银财苏州：仅仅15年时间，中国就从一个只管住在房子里的国家变成了只愿意投资房子的国家。在关于房价的争论中，80后一代整体跨入了要组建家庭、要买房的阶段。他们几乎是从踏入社会之前就感受到了房价的压力，而在工作几年自己的职业和收入都逐渐增长时，发现房价却在以更快的速度增长。

这真让人沮丧。但是你总得选，而且选择就这么几个：

不买房。每个月的房租也不怎么便宜，可能将来想买的时候房价更高；

买房。但是总有“专家”在各个地方嚷嚷房价一定暴跌，尤其在一线城市，在房价收入比已经高到一个家庭不吃不喝也要攒十几年的钱才够一套房子时，你偶尔也会不由自主地相信房价会跌；

一辈子租房。说实话，这需要比承担高房价更大的勇气和更高超的投资能力，再说你总得有地方住，总要期待一个稳定的未来。就算你自己的意志力强大到坚持不买房，也没办法能保证自己摊上一个不要求买房的丈母娘。

到底怎么办？房子到底值多少钱？我该不该趁着房价不涨的时候买房？这次调控能让房价就此稳定吗？现在是新的机会吗？

这都建立在判断房价的基础上。我们不是要预测房价，实际上，预测中国房价这件事，多半靠运气，而不是靠分析，因为在一个远未成熟的、不完全的房地产市场，外在因素、政府调控常常是最不可预知的变量。

我们负责把关于房价最普遍的困惑解释清楚，房价问题才会让你不那么焦虑，明白了房价到底是怎么回事，你自然就知道该怎么办了。

Q1 我能一辈子租房吗？

主观上说，租房还是买房是个人选择的结果，选择哪种住房方式就意味着选择哪种生活。一辈子租房听起来还更酷一些。而且你会发现一个奇怪的现象，无论房价是上涨还是下跌，总有人告诉你在这样的房价下租房更划算。他们的逻辑是这样的：

如果房价上涨、买房贵，那么你一生花在房租上的钱可能还没买房多。假如你现在31岁，在上海看中了一套270万元的房子—这个价格大约能让你在中环和内环间买一套90平方米左右的二室户—首付5成、公积金贷款25年，首付加贷款总额是385万元，每月房贷8344元。如果以目前的房租每月5000元的价格计算，这笔钱够你在相同的地段租一间同样面积的精装修房64年多，基本上到老无虞。而且你首付省下的钱可以拿来投资，哪怕每年只收定存利息，也有4万多元，拿来交租也可以。

如果房价正在下跌，买房也不如租房。因为房价下跌了，屋主都不太愿意卖房，二手房源便进入了租赁市场，这时租金更便宜，买房倒有可能亏损，还是让我们像德国人一样逃离自有住房，培养用生命去做租客的觉悟吧！

但是，租房和买房不完全是这么浪漫的事。这里存在两个很重要的问题：第一，从长期趋势看，房租是逐年上涨的；第二，到年老后，你还有信心每月支付一笔高昂的房租吗？

假设我们上面所说的那个人，从2012年他31岁开始决定一辈子租房到80岁，他在房租上一共要花多少?钱？

根据上海从2006年到2012年的二手房租赁价格指数，这6年里房租的年均涨幅大约为4%。我们假设到中国城市化结束，也就是预计2030年前房租一直维持这样的涨幅，并在之后保持平稳。那么你会发现，到第15年的时候，房租就会超过房贷，约为每月8658元。从2030年开始，房租约为9739.5元。

把房租上涨的因素考虑在内，从31岁开始租房，到80岁，你实际所需的租金一共是527万元。但是由于没有买房，你不必把135万元的首付一下子付给银行，而是可以自由支配；而且，到第15年前，因为房租比房贷便宜，你每年也能省下一笔钱。于是，问题就变成了，你因为没有买房而获得的投资收益，能不能满足你退休后的租金所需？我们又做了一个计算：

