银财苏州：改善型购房需求并未受政策影响而消失，而日愈演变成和首次置业同样重要的“新刚需”。然而，在目前要实现改善型购房并不容易，它会受到方方面面政策的限制，包括购房资格、贷款成本和税费开支等等。所以，现在换房更是一门“技术活”。

文/本刊记者 甄爱军

改善购房大不易

近日，本刊编辑部收到一位读者的来信。信中反映出一个不可忽视的现实问题，即有心改善住房，却又面临诸多难题。

信的内容摘要如下：

“我和太太现在住的房子是一套61平方米的两室户。今年初，太太生孩子之后，家里请了住家保姆，因此现在这套两室户显得有些拥挤不堪，考虑到以后还要长时间请保姆照看小孩，换房成为当务之急。

为了筹集到更多的换房资金，我们打算卖掉父母那套面积大一些的房子。但咨询中介之后却发现这不是最佳方案。按照中介的说法，如果还保留自己的房产，换房时房贷要按照第二套房对待，利率上浮1.1倍。因此中介建议以父母名义买房，然后再找机会把我们全家人的名字都加到房产证上去。

而现实问题是，我父母已经临近退休，买房的话很有可能难以申请到按揭贷款。即使能够申请到，估计能够贷到的成数很少，而且年限也不会很长。

如何才能把购房成本降到最低，这分明是一件很伤脑筋的事……“

其实，改善型购房难，这是当前所有改善型需求都会碰到的问题。记者发现，改善难主要体现在几个方面，诸如购房资格、房贷资格、贷款成本、交易成本等几个方面。此外，上海已经试行房产税，由此还涉及到持有成本问题。

政策限制是关键

为了彻底弄清楚这个问题，本刊记者进行了广泛调查。调查对象包括购房者、房产中介、开发商以及市场研究人士等，希望从中发现现阶段换房所面临的难点、盲点，并找到应对之策。

在调查中我们发现，受调控政策的影响，诸如限购、限贷以及交易税费的增加，使得改善型购房变得困难重重，甚至是寸步难行。归结起来，就是增加了买卖两个方面成本，使得改善型需求知难而退。在“买”方面，其一是那些已拥有多套房产的人不再具有购房资格，即失去了“房票”；另一方面就是通过“限贷”等措施，通过增加首付比例、提高贷款利率甚至停止放贷等，让购房变得困难。在“卖”的方面，则是大幅提高了交易成本，如征收房产营业税、二手房交易个税等，让卖房也变得没那么容易。

“房票”一词既形象又贴切地反映出了限购政策的实质。“房票”只是一个形象的说法，并没有真正的票证，它所指的是购房资格。2010年4月份，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，坊间称之为“新国十条”），号称史上最严调控由此拉开帷幕，在“新国十条”中首提“限购”一词：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。北京首先作出回应，随后上海、广州、深圳等城市陆续跟进，限购成为常态，这也对部分改善型购房者构成了影响。

除了购房资格之外，购房支出尤其是利息开支的大幅增加，也让购房者在做出决定之前不得不三思而行。导致购房支出的增加主要是信贷政策的改变。许多改善型购房会被按照“二套房贷”对待，利率水平上浮1.1倍。即使对比之前普遍存在的8.5折优惠利率，利息开支就提高了29.41%。

交易成本的增加，主要来自房产营业税、个税以及契税方面的变化。针对出售不满5年房产的情形，营业税达到5%左右，同时还要缴纳相当于总房价1%的个税。契税方面也有所增加，购买非普通住宅，契税按照总房价的3%征收，而非之前的1.5%。交易成本的增加非常明显，有测算表明，如果卖掉房子之后再买回来，各项费用相加，相当于要多支付总房款15%的额外费用。这其实使得改善型需求也变相受到了抑制。

市场需求并不小

但实际上，改善型需求一直真实存在，并未因为受到政策的影响而消失。

专家指出，人们对改善住房条件的向往，改善生活环境和提高生活品质，长期以来客观存在。随着经济的进一步发展和人们生活水平的提高，这种需求日益强劲，并有望演变成为和首次置业同样重要的“新刚需”。

