的态度，但作用十分有限，个别城市房贷政策不松反紧，房地产市场整体仍处于低位状态。经过近5个月的博弈，监管部门终于实质性“动手”救市。

北京中原地产分析师张大伟认为，这次央行松绑“首套房”，对市场的信号意义非常，新政超乎市场预期。

经济评论员余丰慧也认为，央行和银监会新政放水房地产贷款的尺度，大大超出此前市场预期，甚至放任了投机性需求。

但管清友认为，改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境，不希望出现失速风险，不希望出现危机倒逼式改革。如果地产软着陆，中国经济将避免硬着陆风险。当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调。

背景：42城放开限购未见楼市回暖。此前，针对购房者资格限制的限购已经在全国42个城市放开，但楼市未见明显回暖信号。此次放开限贷，业内认为对提振楼市将有较大影响。

据媒体报道，三亚将在国庆节后放开限购，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购，但行政手段的退出并未带来楼市的回暖。根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示，8月全国70个大中城市中，除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外，其他68个城市房价环比仍在下滑。

中原地产研究中心统计数据显示，9月前28天54个主要城市合计住宅签约18.80万套，环比8月基本持平，仅轻微上涨，金九楼市成色不足。

亚豪机构市场总监郭毅认为，限购的解禁并没有有效提振市场信心。此次放松限贷，其实质是提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，借此促进购房消费的增加。

一位业内人士认为，最近几个月市场成交量逐渐企稳止跌。随着央行全面救市，楼市基本可以判断除库存积压过于严重的三四线城市外，其他城市全面止跌，库存去化周期小于20个月的城市基本都会出现再次上涨。

案例：南昌二套房首付降至60%。昨日，中国人民银行[微博]南昌中心支行发布文件明确，二套房首付比例从70%降到60%。这是首个央行省会支行发文明确放松限贷。

央行南昌中心支行在文件中表示，各金融机构要在10月10日前，书面报告执行情况。该名为《中国人民银行[微博]南昌中心支行关于调整南昌市差别化住房信贷政策的通知》透露，是应南昌市人民政府的请求，面向内资行及外资行。

中国房地产学会副会长陈国强分析认为，南昌的限贷调整仅限于二套房的首付比例，其实限贷包括很多项内容，如对第三套住房及以上者不予贷款（在非限购区域）、对首套房首付不低于30%、贷款利率上浮等等。

在他看来，从南昌开始，“限贷”松绑蔓延至其他省份的可能性是存在的。“南昌的做法向前迈了一步，这与当初与其他城市的松绑限购的意义差不多，开创了一种新的模式：即由省级的人民银行放开一个口子，但是力度有限，口开得比较小。”

各地放开限购不完全统计

4月28日：南宁发文松绑限购。

5月5日：宁波放宽购房资格，两地审核变一地审核。

6月19日：温州口头通知限购全面放开。

6月26日：呼和浩特正式放开限购，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

7月10日起：济南新房与二手房限购政策全面放开。

7月14日起：南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区外其他区域放开限购。

7月17日：上海黄浦、卢湾、徐汇区放开限购。

7月19日：苏州全市已取消对90平方米以上住房的限购政策。

7月23日：海南不再要求购房人提供住房套数证明。

8月初：杭州出现银行放松首套房认定标准。

8月15日：厦门岛外限购全部解除，购买不限套数。

9月21日：南京宣布购房不再需要提供新购住房证明。

9月27日：珠海宣布取消楼市限购。

9月29日：苏州全面放开限购。

9月30日：媒体称三亚将在十一放开限购。