曾几何时，我们的城市周围不见了广袤无垠的乡间田野；没有了泥土芬芳的羊肠小道，取而代之的是一座座规划精致，有民族地域味道的“人造村庄”。每到节假日，人们三五成群结伴而至，在风格各异的湖光山色，建筑群像中感受历史沉淀和人文风情。这些“人造村庄”有一个诗意的统称-“特色小镇”。

“特色小镇”兴起于近两年，追溯到其开端始于1983年，费孝通经过对吴江的调查，形成着名的《小城镇，大问题》报告。2016年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》提出，要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

一石激起千层浪，从各级政府，到央企、国企，再到民企，急迫地想与特色小镇扯上关系。一时间，政府出钱出力，资本纷纷入局，然而理想丰满现实骨感，在探索初期，打造特色小镇的困难已经悉数显现。

小镇未起房价先行：从郑州市区出发，沿郑开大道径直向东，约一小时车程，就能到达中牟县地界。这里是郑州、开封两座城市的中点，是郑汴融城的必经之路，也是近年来各路资本扎堆的“宝地”。

2015年，港交所上市的河南地产龙头建业集团，与华谊兄弟缔结盟约，双方拟共出资150亿元，在中牟大孟镇打造占地2000亩，集电影文化体验、民俗演绎、商业旅游等于一体的特色小镇。如今两年过去，影视小镇雏形已现，隔着施工围挡即可看到一栋栋仿古建筑的毛坯。

“影视城这里没有住宅和商业，主要是做景区的，预计2018年五一假期会对外营业。”正在施工的项目工地外，几个乘凉的工作人员告诉记者，影视城仅是一期项目，在郑开大道对面，还有相配套的商业、住宅项目，已准备动工。工作人员所说的商住项目地块，如今还仅是一片荒地，但沿着郑开大道两侧，一个个在建项目正拔地而起。

“就在大孟镇，已经规划了三个特色小镇。除建业这个电影小镇外，2016年中牟县和大连海昌集团签约，计划打造集商业住宅为一体的极地海洋公园小镇，此外还和韩国泰迪熊协会签约，准备打造中部首个韩国泰迪小镇项目。”

距离影视城项目约10分钟车程的一处售楼处内，前来看房的吴先生已对周边规划如数家珍。他感叹，前几年郑开大道两旁除了农田还是农田，人流量少，车速可以飙到160公里/小时。可现在，随着大企业大项目大楼盘入驻，沿线已搭起了城际铁路，有些路口还时常出现堵车现象，足见人流量的激增。

随着人流量增长的，还有周边的房价。“2016年下半年，我们这里洋房开盘价在10000元/平左右，马上要开盘的二期价格保守估计要15000元/平。”售楼处工作人员表示，2016年以来大孟镇沿郑开大道两侧的房价水涨船高。如今眼看一家家大开发商的项目纷纷动工，未来这里的发展前景可期。

地产界的一次探险：资本是趋利的，目前A股中的特色小镇概念板块共有23家上市公司，其中9家房地产企业，占比40%；旅游企业4家，建筑企业5家，另外还有少数从事文化娱乐的企业，以及制造业企业。据不完全统计，去年7月至今，已有相当数量的上市公司公布了参与特色小镇的计划，涉及房地产、建材、文化、旅游等各行业的上市公司已超过300家。

申万宏源分析人士向记者表示，开发特色小镇，房企相较于其他行业的企业有优势，包括资金充足、有基础设施建设经验、有多渠道开发资源等等。另外，大城市紧缺的土地供给量已不能满足房企的开发欲望和生存发展，特色小镇是房企瞄准的一个新的利润增长点。

近日，克而瑞（CRIC）公布今年上半年内房销售排行榜，碧桂园以2842.2亿元的销售额高居榜首，万科和中国恒大则分别以2727.5亿元和2409.7亿元跟随其后。另外，从拿地金额来看，碧桂园上半年以828亿元稳居榜首。

自2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产以来，目前，碧桂园已签约5个科技小镇，其中3个将于今年动工建设。2017年，碧桂园还将新增15个科技小镇项目，从而完成全年20个科技小镇的布局。值得注意的事，在千亿房企里面，碧桂园的战略布局有别于其他房企，走的是“农村包围城市”路线，开发特色小镇有着天然的优势。

在2013年中报中，碧桂园称会持续专注在一线城市的近郊及二三线城市拿地发展。而彼时，以恒大为代表的许多房企在前几年布局三四线城市后纷纷回归一二线城市占领市场。据了解，碧桂园曾一度95%以上的在售项目都位于全国三四线城市。也因为这样的战略，曾经有一段时间，碧桂园因业绩平淡似乎淡出了地产界。

然而成也萧何败也萧何，多年的策略坚守终于迎来了机遇。Wind数据显示，2017年1-2月，三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，虽然低于2016年12月42.8%的增速，但与一二线城市相比，增速明显。

除了战略布局以及合伙人制外，产业小镇的开发对于碧桂园的业绩提振起到一定的帮助作用。按照规划，未来5年，碧桂园将投入千亿，按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇。科技小镇将成为碧桂园未来新的增长点。

“特色小镇，是房地产企业未来发展的一个必要阶段，也是一次探险。”一不愿具名上市房企人士认为，目前一二线城市土地资源紧缺，开发商抢地势头明显。所以跳出热点城市，谋求地产行业新业态是必然趋势。