自2010年年初以来，国家开始最为严厉的一轮调控，尤其是当年9月，限购、限贷力度再次加大，买卖成本大幅提高，使得改善型需求者顾虑重重，在随后很长一段时间里，陷入了深深的观望态势之中。

不过，随着市场的整体回暖，近期改善型需求的入市积极性开始提高。行业观察人士指出，改善型需求在近期表现得更为活跃。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，随着市场预期的陆续扭转，改善型需求开始跟随刚需入市，并成为助推行情回升的新增长点。

据德佑地产监测数据显示，进入6月以来，改善型需求在市场中的份额有了明显的上升。以改善型需求较为集中、单价在3～5万元/平方米的一手商品公寓为例，6月总计成交1136套，达到去年年初调控后的最高点。

其实，改善型需求在市场中所占份额并不低。中房指数研究院曾在两年前做过一次市场调查，结果显示，第一次置业者比重占54.06%的绝对多数比例，其次第二次置业者占比为36.24%，市场结构呈现以首次置业刚需为主，二次改善为辅的格局。在更早些时候，北京市房地产法学会和北京首佳投资管理有限公司市场研究中心在“2009年北京市春季房展”现场，联合对北京市场需求情况进行了问卷调查，在所有1250名被调查者中，改善型需求约占39.4%。这两份来自不同机构的调查结果悬殊不大，同时表明，正常的市场结构中，改善型需求约占三分之一。

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掌握技巧很要紧

在现有的政策环境下，换房成为一门技术活。

此前由于房价过快上涨，中央出台了一系列调控政策，已经产生了积极的效果，对抑制楼市泡沫发挥了良好的作用。就在最近，中央各部委再次重申调控不放松，尤其限购政策松动的可能性几乎不存在，因此寄希望于调控松动，短期内难以实现。在这种情况下，比较现实的做法是在现行的政策框架下，通过合理合规的方式，来最终实现改善住房的目的。

如何才能达到这样的目的呢？为此，本刊给出了六大方面的建议，主要从如何减轻限购、限贷以及税费等三方面的影响入手。当然，到目前为止，还没有一个万全之策能把所有的政策影响都降到最低。因此有些建议会在以完成改善住房为目的的前提下，针对各种成本进行综合对比，选择出影响最小的一种方案。需要说明的是，这六种方案并非已经包罗万象，毕竟，每个家庭细微的差别，都需要采取相应的策略来应对。因此，本刊想要做到的只是通过列举这六个比较典型的案例并提供解决方案，起到抛砖引玉的作用。

当然，我们绝不提倡读者盲目地削足适履来适应政策，甚至采用“歪招”来规避政策。在换房的过程中，一定要遵守相关的法律和法规。

案例一

换房成本“抓大放小”

对于之前全款买房的改善型人群而言，我们仍然建议先卖后买、以小换大，此举虽然有可能会增加税费开支，但因为能够节省大笔的利息开支而更为合理。当然，从理性置业角度来说，也能够把改善型置业对生活品质的影响降到最低。

文》本刊记者/甄爱军

如果之前买房的时候并未动用贷款，卖掉原有房产清空有房记录之后再买房，可以节省一大笔利息开支。

虽然出售原有房产，可能会涉及到一大笔税费开销，如房产营业税、二手房交易个税等，但相对利息开支而言，税费开支要少得多。因此，先卖后买、以小换大是比较合理的做法。

【典型案例】

“新上海人”李先生原有的房子是全款买下的，虽然当时一度因为凑不到钱而几欲放弃，但现在换房时，他却获得了意想不到的好处。

第一次购房是在2005年初。他以32万元的现金从经商的福建同乡手中买下这套市场价约38万元的两房。至今李先生在这套房子住了7年多了，小孩也已经上了幼儿园，近期他准备把年迈的父母接过来一起同住，这样一来现有这套住房显然无法满足需求，换房成为他考虑的首要问题。李先生已经习惯了田林地区的环境，这里交通方便，社区商业配套成熟，医疗、教育等设施也不差，所以他决定在附近找一套面积约130平方米、总价在400万元的三房。

要不要卖出自有房产，让李先生有些犹豫不决。他本人已经落户上海，为上海市户籍，只买过一次房，还有一次购房资格。他想继续持有房产并收取租金，赚取长线回报。不过他同时又对第二套房的高利率水平有所顾忌，相对8.5折优惠利率而言，利息开支要高出近三成。