80岁前租金需要527万元。如果你的投资收益率是8%，那么首付和早期房租省下来的钱用来支付你退休后的租金绰绰有余；如果你的投资收益率是4%，那么到年老时，你还有101万元的缺口。

可见，一辈子租房可不可行，还取决于你的投资能力。经过计算，我们发现收益率的临界点是5%。当你的收益率达不到5%时，你就有可能面临老来无钱交租的窘境。

除此之外，买房为养老，这和我们不够完善的社会保障体制有关。老年人退休后，缺乏足够的养老和医疗保障。拥有房产一方面可以弥补养老金的不足，例如，老年人能够通过出租大房、租入小房，以房租的差价来养老，或者出售大房、换购小房，以房价的差价来养老。另一方面，假如你在晚年突然需要一笔重大开支，房子至少能成为你的融资手段。

同时，我们的很多公共资源和社会福利是与户籍挂钩的，比如教育，比如优先在户籍所在地的医院生孩子，而你要享受和户籍有关的福利就必须有住房。

仅从满足居住消费需求的角度说，只要你有足够的经济实力，一辈子租房完全是可以的。不过，住房除了消费属性，也有投资属性。当你选择一辈子租房，你也就主动放弃了住房的保值、增值能力，以及与房子相关的公共资源。

Q2 一生需要几套房？

中国人买房历史并不长，在这一点上，也许可以参照美国人的经验。没有确切的数据表明美国人一生需要几套房。根据易居中国研究院企业研究中心总经理周建成的说法，美国一套普通住房会经历6户不同人家，而一套普通房子30年后会因为太旧而被拆掉重建。所以美国一户家庭在一处住房居住的时间大约是5年。

美国的住房情况代表了成熟市场的趋势。不过，中国的状况和美国仍然有些不同。美国人换房速度快于中国，和两个原因有关，一是他们的工作经常变动，二是美国房地产市场金融化程度高，换房比较容易。

而周建成认为，在中国，一对中国工薪家庭夫妇一辈子大概需要买三次房。

第一次，家庭刚刚组建，夫妇俩的资金不多，要满足基本居住需求的面积在50至70平方米。如果为了面积，购买郊区的一手房，那么当孩子到了学龄，教育问题就会凸显出来。因为郊区的教育资源总体不如市区。如果购买市区的二手房，地段和教育问题解决了，孩子出生后则立刻会面临面积太小的问题。大部分人第一次买房后大约3到7年就要换一套90平方米左右的两居室。

因此，第二次买房主要是改善居住条件，包括解决教育需求。

第二次买房后再过6到15年，家庭可能产生第三次换房需求。以夫妇两人25岁结婚计算，这段时间两人的年龄在34岁到47岁之间，是财富积累最快的时期。此时，孩子的小学和初中教育已经基本结束，如果家庭资金宽裕，可以换一套110至140平方米、地段更优或者环境更好的房子。当然，也可以用手头的资金购买一套房产用于投资。所以第三次买房属于享受型或者投资型。

到晚年时，你可能想换到环境更好，或者低楼层的房子里住，由此会产生第四次购房。但是总的来说，普通家庭一辈子买三次房大致能够满足不同阶段的所有居住需要。此外，根据不同家庭的经济状况，你可能还会需要一些度假房或投资房。

Q3 房价为什么这么高？

“房价贵，但是不高。”北京中国房地产业协会首席研究员李战军这么评价被人天天念叨的房价。

影响房价的因素太多了。政策、货币发行量、人们的对房价的预期，这些都会影响房价……这些分析的基础，其实是最简单的经济学原理。

RULE 1：价值决定价格

房价看似由开发商决定，但实际上是市场机制决定的。一个地区的房子能卖多少钱，主要取决于市场。相同品质、同一地段的住宅，价格大致在一个区间内上下波动。而一套房子的成本多少，直接取决于开发商的拿地价格。

