农业银行原副行长杨琨信贷调查：激进地产商郦松校陨落

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杨琨信贷关系调查之一：激进地产商郦松校陨落轨迹

21世纪经济报道：中国农业银行原副行长杨琨涉嫌受贿案司法文件中，曾任中新地产集团（00563.HK，现为“上实城市开发”）主席的郦松校重回外界视野。其经营多年的中新地产最高曾坐拥1500万平方米土地储备，此后因资金链和遭遇廉政公署调查等问题淡出市场。21世纪经济报道记者获悉，郦因贷款等经济问题，仍处取保状态。

检方认定，2005年至2009年，杨琨利用职务便利，接受郦松校的请托，为中新集团有限公司及其控股企业在重庆“城上城”和成都“公园大道”项目的贷款事项上提供帮助。

检方认为，2006年上半年，杨琨同意妻弟陈辅成收受并持有郦低价转让的900万股中新地产股票，后以该股票下跌、停牌为由要求郦对此负责。2009年1月20日、21日，郦松校先后向陈辅成汇款共计港币999.999万元。该款项由陈辅成管理。

21世纪经济报道记者整理公开资料发现，中新地产在上述地产项目中，均通过股权投资收购项目公司的方式获得权益。事实上，郦松校在其他地区的开发项目也曾与农行发生借贷业务。

2012年一位徐州地产商接手由郦松校负责的徐州“泉山森林海”项目公司后，发现公司在2007年至2010年以“预付工程款”的名义向时任董事长郦松校掌控的账户付款2.67亿，并有2.561亿元尚未归还。

相关审计报告显示，以上款项来源之一是，上述项目公司在2007年8月和9月分两次向中国农业银行铜山县支行共办理开发贷款2.2亿元。

上述项目公司从农行铜山县支行办理贷款2.2亿元涉嫌虚假合同，郦松校本人于2013年11月被公安专案组以“贷款诈骗罪”拘留，关押在南京。2014年1月被取保候审。该专案组拒绝了采访要求。

熟悉专案组情况的人士称，由于相关贷款此后已经清偿，专案组对郦松校的行为是违规还是违法未达成共识，但专案组并未解散。郦松校刑事案件代理律师拒绝了本报采访。

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成都项目仍被舍弃：若杨琨介入中新地产贷款事宜属实，其时，正是这个庞大地产商快速扩张、由盛转危的关键时期。杨涉嫌的信贷协助，并未协助其跳出周期。

成都项目正是如此。公开资料显示，成都“公园大道”项目位于成都市温江新城区光华大道北侧，占地面积达22.81万平方米，总建筑楼面面积达77.5万平方米。

根据成都市国土局网站，2006年11月，成都中泰交通建设发展有限公司以5.2亿元通过投标购得位于涌泉街办五福村的商住用地温国储［2006］181-1号及温国储［2006］181-2号地块，成交面积14.9公顷，即是“公园大道”所在地块。

2007年1月30日，由中新地产出资70%，成都中泰交通建设发展有限公司出资30%，合资成立项目公司成都中新锦泰房地产开发有限公司，注册资本2亿元，专门来开发混合式住宅及商用发展项目“公园大道”。

2008年6月，中新与成都中泰交通建设发展有限公司订立协议，购买其余30%股权及相关股东贷款，总价为4.86亿元。但是2009年4月，中新地产表示已由旗下子公司中置向成都中泰提出法律诉讼，请求法院认定其与成都中泰之间的中新锦泰30%股权转让协议无效。

当年5月，诉讼最终和解，中新地产向成都中泰支付1.2亿元股权转让款，按约收购其持有的中新锦泰30%股权。此外，中新地产还需偿还成都中泰3.26亿元的股东贷款。当年11月，成都中泰就违约索偿7000万元人民币及利息向香港高等法院递交申请。

媒体曾广泛报道，成都“公园大道”从2007年到2012年一直停工不断，并质疑中新地产资金链是否拮据。杨琨涉嫌协助的农行贷款正在此期间内。

“公园大道”可谓命运波折，在2010年中新地产被上实控股收购并改名为“上实城开”之后，虽然项目开始复工，但最终还是被新东家舍弃。

2012年12月21日，上实城开成都中新锦泰房地产开发有限公司70%股权，以总价1.1亿元售予宏汇投资有限公司，并收回1.41亿元的股东贷款。

此外，宏汇投资还需偿还中新锦泰欠结集团5.76亿元贷款，及相关贷款可能累计7300万元利息。剩下的30%股权于12月27日通过产权交易所以总价2.96亿元转让予成都三创纬业房地产开发有限公司。