是继续持有，还是“以小换大”，李先生心里没有答案。

【操作指南】

对于改善住房的人群来说，所有人都已买过房。而这其中，又有部分人是全款买房，所以这部分人再次买房的时候，到底要不要卖掉小房换大房，的确需要在对比分析的基础上找出结论。

利息支出各不相同

如果卖掉自有房产之后再买房，可以节省利息开支。

李先生已经在上海落户，妻子虽然还是外地户口，但这并不妨碍这个家庭成为本市户籍家庭，因此虽然李先生先前已经购买了一套住宅，但他还有再购买一套住宅的资格。在这种情况下，我们要判断的是，李先生家庭是否有保留小房产的必要。

我们从两个方面来比较。其一是就租金收益与贷款成本进行对比。这套住房目前市场价约160万元，也就是说，如果保留这套房产用于出租，每月可获得2500元的收益。

保留这套房产，虽然不至于影响到李先生的购房资格，但是根据当前的信贷政策，在“认房”、“认贷”双重认定标准下，李先生第一次买房虽然没有申请按揭贷款，但因为名下有房，所以仍然会按照第二套房对待，即首付六成、贷款利率上浮1.1倍。因此李先生刚好能够申请到160万元的贷款，贷款年限为30年。即使选择利息开支较少的等额本金还款方式，他需要向银行支付180多万元利息。最初几年里，李先生每月需要承担的利息开支为9000～9900元之间，远高于2500元的月租金收益。

但李先生出售这套房产之后，又会是怎样一番情形呢？当他售出这套自有住房之后，他既无自有住房记录，同时又无贷款记录，因此再次购房时仍然能够按照首套房对待，这是一种极为优惠的待遇。

为了能够直观说明问题，我们仍然以李先生申请160万元为例来说明。通过“清空”住房记录，在他贷款买房的时候，显然能够以首套房来对待，即放贷利率方面能够获得相应的优惠幅度。目前各商业银行已经恢复8.5折优惠，那么按照该优惠幅度来计算，还款期同样为30年，还款方式也一样，李先生所需承担的利息开支便减少到139万元左右。前后两种贷款方式的利息开支相差41万元，足够买到一辆配置相当不错的中档车。

以小换大轻松改善

通过上述对比不难发现，“以小换大”其实是一种比较合理的改善住房方式。

首先是在目前的政策环境下，可实实在在地降低利息开支。上述计算过程已经充分说明，继续持有和出售房产两种情况下，所需承担的利息成本差距明显。

其次从理性消费角度来说，改善住房条件原本需要大笔资金，即使在资金方面做了充分准备，但考虑到当前的现状，房价仍将处于高位，故购买大面积或者地段更好的房子，仍需大笔资金，因而卖出原有房产，可适当减轻一些资金压力，把购房对生活品质的影响降到最低，比如旅游以及其他方面的消费等。

此外，在政策不鼓励投资需求的今天，未来持有物业将面临持有成本大增的风险。虽然目前只有上海和重庆试点房产税，但可以肯定的是，一旦时机成熟，房产税肯定会大面积开征。届时，持有房产每年都要纳税。

当然，还有部分人会因为额外增加的税费而心有不甘。比如对于出售购买不满5年的住宅，需要征收房产营业税和个税，两项相加相当于总房价的6.5%左右。如上述案例中，李先生出售这套总价约160万元的自有房产，纳税总额为10.4万元，但相对继续持有而高出近41万元的利息开支，还是要少得多。

案例2

先求“房票”再改善

限购令的存在，使得购房资格成为改善型需求必须要认真考虑的问题。当改善型购房“遭遇”限购时，就要通过恰当的方式来重新获得“房票”。

文／本刊记者 徐卓航

近年来，随着房地产市场的长足发展，房屋的多次置换、动迁、买卖是许多家庭都经历过的。再加上父母辈和兄弟姐妹间的关系，不少改善型需求往往拥有两套甚至更多的房产，如今想要有一间各方面都让人满意的“大屋”，却因为手上的多间“小屋”而受到了限购政策的束缚。因此，若不先想办法重新获得购房资格，没有“房票”，改善也就无从入手。