一套房子的成本主要由几部分构成：土地成本，动迁、配套成本，建筑成本，各类税费，销售及推广费用等，房价扣除这些成本所剩的部分，才是开发商的利润。上海瑞生置业有限公司董事长金洵华告诉《好运·MONEY＋》，土地成本和税收是开发商的主要成本，如果拿地时间赶上了地价低的时候，开发商的利润就高一些，而如果赶上地价狂飙的时候拿地，又不得不在房价不怎么涨的时候卖房回笼资金，仅地价和税费就占到房价的50%甚至更高。

土地成本是指政府将土地卖给开发商时收取的土地出让金。土地所有权属于国家，地方政府则有权出让使用权，以获得地方财政收入。李战军认为，政府的土地财政政策是使土地成本无法降低的主要原因。根据国家统计局、财政部和国土资源部数据，土地出让所得几乎是地方政府财政收入的顶梁柱。

2011年，地方政府本级财政收入为5.24万亿元，其中60%来自于土地出让金收入。而2011年，地方政府的公共财政支出达到9.27万亿。土地出让金收入在政府财政中的地位可见一斑。

只要土地成本居高不下，房价很难有下降空间。

RULE 2：供需影响价格

价值决定价格，价格围绕价值上下波动，而短期内使价格产生波动的原因就是供需。这个需求是由市场因素和历史因素共同造成的。

首先，有一部分是“被动需求”。1990年代中后期，福利分房制度的彻底取消，把所有新增住房需求全部推向商品房买卖市场，同时为了加快建设而进行的城市拆迁，也让涉及到的家庭产生被动的住房需求，能解决部分居住问题的租房市场也长期被政府遗忘，缺乏规范和保护的租房市场一直无法提供能和自购住房相比的居住体验。

国家统计局的数据显示，2006年，中国房地产开发业经营收入结构中，只有2%来自房屋出租，90%以上来自于商品房销售。从1991年到2006年，前者的数值一直徘徊在1%到2%左右。而在美国，2002年时，房地产出租收入就已经占了整个行业的43%。这些被动需求的绝大部分不得不涌入了住房买卖市场，推高了房地产的价格。

其次，房地产过去的“黄金10年”也是住房改善需求集中释放的时期。

另外，房价的上升还和投资需求的膨胀有关。周建成表示，过去，房产的投资价值没有被充分发现，房价较低；而如今房产被认为是让资产保值增值的投资渠道，其投资作用被不断追求，也带动房价高涨。

房价高企的最后一个原因是货币发行量。只要货币超发，任何实物资产的价格都会上涨。所以不光是房子的价格高，人民币本身也贬值了。

Q4 房价会暴跌吗？

房价上涨过快时总会有人提出担心，房价是否存在泡沫？房价会暴跌吗？

始于2010年的本轮房地产调控确实让很多房地产企业不好过。2011年，北京有473家房企注销。从2011年下半年开始，上海、广州的房价有了明显的回落。销售状况也比较惨淡，全年商品房销售面积比上年下降13.8%，销售额比上年下降13.2%。这样的情况在一线城市大致相似。

华东师范大学东方房地产学院的陈伯庚教授在一篇名为《进一步完善我国房地产宏观调控的方向和建议》的文章中举了日本房价泡沫破灭的例子，以此警示中国房价正面临的风险：以日本东京为例，如果以1983年的土地价格指数作为100，1984年到1985年间，房价都没有大幅的增长。直到1986年，土地价格陡然上涨。

日本的经济泡沫肇始于1985年的“广场协议”。日本政府在美国的压力下被迫放开汇率、日元持续升值。当时，日本政府担心日元大幅升值引起国内的通货紧缩，用非常宽松的货币政策应对，直接结果是市场上的流动性泛滥，加上热钱涌入，大量资金进入了房产领域。1990年，东京住宅用地的价格比1985年涨了2.3倍。仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