与在成都用股权投资的形式获得土地储备一样，中新地产在重庆的“城上城”项目也是由股权收购获得。

该地块位于重庆市渝中区及高科技园区交界的袁家岗黄金地段，由五个不同地盘组成，地盘面积为11.3万平方米，总建筑楼面面积为80.3万平方米。

中新地产公告显示，2006年3月中新地产通过旗下全资子公司中置（北京）企业管理有限公司从上海昊泰房地产投资管理有限公司处以1.81亿购得袁家岗项目公司重庆中华企业（4.65, 0.00, 0.00%）房地产发展公司30%股权。

2006年5月，中新地产集团通过上海联合产权交易所投标，以4.22亿人民币从中华企业股份有限公司及其全资子公司上海古北（集团）有限公司处收购重庆中华企业房地产发展有限公司70%权益，至此已拥有该项目全部所有权。当时通函称，收购将由公司内部资源提供资金。

根据上实城开年报，截至2013年年底，重庆“城上城”项目累计销售面积31.87万平方米，未来可售面积24.30万平方米，预计项目将在2008年-2015年分期落成。

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郦松校其人：郦松校生于1965年，浙江诸暨人，硕士学历，建筑工程科班出身，先后毕业于南京建工学院和重庆建工学院。1988年研究生毕业后，分别在国家建设部和国家物资部任职近十年。

一位熟识郦松校的不愿具名人士眼里，郦松校的地产事业“起步非常卑微”。1998年国家取消福利分房，开启住房制度改革。郦松校看到商机，辞职南下投身房地产，在上海开发了“公园2000”、“公园3000”等项目。

在上海积累了两年经验之后，2000年，郦回京创办了自己的公司，北京新松投资集团有限公司。公司第一个房地产项目销售失利；不过到了第二个项目“北京后现代城”时，“三天就卖出一栋楼，非常火爆。”

该知情人士称，郦松校事业企图心很大，看到了公司快速成长可能性，另一方面他做事非常勤奋认真，有能力使公司快速成长。

2003年，郦松校收购了香港上市公司科建集团，成立中新集团（控股）有限公司，并陆续注入地产资产，同时开始酝酿土地扩张。

上述人士回忆称，郦松校当时是包了私人飞机在全国看地，拿到地后很快就签约，除了北京、上海，在成都、重庆、西安、天津、哈尔滨、珠海等地也拿了很多地块。

此外，曾是体制内官员的郦松校有较深的政商意识，获得很多土地开发机会。仅2006年，中新地产先后在重庆、北京、天津等地以合作开发、入股项目公司或接盘等方式，收购了20余个大型房地产项目。

中新地产的土地储备也从当年的300万平方米，增长到2007年的920万平方米，一年时间翻三番。2009年更是达到了近1500万平方米的规模。

2008年，中新地产排名中国房地产百强企业第29位，郦松校以63亿资产列《福布斯》中国富豪榜第73位。

郦松校对资金使用效率要求极高。“上海地产同行称他是‘搬砖头的’，一笔钱翻来覆去用，要求资金高速流动。”知情人士说。

此外，郦松校对钱和数字极为敏感。上述人士回忆，他对拿地成本、土地价格判断准确，算账算得极为清楚，而且知道容积率做到多少合适，市场空间如何。

一方面行事果敢，谈业务时很有魅力，令人尊重。但另一方面，强悍独断，在公司里说一不二，为了达成追求目标甚至会不择手段。

中新地产后来的收购方，现任上实城开董事局主席的倪建达2010年在接受《新地产》采访评价郦松校时说：“郦老板是个优秀的企业家，即使面临颠覆性的困难，仍会做出最正确的决定。”

与之业务合作深入的人士称，正是由于郦对资金流转的要求甚至超过对利润的要求，他对销售推广速度和资金快速周转“极度压榨”，并做出一些不合理的举措。

“比如在市场回暖时没有房子卖，而市场不好时却拼命出货，没有按照房地产的周期来。”郦在天津还曾要求三天内卖出1500套房，令外人直觉“疯狂”。

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败走中新：2008年1月22日，中新地产在香港联交所停牌，直至2009年5月11日，中新地产才首次通过公告披露停牌原因：因涉嫌触犯《香港防止贿赂条例》第9条中的针对雇员贪污交易的三项条款，被香港廉政公署调查。

