银财苏州：“年化收益15%-18%”，这是一款正在发行的有限合伙理财产品给出的回报。不少高净值投资者或许对该收益率都会怦然心动，因为它让信托产品收益率都汗颜。

然而，由于监管的缺失，最近半年以来，不少质地差的有限合伙理财产品频繁爆出风险，让众多奔着高收益的投资者身陷险境。

如何才能躲避“陷阱”？本报统计分析最近的风险案例后发现，这类产品基本都存在通过飞单私售、普通合伙人实力差、风控措施形同虚设以及高销售提成等隐患，这些因素值得投资者重视。

有限合伙产品谁来监管？

4月12日，深圳德信资本的两款有限合伙理财产品正在火热发行，分别是德信·创鸿房地产投资基金（一期）和联邦·德信房地产投资基金（第六期），期限均为2年，总规模分别为3亿元、5亿元。

从资金的投向看，都是属于房地产类产品。前者投向位于广州的“南沙一品”二期房地产项目、揭阳的“帝景湾”房地产项目；后者投向石家庄联邦伟业房地产公司的“祥云国际”房地产项目。

具体模式是，在有限合伙地产基金成立后，通过债权投资结合股权投资以及股权回购的法律安排。具体而言，比如用1000万元资金受让项目公司100%股权，剩余资金以股东借款方式注入项目公司。

与其他类型房地产方向的理财产品相比，这两款产品的预期收益非常具有诱惑力。创鸿一期收益分为三档，其中200万元以上可拿到14.5%的年化预期收益。联邦六期的收益更高：100万-300万（不含）以内为15%、300万-500万（不含）为16%、500 万元及以上为18%。

“15%-18%的收益率非常高。”上海一家第三方高管向记者表示，相对信托，有限合伙的优势在于模式更灵活、流程也比较快。如果项目尽职调查顺利，最多1个月就能成立，而信托从项目介入，到最后募集资金成功，起码将近2个月。

目前，投向房地产领域的信托产品平均年化收益率在10.03%，远低于上述两款产品的表现。门槛方面，联邦六期与信托产品要求相当，而创鸿一期则低至50万元。

在风控措施方面，以创鸿一期为例，第一还款来源是“南沙一品”二期项目、帝景湾项目共计26亿元的销售收入。另外，还采用包括土地以及在建工程抵押、关联方担保等措施。

不过，与其他的有限合伙产品不同，这两款产品的普通合伙人深圳德信资本实力较强。资料显示，这家机构成立于2000年，累计发行并管理房地产基金10余只，基金管理规模约20亿。

“虽然高收益，但有限合伙产品现在的问题在于没有专门的监管机构负责，很容易成为差项目栖身的地方。”上述人士分析，因此对这类产品，更要仔细分析交易对手、融资目的、还款来源、风控措施以及管理人的道德风险。

谎称属于银行发行的理财产品？

事实上，有些风险也开始暴露。本报研究图2中的风险案例发现，这些产品基本都存在一些共同特征，这值得高净值投资者挑选产品时警惕。

首先是借助银行理财经理、支行负责人等向投资者进行推销，有的甚至属于员工“私售、飞单”行为。在深圳投资者邓某一案中，就是由熟悉的支行副行长违规私自代理销售，签订认购合同等手续都是在该行长办公室完成。而中铭源华富矿业股权投资基金则涉及包商银行的理财经理。

本报调查发现，这类产品通过银行理财经理销售有两方面好处，一、快速找到符合条件的高净值客户人群；二、谎称属于银行发行的理财产品，借助银行信用打消投资者的疑虑。事实上，银监部门也开始注意到这种隐患存在。近日上海银监局下发风险提示通知称，银行与第三方机构合作存在声誉、客户信息安全、员工私售产品等风险。

其次产品的普通合伙人（管理人）多为不知名或新成立的小机构、公司，并且作为交易对手的企业资产规模小。

中鼎迅捷股权投资计划产品中，其普通合伙人通商国银资产管理公司成立于2011年，经营时间短，没有明确的业绩证明。

再者风控措施差，并且产品无明确还款来源，只是表示到期后通过融资方回购退出方式来实现收益。譬如，中鼎迅捷股权产品在合同中并无表明还款来源，仅表示有三项风控措施，分别是普通合伙人通商国银承担无限连带责任；其次被投项目的法定代表人石浩对本金和收益进行担保；最后中发投资担保确保投资的安全退出。

“相对于土地抵押，一旦遇上实际控制人‘跑路’、虚假项目等风险，采用项目公司股权抵押或法人担保的实际意义就不大。”上述上海第三方机构高管向记者表示。

最后，购买门槛低，并且高收益的背后往往还连带着高销售提成。在门槛方面，针对高净值客户的正规信托产品通常100万元起，而上述产品基本都降低门槛来诱惑投资者。中鼎迅捷最低购买门槛是50万元；中铭源华富矿业、中铭源兴隆铁矿最低认购额分别为50万元、20万元；石油产业基金产品更是低至10万元。

虽然门槛被大幅降低，但给投资者的回报却是“慷慨大方”。以中鼎迅捷为例，50万元档的预期收益就达到11%，远高于同期同类信托产品9.54%的平均收益率。本报调查发现，这类质地较差的有限产品给销售的佣金提成也非常高，最高可达5%，平均也在3%左右水平。

业内人士提醒，如此高的销售费用，本身就说明理财产品很可能是一个陷阱，但投资者根本无法了解这些幕后情况，因此信息的不对称也在加大投资风险。