【典型案例】

家住上海市普陀区的江先生正为如何获得一张“房票”而烦恼。原来，江先生家打算给刚参加工作的儿子准备一套新房将来做婚房用，但目前他们家名下的房产有3套，按照上海地区的规定，显然是在被限购的行列中的。

这3套房屋中，一套是前几年动迁的新家，现在江先生一家三口都住在里面，为三人共有；一套是1998年买的商品房，目前已经出租，房产证上是夫妻俩；还有一套老房子其实是丈母娘在住，但也有妻子和儿子的名字。以前江先生担心会有遗产税之类的政策，就把能加的名字都加上了，没想到如今遭遇了限购。由于手上资金不多，江先生考虑将1998年买的房子和丈母娘在住的房子卖掉其中的1套或2套，一方面获得购房资格，另一方面也能有足够的资金。但到底该如何操作才能让江先生既有资格买房又卖得比较划算呢？

【操作指南】

目前，各大城市在限购令的制定和执行上都较为统一及严格，基本上有两套或以上的本市户籍家庭以及买过房的非本市户籍家庭就会被限购。连子女成人后的购房也同样受限。如上海已明确了“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房”。

因此，根据现有的政策规定，想要不再被限购令所制约而重新获得购房资格，能够采取的有效手段就是“做减法”。

综合比较合理取舍

在实际的操作和方式选取上，购房者应该根据自身的情况来灵活结合，计算具体的差异。以江先生的例子来说，由于资金不足和有3套房的缘故，卖掉1~2套房再买新房是肯定的。那到底该怎么卖呢？从价值和升值潜力上来讲，1998年购买的房屋更有优势，但由于产权证上只有夫妻两人的名字，要进行加名或减名比较繁琐，应优先考虑卖掉。另一边，则可以选择将丈母娘的房产去掉多余的名字进行转让；而若考虑到儿子将来的搬出和老人的照顾问题，也可以将丈母娘接到江先生处一起居住，然后将其余两套都卖出。这样可以获得更为充裕的资金，也免去了加名或减名的税费。总之，就是以顺利获得“房票”为大前提，再结合多种方式选取最经济、最便利、最适合自身的渠道去将名下的房产“做减法”。

应该说，根据各自的家庭情况，合理地进行转让和置换，比较和计算具体操作的费用差异，才能选出最经济有效的方式。

完成“减法”方式多样

如何通过做“减法”而重新获得“房票”呢？

最直接也是最常用的方式就是卖房。对于已有两套及以上住宅，但还想改善居住的人来说，卖掉一套甚至两套房来购买新房是最行之有效的做法。“限购令”限的只是名下的房产套数，卖旧、买新自然可以做到规避制约。同时，卖掉房产还可以获得较为充裕的资金来方便换购面积更大、房型更好、地段更佳的改善型房产，如小换大、旧换新、数套并一套等。

如果购房者资金充裕或有着其他方面的考虑，想要在保留原有房产的同时买到新房，则可以采取变更产权证名字的方式。

不少家庭的房产是与父母等亲属共有的，产权证上有多个名字，这时，就可以选择去掉产权证上自己的名字，使自己名下的房产3套变2套、2套变1套，从而再次获得购房资格。不过，不管是加名字或去名字，都将被视为份额买卖，要缴纳相对应份额的契税及各项税费。

另一种做法则是赠与。按照目前规定，父母与子女这样的直系亲属之间可以将自己的房产通过赠与的方式转让，各地规定的赠与所需税费虽不尽相同，但都比份额买卖要来得划算。其所需公证费用、契税也按照受益额占房屋评估价值的比例来计算。不过，前提条件也是被赠与方要有购房资格。

案例三

降低税费有窍门

如何降低改善型购房过程中的税费开支，比较合理的做法就是严格按照政策规定来安排买卖活动，在制度允许的前提下来降低费用开支，比如通过控制面积以规避持有成本等。

文》本刊记者/甄爱军

税费对改善型购房的影响也不小，因此合理降低税费开支，其实也是改善住房过程中必须要注意的一个问题之一。

在购房过程中，很有可能会涉及到卖房和买房两个重要环节，与这两大环节有关的税费主要包括房产营业税、二手房交易个税以及契税，如果面积超过了规定面积，还有可能会涉及到房产税等。