这样的泡沫当然没有维系太久。日本的繁荣经济持续了不到3年就面临崩溃。东京的房价从1987年的每平方米5.8万美元很快跌到了2万美元。

而中国现在也面临着类似的货币超发和流动性泛滥，日本的情况会在中国发生吗？李战军认为，单纯地将日本的情况套用在中国是不合适的。因为现在的中国和1990年代的日本还有一个很大的区别，也就是城市化进程。

根据人口学的纳瑟姆曲线，当城市化率超过30%时，一个国家将进入高速城市化的阶段，直至城市化水平达到70%左右。

城市化意味着什么？有大量农村的人口转移到城市。这些人的购房需求是城市住房需求的一个重要组成部分。日本在1930年代到1970年代间，便已经完成了纳瑟姆曲线中的高速城市化。进入1980年代，日本的高速城市化的进程早已宣告结束，城市化率也呈现一个平稳的态势。

中国2011年的城市化率刚刚超过50%，意味着还有20%的城市化空间。普遍的测算结果是，这一进程大约会持续到2030年。

同样，我们也不会出现和美国次贷危机类似的问题而波及房地产市场。

美国的次级抵押贷款，是为信用记录较差或付不起首付款而无法取得普通贷款的低收入者提供的房贷选择。借款人能以很低的首付和较高的利率贷款买房，一些借款人甚至可以“零首付”买房。借款人的唯一指望就是房价上升，一旦房价下跌、利率上升，这些人将会更容易以本来就很差的信用记录为代价，不再还贷，任由银行把房子收回。

中国购房者在买房时采用的信用杠杆较低—至少首付三成，二套房要六成。所以即使短期内房价下跌，中国的购房者也不会轻易放弃房子。

关于房价的最后一个挑战来自保障房。按照“十二五”计划，到2015年，中国要完成3600万套保障房建设。如果地少价高，拨出一块用于保障房建设的后果无疑是剩余的土地竞争将更激烈，土地拍卖价格上升。三四线城市则有些不同，特别是如果这些区域的房价本身就不高的话，保障房倒有可能构成有力的竞争。

Q5 既然如此，房价会暴涨吗？

可能性同样很小。

从需求来看，因为福利分房制度取消产生的住房需求，经过十几年，已经基本被市场消化。房子的投资价值也已经充分被认识。一项投资品往往是在其投资价值没被充分挖掘时，有暴涨的机会。这和你发现一只被低估的股票是一样的。当所有人都知道这样东西赚钱时，你的资本回报率自然就没这么高了。

因此，房价未来最有可能的方向是温和型上涨。这一方面是因为，我们还在城市化的进程中；另一方面，除了房产之外，中国人也缺乏更好的投资渠道。改革开放以来的经济增长使中国人手中累积了大量的财富，而在过去10年中，房产仍是收益最好的投资之一。

Q7 海外买房？是个笑话！

如果你是个美国人，最近倒是可以考虑在美国买房，根据全美地产经纪商协会（NAR）6月27日和7月19日发布的报告，2012年5月份成屋签约销售指数超出市场预期，并升至2012年以来的最高水平，6月则环比下降5.4%。调查显示，5月NAR季度调查成屋签约销售指数比4月上升5.9%，至年内高点101.1，而4月份该指数还比3月下滑5.5%。

按地区划分，5月份美国四大区域的成屋签约销量均较上月上升。美国房地产市场从2011年开始复苏，现在已经进入相对稳定的时期。

想在美国炒房？你会失望的。

我们都知道次贷危机，知道受金融信贷杠杆刺激形成的泡沫一旦被刺破，美国房地产市场、信贷市场以及宏观经济都陷入总体持续低迷。而从住房需求来看，美国房地产市场未来的前景很难让投资者有充足信心：一方面，近年美国的人口净迁移率一直在下降，房屋刚性需求大幅降低；另一方面，美国人口生育率自1990年代开始持续下降，“婴儿潮”一代陆续退休，人口数量与结构的变化对房地产市场刚性需求的负面影响会越来越明显。而美国对移民数量的控制也较为严格，靠外来移民的需求推动房地产市场长期繁荣，显然不够。因此，若指望在美国以低价买高价卖的方法获得投机收益，你可能会失望了。