他表示，特色小镇多选址在大城市近郊区域，或具有风土人情的特色景区，实际仍是对核心城市人口和资源外溢的承接。目前特色小镇还主要集中在以产业园和景区为主题的模式下，综合商业、住宅甚至医疗教育等配套设施，以求形成新的人流聚集地。但实际上目前能够真正实现全配套的特色小镇很少，成功案例并不多。大多特色小镇仍停留在规划或建设期，前路仍需要探索。

房企转型升级的“捷径”：目前，房企转型特色小镇的模式分为四种：以碧桂园为代表的科技小镇，以绿城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。开发进度方面，目前碧桂园已签约5个科技小镇项目，如惠州潼湖科学城、惠州潼湖创新小镇等；华侨城预计以PPP模式建设100座具有中国传统民俗文化的特色小镇；绿城已经成立了绿城小镇集团，已开发项目达到20个。

可以看出，这些房企的特色小镇项目均处于前期开发阶段，尚未取得收益，但上述公司均对此类项目表示看好。今年年初，绿地集团董事长、总裁张玉良向外界透露，绿地已从产业、投资及管理层面确定了新的增长引擎，长租公寓项目和“特色小镇”将作为绿地在2017年的业绩增长点。按照绿地的规划，在京津冀地区发展特色小镇过程中，绿地将充分发挥“资源集成商”的作用，积极挖掘和打造综合性服务、发展为一体的特色鲜明的特色小镇项目。

按照京津冀区域特色小镇的大盘战略，2017年绿地将在北京等一二线重点城市远郊及周边，储备多个特色小镇大盘项目。可以看出，绿地充分利用大城市溢出效应，全面铺开特色小镇大盘战略。翻阅历史公告，绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践，计划在江西南昌周边打造健康小镇、智慧小镇，在郑州也签了两个小镇。

事实上，除了房企还有很多其他企业在分食特色小镇这块蛋糕。与房企开发特色小镇的打法不同，华侨城集团，云南旅游、西安旅游等众多文旅企业依托自己旅游资源方面的优势，纷纷在各地筹划特色小镇的建设。华侨城集团近日表示，未来将建成若干个大型新型城镇化示范项目，并以“100个美丽乡村”计划，投资建设一百座具有中国传统民俗文化特色小镇，目前在全国范围内已展开城镇化新项目布局，先后在深圳规划建设甘坑新镇、大鹏所城、凤凰小镇、光明小镇等项目；在四川签约安仁、天回、黄龙溪三大名镇；在海南布局三亚天涯小镇、文门村以及中廖村等项目；在北京签约斋堂小镇项目、昌平十三陵项目，在天津签约京杭大运河（天津西青）项目等等。

西安旅游与浙江蓝城建设管理有限公司达成战略协议，共同在西安合作开发集文化、旅游、颐养等于一体的服务产业特色小镇项目，开发户县奥莱小镇项目、渭水园生态颐养小镇项目。另外，6月9日，海南高速公告称，该公司与江苏南大特色小镇开发有限公司在海口签署协议，将依托各自优势在特色小镇全产业链开发等业务上展开合作，共同打造具有综合竞争力的运营产业链。

6月22日，铁汉生态公告称，公司计划在未来五年投资20亿元，助力平远县仁居特色小镇建设。据不完全统计，2017年以来，共有华夏幸福、华斯股份、莱茵体育等14家A股上市公司发布与特色小镇建设相关的公告，涉及项目规模从数亿元至几十亿元不等。

“特色小镇风潮也源于我们国家整体经济发展和政策指导的演变。” 河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社称，前几年国家搞社会主义精神文明建设，就在提“特色小镇”这个词，建设的导向和抓手就是社会主义新型社区建设。不过这种方式试行了一段时间后发现，大的城市有吸引力，但一些小的县市没有开发商去开发，人口出现负增长。农民被上楼后还要下地干活，虽然住了楼房，但并不是城市居民，工作性质还是农民。为了不破坏农村的传统文化，不改变农民生活习惯。国家提出了美丽乡村、特色小镇建设。未来农村发展不是一刀切，不要求农民全部进城，而是提出新型农村建设、合村并镇。特色小镇也成为新农村建设的方向。

刘社教授还称，特色小镇形成了一种契合，开发商需要突围找一条新路，城乡一体化也需要方式。目前国家鼓励开发特色小镇，政府可以出基础配套资金修路架桥等，开发商盖房重新规划，农民转型变服务人，农田变成体验展示区，种植不是为了丰收，而是让城里人来体验参与。但是特色小镇并不适合所有农村地区，要有故事、有资源、有条件的才能向这个方向走。比如像河南许昌鄢陵的特色小镇模式，那里有山水、荷塘、古街，政府投资2000万建设道路，开发商盖度假村，农民翻盖民宿，经营咖啡馆，土地也可以租给企业经营，从而不用进城打工就能获取收入，解决了留守儿童等系列问题。

北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清也认为，在中心城市限购限贷等背景下，位于城郊或农村的特色小镇，因其政策宽松和宜居宜业的特点，将会迎来新的发展高潮。房地产企业进入特色小镇建设是必然的，也是必要的，特色小镇开发和建设恰恰是房地产企业之所能，离开房地产企业，特色小镇发展将难以持续。反观之，现在房地产企业面临较大的转型升级压力，发展特色小镇事实上也是实现部分房地产企业转型升级的捷径。