【典型案例】

家住上海浦东的王先生面临着一个很现实的问题，换房怎样才能降低税费开支。

王先生在2008年2月份买了一套78平方米左右的两房，目前市场价接近180万元。此房属婚前房产，房产证上只登记了王先生一个人的名字。不过当时买房的时候，申请了公积金贷款，但已于2010年还清。考虑到老房子可能会动迁，所以妻子结婚之后户口仍然留在了娘家原址，并未迁出，宝宝出生之后也随母亲登记在该地址上，所以目前户口本上只有王先生一个人的名字。因为家庭添丁，同时考虑到小孩未来就读问题，他准备在换房的过程中，同时兼顾小孩就读需要。

目前王先生家庭只有一套住房，所以不必面对被限购的问题。但对于王先生家庭来说，为了能够凑到更多的购房资金，他选择出售现有房产。对于这种类型人群，他们面对的主要问题在于，如何降低卖房时的税费开支，以及在换房的时候，如何降低贷款成本和契税等。

【操作指南】

对于改善住房的人群来说，所涉及到的税费开支主要包括房产营业税、二手房交易个税以及购房时产生的契税，以及持有环节中有可能会产生的房产税。

避免持有成本

很多人看重房产未来的升值潜力，因此尽可能选择持有。但对于王先生家庭来说，出售自有房产却很有必要。

最大的一个好处就是能够降低持有成本。虽然王先生的户口里面只有他一个人，但房产税是以家庭人数来考量的，实际上王先生的家庭为三口之家，那么在缴纳房产税时将以三口人计算。按照王先生的计划，他准备购买一套面积约130平方米的三居室，考虑到此前已经拥有一套70平方米的两房，合并计算其家庭人均面积已经达到66平方米左右，超过60平方米的房产税上限，所以超出部分要征收房产税（具体征税标准可见表1）。但如果售出小房子，则不存在缴纳房产税的情形。

表1 上海房产税征收标准

类型	征收范围	费率
本市户籍	购买首套不管面积多大免收房产税。二套以上按人均面积60平方米计算，超出部分征收房产税	面积×单价×70%×0.6%（单价高于28426.00元/㎡）
		面积×单价×70%×0.6%（单价低于28426.00元/㎡）
外地户籍	有本市长期居住证不满3年者	可先行缴纳，满3年之后退税
	没有长期居住证的外地人	全额征税，不以人均面积计算按产证面积全部缴纳，直至卖掉为止。税率同上
外籍人士	包括所有外籍购房人士，均需缴纳房产税	全额征税，不以人均面积计算按产证面积，直至卖掉为止

算准时间节点

如果想要节约房产营业税和个税，在操作上就要掐准时间节点。

出售房产时，房产营业税和个税能否减免，这需要达到相应的条件。根据政策规定，出售购买满5年的自有住房，可免征营业税和个税。但在上述案例中，王先生购买房产的时间不满5年，因此现在卖房，显然需要承担房产营业税和个税。

王先生这套房产属于普通住宅，按照现行税率，房产营业税和个税两项相加总共约占总房价的6.55%假定售价为180万元，那么王先生如若选择此时出售房产，需缴纳的税费将达11.79万元。

好在王先生购房时间要达到“满5年”标准，已经只剩下不到半年时间，因此建议等待半年过后再出售房产，便可节省11.79万元的税费开支。考虑到目前调控松动的可能性不大，因此即使多等待半年时间，也不必担心房价会大涨带来额外开支。

优选普通住宅

如果购买普通住宅，可降低契税开支。

普通住宅和非普通住宅的契税缴纳标准不同。根据现行的纳税标准，购买普通住宅，税率为1.5%，非普通住宅为3%。各个城市普通住宅标准不一，基本条件必须满足以下三个条件，即符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等。

