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苏州楼市

案例2 “老海龟”吐槽美国房租回报 ...

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银财苏州:近日,海外看楼团再现火爆。深圳一家海外房产中介对南都记者表示:“我们每月都组织看楼团到美国澳洲等地看楼,期限7至8天,费用2万至2 .5万元,反应很热烈。”据南都记者了解,前段时间热炒的“美国楼”,很多都是银行“坏账”的拍卖品。部分楼盘甚至10万美元起(二手房),入市门槛虽然低,但升值空间如何呢?澳洲刚经历减息的利好消息刺激,楼市是否会节节上升?

南都记者了解到:看楼团的购买目的主要分为三类:资产配置、小孩留学移民,“三种需求各占30%。”“家叶海外”投资分析师黄弼唯对南都记者表示,在考虑海外房产投资时,率先要关注失业率。事实上,据记者咨询的三家海外投资公司人士显示,在澳洲和美国投资房地产的租金回报率平均在5%左右,而房地产升值的区间在7年左右。

案例1

跟投“碧桂园”海外项目

董先生:40岁,佛山人

身份:实业家、投资者

资产:固定资产1亿元(现金2000万-3000万元)

海外房产投资:马来西亚碧桂园项目500万-600万元(项目刚启动)

董先生的家族都有海外投资经验,而他自己也在做投资,目前考虑的是马来西亚和新加坡的房地产,已在碧桂园马来西亚的一个项目投资了500万至600万元。“据董先生介绍,这只是他资产配置的一部分,国籍问题并非考虑的因素。”碧桂园在马来西亚有三块地,其中一个项目靠近新加坡,区位较好。我跟碧桂园的负责人也比较熟。目前这个项目刚开始启动。

在筛选海外投资时,连续七年来有五家中介公司前后跟董先生接洽过,并提供了投资理财规划。事实上,各家中介公司给董先生的计划异曲同工。作为证券市场投资者的董先生更看重投资收益和自身的承受能力。“预期8%的收益,这是我的保底收益,投资期限不固定,主要看是否值得。”董先生认为,适合自己的,投资型的和价格弹性较大的商业类房地产,是他的心头好。

投资提示:董先生建议,有三条最需要遵循的规则:风险较低,不存在危险因素;未来具备价值提升,有增值空间;适合自己的。随着近期海外房产投资的兴起,董先生表示,中国人做海外投资的选择条件可加一个,考虑中国人移民较多、华裔聚集的区域。

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银财苏州

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银财苏州

发表于 2012-11-6 23:35:40

案例2

“老海龟”吐槽美国房租回报

徐先生:广州人,1998年出国留学,2007年回广州

身份:美国经纪人2009年开始执业

徐先生对南都记者说,一位朋友在美国做房产经纪,目前正在新泽西感受美国的大飓风,并在狂风中祈祷:让暴风雨来得更猛烈一些!(这样把他手上那几栋超过60年房龄的房子都吹倒,可以让保险公司大赔一笔)。这位在美国的朋友表示,现在他99%的客户来自中国大陆地区,虽然他没赶上“买房投资移民”最好的时光,但现在还是处于一个“次好的时光”,沿海城市的富豪都是先送子女读书,再通过子女买房,聪明了很多,也低调了很多,以前提着百万现金买房的现象没有了。现在他手头上很多客户都是国内二、三线城市家里基本没有海外背景的“土地主”。

在这位资深美国经纪人眼里,有些数据非常重要:美国房价下跌是没有底线的:夏威夷、旧金山一些地段的房价至今还未恢复到1988年最高峰的价格。

美国很多州对投资买卖房屋的法律不一样,交易税、契税、年限都不同,特别是一个增值税,有时候要交差价的30%,达到一定盈利比例税率还要高,目的是限制炒房暴富,所以弄不清楚就很容易吃亏。

有些州对移民家庭待遇也不尽相同,即使是绿卡持有人家庭读大学都要out-state的学费,根本享受不到应有的福利。

投资提示:徐先生建议美国全国房屋租金平均回报率只有4%至6%,好一点的州也不过8%左右,这个和15年至20年贷款期基本相吻合。好多房子不能分拆分租,加州有专门的机构定期检查房屋的出租情况,标准是:一家房子的厨房炉灶的数量,超出标准,要重罚;指望以租养房不大现实。

案例3

“以房养学”宜买三居室

蔡先生:留学生

身份:2010年留学澳洲,主修会计学,有几个朋友在当地买房

蔡先生,从2010年到澳洲墨尔本留学,近期刚回到广州。“墨尔本的房价下降过,但最近有所回涨。”据他介绍,“买别墅大多有三个房间,可以把两个房子租出去,墨尔本地段较好的区月租金为600澳元,较次的为500澳元。按当地生活水平,留学生一个月生活费1000澳元左右。家长的确可以读完书把房子卖了,以房养学的情况还是有点,但前提是有钱。在墨尔本,地段最贵的房子在东南区,最差的在西北区,较难出租。”蔡先生说,2010年时,西边的别墅价位为30万澳元,离市区较远,如坐火车代步,抵达市区一个多小时,不适合出租。蔡先生表示,从当地实际情况看,“以房养学”适宜在大学附近,很方便租借,或最好在火车站方向。“当地的私立高中、初中的租金和房价都很贵,就是为了学位。但大学是为了出租,租金贵,但房价不贵。”

事实上,蔡先生身边的朋友也纷纷买房置业。“有个好朋友2010年在墨尔本市区中心购买了一间studio(单身公寓),不算阳台的面积,共计20平方米左右,装修很精致,家具齐全,大概1万澳元/平方米,2012年回国要将房子卖出去,增值了不少。”蔡先生表示,在墨尔本也可以买地建房,在200至300平方米,车库和花园也算在内,土地价约为20万澳元,但建筑费需要将近20万澳元。据蔡先生表示,买地时间花费较长,要进行报备等程序。

投资提示:邦拓国际高级海外置业顾问Sw eety,建议以房养学,通常买两房或者三房较为合适,因为紧邻大学的租房需求旺,而且租金也比周边的房屋要高。两、三房,业主的孩子可以住一个房,其余的出租给其他留学生,租金可抵留学的生活及学习费用等。另外,一些名校的周边的房屋都是非常紧缺,即使日后毕业后回国,也可以作长线投资作用。在墨尔本,假如有两套房,倘若将租借的房子卖出去,就要交税。”
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