编者按:

在质疑中开启，在惊嘘中落幕。

今年苏州楼市的“金九银十”实为如此。政策步步紧逼，购房者持币观望态势日益加重，使得今年楼市的“金九银十”开幕便充满质疑；随着年末资金回笼、销售任务的多重大山加剧，开发商“倾巢出动”，银十甚至创下本年度开盘量之最，实为惊嘘声一片！

本篇，将着重从“银十”的开盘量、开盘项目特色、房价走势等方面入手，一一回顾今年苏州楼市“银十”的几大关键词！

关键词一：银十开盘量创年度之最

没有任何一个人会想到，苏州楼市在“银十”会创下本年度开盘量之最，实际开盘量多达38个，比“金九”开盘量还多18个。

根据苏州搜房网数据监控中心统计，2011年10月份，苏州楼市共有38盘计划开盘或加推，其中住宅类项目26个，别墅项目4个，商业项目8个。全新项目预计银十亮相的共有17个，占据开盘项目44.74%。

当银十于今日（11月1日）正式落下帷幕之时，根据苏州搜房网数据监控中心统计：银十开盘或加推的楼盘共有38个，与预计开盘数量相符。其中开盘的住宅类项目25个、别墅5个、商业项目8个，其中有9个全新盘陆续亮相。

预计开盘量与实际开盘量相符的情况，在苏州楼市实为罕见。其一，虽然银十预计开盘量与实际开盘量相符，但是并不代表开盘的具体项目一致。其二，在预计开盘的17个纯新楼盘中，只有9个全新楼盘亮相，近乎一半纯新盘爽约。其三，本来预计不推新入市的不少楼盘，扎堆入市再次反应了开发商紧抓“银十”尾巴，加快跑量的营销心态。

“开发商目前的心态相当务实，如何跑量成为他们最为关注的话题，为了跑量，并不缺乏以接近成本价抛售的情况发生。”苏州一业内人士表示，“10月份之所以创下本年度开盘量之最的情况并不难想像。其一，首套房贷利率的上调，限购政策的坚决不放松使得楼市大环境并不理想；其二，在购房者持续观望的态势下，部分房企的库存量较大，年度销售任务难以完成，资金链压力相当大，为了尽快回笼资金，纷纷抓住银十的尾巴。”

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关键词二：五成纯新楼盘爽约

新盘亮相，是楼市最为关注、购房者最为追捧的焦点。根据苏州搜房网数据监控中心数字显示：十月份，预计亮相的纯新楼盘共有17个；然而真正公开亮相的纯新盘只有9个，几乎一半纯新盘爽约“银十”。

据统计：包括绿地华尔道名邸、红鼎湾、中梁天御、嘉馨坊、花好月圆在内的9个楼盘均在十月份为首次开盘。包括青剑湖公馆 、中新翠湖 、中茵星墅湾 、万科金色里程、天鹅湖庄园、中新领袖天地等在内的8个楼盘，由于多种原因，并没有亮相。

业内人士分析道：其一，纯新楼盘的积累客户并没有达到预期，难以在较短时间内完成开盘；其二，纯新楼盘对于市场的不确定性，延迟了纯新楼盘入市的时间；其三，由于项目本身计划与实际操作层面上出现脱节，使得部分纯新盘不得不推迟公开时间。

从目前入市的纯新盘成交情况来看，可谓参差不齐。比如位于平江区的某一楼盘，开盘当天到达现场客户多达500多人，均价虽在12000元/平左右，但当天成交套数达到了188套。虽然销售方报出的188套官方数字有待商榷，但是与记者现场统计的真实成交数字相当接近。然而，并不是所有的纯新楼盘均是这样的表现。位于相城区的某楼盘首次公开亮相时，虽然价格优势相当明显，但是当天到达现场的客户才10余组。

关键词三：成交均价仍维持在万元以上

虽然今年下半年以来，苏州楼盘成交均价的具体数字已经无从知晓，但是从成交均价的曲线图上，仍可以观察出苏州房价的走势。从苏州住建局官方网上的房价走势图来看，10月份成交均价基本在11000元每平左右，与金九相比，整体行情略有上升。



苏州9月成交均价走势图

从9月均价走势图可以看出，在9月上旬和中旬价格走势比较稳定，9月22日之前基本维持在万元上下波动，整体均价在10000-11000元/平左右，而9月下旬随着中高端项目的成交，价格上扬比较明显，最高价达到14000元/平左右。“以价换量”的营销方式依旧占据主导，低价营销的刚需类房源，在取得大量成交的同时平抑了整体均价。

苏州10月成交均价走势图

而从10月均价的走势图上可以看出，整体曲线波动程度比9月要大，从10月伊始，苏州房价的整体成交趋势就在11000元/平左右波动。至10月中下旬时，随着成交房源的类型不同，成交曲线也随之波动，但整体成交仍然维持在11000元/平左在中。至10月23号左右达到10月成交的最低谷，跌破万元大关。从成交曲线上来看，在“以价换量”占据主导的营销方式的同时，一些高端房源的入市，从一定程度上也是提升了10月份苏州楼市的整体成交均价。

后记：

低靡的市场成交再次打破了开发商的“银十”梦，年末纷纷扎堆开盘寻求突破的楼市战火仍会继续。据搜房网数据监控中心统计，2011年11月苏州楼市共有34盘计划开盘或加推，纯新项目22个将占全部项目的65%，届时纯新项目呈现井喷之势的战况值得期待！

调控短时期不会放松，银行房贷利率调整短时间内也难以改变！对于面临各重压力的部分房企来说，如何加快进入市场，以价换量成为开方商当务之急；而对于购房者而言，也可以趁着房源充足的时候，拥有更多选择的机会！