现实问题是，由于房价高企，普通住宅难求，面积超过120平方米左右的三房，虽然面积并未超标，但价格必定超标。

表2 改善型购房主要应付税费

交易环节	税费名称	收费标准
出售环节	房产营业税	普通住宅：5年内，合同价×5.55%；5年以上免征
		非普通住宅：5年内，合同价×5.55%；5年以上，差额×5.55%
	个人所得税	普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售时个人所得税为房价的1%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税
		非普通住宅：购买未满5年（含5年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售时个人所得税为房价的2%或差价的20%，满5年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税
买入环节	契税	普通住宅：房屋成交总额×1.5% ，90平方米以下（含90平方米）首次购房和改善居住条件的按1%
		非普通住宅：房屋成交总额×3%

注：根据公开资料整理

案例四

大家庭需推“主攻手”

对于两个家庭“合并”而共同改善住房的情况而言，应该预先选定一位资质最好的人来出面买房，这位人选最好具备购买首套房的资格，这不仅没有被限购之虞，而且还能申请到利率水平较低的按揭贷款。

文/本刊记者 甄爱军

如果两个家庭准备合并在一起，则需要根据实际情况推出一个“主买人”了。

如何选择这样一个人选，需要综合考虑多个方面，诸如是否适合贷款需要，能否做到合理节省税费开支等多个方面。总的来说，就是在达到改善目的的同时，还能节约购房开支。

【典型案例】

考虑到女儿生小孩之后需要人照顾，老陈跟家人商量之后，决定两家合伙买一套大房，住在一起。

老陈的女儿、女婿经营一家颇有规模的公司，收入颇丰。虽然女儿、女婿名下已经拥有3套房产，其中有两套在女婿名下，夫妻共同拥有一套；但这些房产面积偏小，三代同堂则显得有些拥挤。因此老陈家把置业目标瞄准了面积250平方米的大平层公寓，或者近郊的别墅。

通过前期的走访，市中心250平方米左右的大平层公寓，总价超过1000万元，有的甚至超过2000万元；近郊的别墅项目总价与之也相差无几。因为公司经营需要，老陈不希望在买房方面占用过多的资金，因此准备向银行申请一些贷款。

老陈自己是一家私营企业的中层管理人员，今年55岁，名下只有一套住房，没有房贷记录。对于这样的家庭，如何实现改善住房目标？

【操作指南】

大家庭要推出最有优势的买房“主攻手”，就要在购房资格、贷款资格等两方面进行比较，选定一个最佳人选。总体而言，最佳人选应该是具有购买首套房资格的人，比如有房但未贷过款；具有购房资格的次之。

限购对象需排除

“主攻手”不能为限购对象。具体到本案例，对于老陈的女儿、女婿来说，已经属于“限购”对象，不再具备购房资格，因此不适合当“主攻手”。

既然是考虑两个家庭合并在一起，可考虑以父母为主来买房。这是因为老陈名下只有一套住房，因此不会被限购。

“首套房资格”优先

“主攻手”最好由具备购买首套房资格的人来担任。本案例中推举老陈做“主攻手”的另一个有利之处在于，他还有获得购买首套房的“潜质”。

虽然老陈的年龄已经达到55岁，这样的年龄如果自行申请房贷，显然很难获得批准。在一般情况下，购房者年龄接近55岁之后，银行对待这种客户会极为慎重，除非具备律师、医师等从业资格证书，银行还能网开一面，其余的都很难申请到。但有一种情况比较特殊，即子女资产资质极佳。老陈女儿、女婿自己经营公司，收入方面有保障，银行自然会另眼相待。

老陈还能享受到优惠利率。当初他买房时并未贷款，因此他只要出售自有房产后，便可实现“无房又无贷”，从而获得首套房资格。虽然目前因为市场转暖导致银行提高了房贷利率水平，申请8.5折优惠贷款的难度加大，但退而求其次，获得低于基准利率的优惠还是不难，比如9折。

不过类似于老陈这种类型的购房者，贷款成数不会很高，最高可能接近六成，但一般不会超过五成。所以类似于这样的购房家庭还应提前做好资金准备，同时不必奢望贷满七成。同时贷款年限最长不会超过15年，因此每月还贷金额较高。以老陈为例，如果购买1600万元的房产，贷款5成共800万元，贷款利率为6.12%（基准利率打9折），等额本金还款法还款，每月还贷约6.8万元。

在上海的公积金贷款政策中，如果借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，通过纯公积金贷款可以获得较高的低利率贷款额度。