我们现在假设你不想在国内买房，被一套20万美元总价的HOUSE吸引—这笔钱在中国的二线城市，也就是一套精装修的大三房的价钱—虽然这样的房子最可能出现在中部的乡下。美国的房子也讲地段，中部的乡下和旧金山湾区的地段差别，就相当于中国西部小城和北上广的差别。

无论如何，我们先来算算不是美国人或者没有美国永久居住资格的你，买房的成本是多少。

没有工作签证不能贷款

虽然目前美国的规定对外籍买房者没有什么特殊限制，但如果你不能一次性付清房款，就要在美国申请贷款。问题来了，美国银行贷款是以个人信用为前提的，你在美国没有工作签证，没有消费记录，就不可能建立信用，没有个人信用记录就进不了信用评分体系，所以，你根本没有资格申请住房按揭贷款。如果没有准备好全部买房款的话，想要用月租抵月供的海外买房路就这么断了。

缴税比中国多得多

即使你倾尽全力，准备好了全部房款，各种税费的繁复程度也不是中国的交易税费能比的。

你买房时要缴纳的有土地税、契税、印花税、增值税和其他的过户杂费，这部分费用大概占房价的2%左右，二手房交易要通过第三方服务机构完成，你还需要律师、房地产经纪、验房师等，除了房地产经纪向卖主收6%的服务费，其他服务都要收费—律师费大约是房款的2‰，验房费在500美元上下。

房子买到手，每年还要交房产税、物业税。房产税税率各州不同，一般缴税率为房价的1%至3%。物业税约占房屋评估价值的1.2%至1.8%。

如果你买来房子租给别人，按照美国平均6%的投资回报率（在中部小镇，这个投资回报率可能还算是高的），20万美元的房子每年的理想租金大约是1.2万美元，减去这一年缴纳的房产税、物业税等，还剩下4000美元。以这个数字为基数，还要再缴一笔通常在15%的出租收入所得税，这笔税款大约是600美元。每年的租金还剩下3400美元。如果不按期缴纳税金，房子可能会被政府拍卖，以抵税金。

其他费用也不少

在美国买了房，但没有美国的永久居留身份就没法长期待在那里，你还将需要房屋托管服务。有中介提供房产托管服务：出租管理、代缴税费等，收费约为房租的8%至10%，这又要花掉你1000美元。

房屋保修费、翻修费和维护费。如果你的房子长时间不修整，邻居电话投诉，你还会被罚款，这笔翻修费用和维护费用也省不了，一年至少几百美元。

另外，在美国房屋保险是强制购买的。一栋20万美元的房子，房屋保险费每年大约800美元。

所以，最后你每年能收到的租金大概是1200美元左右。而且，由于你没有永久居留权，没法享受买房抵税。美国的个人所得税很重，但美国税法规定，个人因为买房将月收入付了银行利息，就可以减免个人所得税，而租房是不免税的。所以，都是买房，美国永久居民和你买一样的房子，缴纳的税款就比你少。

按照现在的汇率，20万美元的房款加上5000美元交易税，你要一下掏出129.4万元人民币，而每年的租金收入折合成人民币是7575元左右。这个投资回报率实在是—太低了。

Q8 买房，你可能会有哪些产权风险？

总体上说，现在中国政府及其住房管理部门对开发行业的监管比较严格，10年前有的城市出现住宅楼烂尾，购房者付了款签了合同却收不到房的情况已经非常罕见。你作为买房人，会遇到的产权风险主要是和单套房的产权有关。

二手房可能产权混乱

这种情况发生的概率比较小，但也要小心。作为抵押的房子是不能交易过户的，除非是本身的住房抵押贷款，在卖方还清了房贷接触抵押以后，才能过户。如果一套房子分别在短时间内和几个买主都签了交易合同，摊上这样的纠纷也够你喝一壶的。

但凡有除了住房抵押贷款以外的其他抵押，或者房子已经被别人做过了预告登记都要果断停止下一步交易。

延迟办理交易手续会有纠纷

这种情况比较多发生在各种限购、限贷政策出台频繁的调控期间：签合同的时候自己还不是被限购的对象，等到过户的时候就被限制过户了。

有种“委托延迟交易手续”，买卖双方找第三人到公证处，卖方委托第三方公证产权过户。“限购”解除了买方再和第三方办过户，或签协议推迟过户。

延期过户的风险是，产权仍然登记在卖方名下，可能一套房子卖给了好几个人，房屋可能因为卖方债务被查封。而且延迟交易的时间越长，就越容易有纠纷：房价上涨越多，卖方拒绝办理过户的可能性越大；房价下跌过多，买方毁约的可能性也越大。

小产权房不能转正

小产权房，实际是建在农村集体土地或者农民宅基地上的房子，产权证由乡镇政府颁发的。因为不用缴纳国有建设用地的土地使用权出让金，价格通常都非常低，吸引了一些城市居民购买。

农村集体土地的性质未变，它拥有的“乡镇产权”就不可能变成国有建设用地土地使用权。

现在政府正在对小产权房进行清理，“小产权房能转正”的指望已经被证明不可能实行。

Q9 什么会让我贷不了款？

我有信用卡逾期还款记录，这会让我贷不了款吗？很多人都有这样的担心。逾期还款是否会影响你的信用记录，在什么样的情况下，你会贷不了款？

贷款时，银行会通过六个指标对你的个人信用风险进行评价，并根据信用评级提供授信额度。例如，AAA级的个人，可以获得最高不超过个人信用风险限额35%的贷款；而AA级则为30%。

需要注意的是，信用指标只是影响信用风险的其中一项。不同银行、甚至不同客户经理在评价你的信用风险时标准都不一样。例如，南京银行和农业银行可以接受6次、每次期限较短（7天以内）的逾期还款；而在建设银行和招商银行，若连续3次违约，在没有合理解释的情况下，借款人就很有可能不能通过审批。

在我们咨询的银行中，连续3次违约是比较严重的情况。如果借款人在逾期不还款的同时，还使用其他信用卡透支，会被视做恶劣的行为。

当然，这仅指信用指标一项。招商银行个人贷款中心的负责人张鑫说，在评价时还要综合考虑其他指标。如果一个人资产千万，那么即使他有连续3次违约，一般银行也不会拒绝。

除了信用卡，只要你在银行借过钱，那么你的借款和还款记录就会被输入到你的个人信用记录上，并按照拖欠期限进行评级。你可以到各地人民银行打印自己的信用报告。

Q10 如何合理避税

开发商开发房产时需要不少的税费，投资者在买卖房屋时也需要，这些税费是一笔不小的开支。有没有办法避免呢？

根据联合国的定义，“避税是纳税人利用法律的相对漏洞或含糊不清的方式，以减少他本应该承担的纳税额”，避税不等于偷税漏税。

目前市场上主要的避税方法是做低合同价。

这种“两份合同”的做法虽然能使买卖双方都占得一点小便宜，让卖方少交营业税和个人所得税等，买方少交契税，主要的风险是：

房地产交易中心会对房子进行评估。如果合同价低于评估价，按评估价缴税；

由于合同上写的买入价低，买方再次出卖时，买卖差额会更大，再次缴税时也会多缴个人所得税。

有的人只公证不过户，满5年再过户。但是房产登记在谁名下谁就是法律认可的所有人。公证只能证明买卖有效。待过户期间，一旦卖房人将房屋抵押或转售，或到时不同意过户，买方人的利益无法保障。