如何贷款有诀窍

文/本刊记者 尹娟

对于改善型购房来说，不得不面临的是较高的贷款成本。按现行政策，符合条件的第二套房贷款人，不仅首付款比例不得低于60%，且贷款利率至少需上浮10%。以目前的5年期以上贷款基准利率6.8%来计算，改善住房至少需要面临7.48%的贷款利率。相比之下，首套房置业的首付比例和贷款利率两者均能获得较多优惠。

那么，改善型购房人如何争取到优惠的利率，以降低贷款成本？公积金贷款是降低成本的一种途径，但需要满足一定的条件。

【典型案例】

从宝宝出生后，小郑就发现家中的空间越发局促了。小郑的房产购置于2006年，出于便利的考虑，小郑夫妇选择了一套离单位较近的小户型。不过，宝宝降临后，小郑觉得必须考虑改善住房条件了。

经过多次看房，小郑夫妇选择了一套地理位置较远的三房二厅，由于原来的小户型离市中心较近，售价也比较高，因此卖出再买入，中间需要补足100万元的差价。

为了降低贷款的利率成本，小郑最终确定了“纯公积金贷款+向父母借贷”的方式。在原有房产售出后，按照公积金贷款的相关申请政策和“认房不认贷”的判定标准，小郑的新购房计划可按照首次购房来看待，加上丈夫的单位为他缴纳了补充公积金，因此夫妇俩共同申请公积金住房贷款的话，可以获得70万元的贷款额度。在6月份的贷款利率下调后，公积金贷款5年期以上的利率为4.7%。

而剩余的30万元，小郑向父母申请了“友情贷款”，约定5年后开始分批偿还。通过这种方式，小郑把贷款成本控制在较低的范围内，成功地改善了居住条件。

【操作指南】

我们不难发现，在商业住房贷款利率政策趋于一致的情况下，个人希望改善住房条件，求助于公积金贷款是可取的途径。

公积金贷款只“认房”

记者了解到，在目前的公积金贷款政策中，主要采用的认定方式是通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款。

对于“首套房”的可贷额度，上海市公积金管理中心的政策是一人参与贷款，公积金贷款额度最高为30万元，补充公积金贷款额度为10万元；两人或以上共同参与贷款，公积金贷款额度最高为60万元，补充公积金贷款额度最高可达20万元，合计80万元。

如小郑夫妇的贷款方案中，两人共同贷款，公积金贷款额度最高达60万元，小郑的先生拥有补充公积金，另外可获得10万元的贷款额度，合计最高可贷额度为70万元。

此外，在公积金贷款额度的确认上，还需满足几个条件：

一是公积金账户余额需满足一定条件，最高贷款额度的确定上，住房公积金可贷部分为账户余额的40倍，补充住房公积金可贷部分为账户余额的20倍。

二是不高于按房屋总价比例确定的贷款限额。在首套房的贷款比例上，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%。

第三，还需要结合贷款人的收入与每月还款额来确定，每月还款额不得超过公积金月缴存额工资基数的50%。

“纯公积金贷款”在先

不过，需要指出的是，商业银行对于首套房的标准所使用的是“认房又认贷”的方法，也就是说，不仅要考虑到贷款人及家庭名下的房产状况，也要考虑到申请住房贷款的历史记录。如果曾经使用过住房贷款，即使名下房产状况符合要求，也不得视为“首套房”。

所以，在这种情况下，小郑夫妇如果不使用“纯公积金贷款”而是申请“公积金贷款+商业住房贷款”的组合方案，就不能按照“首套房”的标准进行贷款申请，除首付比例要上升外，包括商业住房贷款利率和公积金贷款利率均需要上浮至1.1倍，即7.48%和5.17%。

更糟糕的状况是，如购房不符合公积金贷款政策中“改善型第二套房”的要求，就可能无法申请到公积金贷款。

按照上海公积金管理中心的政策，购买改善型第二套住房的认定，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据，目前所执行的标准为33.4平方米。对于改善型第二套房，两人及以上共同贷款，公积金最高可贷额度为40万元，补充公积金最高可贷额度为20万元，合计为60万元，同时公积金贷款利率需上浮10%。而不符合上述改善型需求的第二套房，公积金中心将不予贷款的审批。