这也成为杨琨涉嫌要求郦松校补偿股票投资的起因。在中新地产对外披露前三个多月，2009年1月，相关款项进入陈辅成账户。

当年，中新地产因何被港廉署调查流传着多种说法。香港廉政公署接受21世纪经济报道记者采访时称，没有更多信息可以披露。

财经网报道说，起因是内地某房地产公司对中新地产违规拿地行为的举报。而《时代周报》援引知情人的话称，港廉署调查是因为中新地产在四川一个项目拿地时涉嫌行贿，并且郦松校可能牵涉其中。财新《新世纪》报道称，中新地产在成都、重庆、天津和西安连续因资金迟迟不能到位而陷入纠纷，最终被人向香港廉政公署举报。

中新地产停牌当年，适逢经济危机，房地产市场不景气。此时，中新地产已经囤积了大量土地，都已签了合同，但由于产出楼盘太少，销售回款不能支撑各项费用。上市公司又因停牌失去融资功能，郦松校被人称为“一笔钱来回腾挪”的战略，引发债券违约等危机。

2009年1月，中新地产没有按时支付4亿美元高息票据的半年利息1.5亿元，引发市场对于其资金链断裂的猜测。

事实上，中新地产净借贷对股东资本比率从2006财年以来一路飙升，从7.9%上升到2007财年的51.3%，到2009财年更是高达79.1%。偿债能力则在逐年减弱。流动比率在2007财年达到峰值2.03之后，2008财年下降到2.03，而2009财年更是只有1.86。

在上述知情人士看来，郦松校失败的直接导火索是2008年经济危机，而2005年稳定房价的房地产调控政策影响并不显著。“如果没有08年经济危机，市场一路好，通过转让地块，扭转销售势头，周转两三年，郦松校是能撑过去的，有可能现在力量还是很大。”他说。

他认为，郦的问题在于之前太激进，拿地太快，资金不够但还在做大，“只有几个锅盖，但想盖无数锅”，而且没解决好融资渠道，没有长期带来现金流的通道。

该知情人士回忆说，郦松校妻妹刘岩也曾抱怨“受不了”，觉得郦不应该做那么多项目，“如果他不做那么多项目，就不会有这么多麻烦事了。”

2009年5月，虽然中新地产总裁刘义向媒体澄清资金链没问题，但当时媒体报道称，中新地产仍在出售项目， 6月到9月累计抛售5个项目，回笼金额共计38.45亿元。

2009年8月，郦松校辞去中新集团董事局主席一职，由刘义接任。此后，中新地产2009年年报里首次提出，对土地储备进行调整，并且以后在购入土地上将采取审慎策略。此前一直奉行的土地储备至上战略也随着郦松校的辞职而摒弃。

为时已晚，中新地产难逃被重组的命运。2010年6月，上实控股以27.46亿港元收购中新地产45.02%的股权成为最大股东，郦松校仍持有中新地产21.08%股份。

2010年6月25日，中新地产集团股票得以复牌。此后公司更名为上海实业城市开发集团有限公司。

郦松校还曾是香港另一个上市公司——启帆集团的大股东和董事会主席。2007年8月，郦松校收购了启帆集团47.4%股权，后于2010年1月离职。这个运输设备供应企业后来更名为中国环保科技控股有限公司。

而离开中新地产之后，郦松校依靠他的北京新松投资集团有限公司和北京长岛新业企业管理有限公司继续从事房地产生意。

郦松校周围的是非太多。“由于给钱大方，容易让人替他做事，但在合作中对你咄咄逼人的逼迫和对结果的无限索取，都让你承受很大的压力，也会造成合作中产生矛盾。”上述与之有业务合作的人士称。

由于郦松校偏向追求总盘量和资金量，在工程质量、物业管理、后续服务等方面曾出现问题。郦松校在徐州开发的泉山森林海项目也是如此。“到最后交不了房，房屋质量很差，农民工工资付不了，几乎每年都有农民工闹事。”要求匿名的该项目现任负责人说。

2011年6月，郦松校被香港廉政公署以“串谋诈骗”的控罪通缉，这位被通缉的富豪再次回到公众视野。

香港廉政公署通缉信息显示，郦松校与中新地产集团前执行董事车汉树及张曜晖三人，涉嫌串谋为中新地产与一些维京群岛公司进行多宗有欺诈成分的物业交易，目的在于人为地抬高中新地产的利润及资产，致使中新地产于2003年至2007年间在公告、通函及年报中作出虚假陈述。

香港廉政公署对21世纪经济报道记者称，除了其网站上通缉信息显示的内容，没有任何补充。

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农行原行长杨琨案调查之二：地产周期下行贿人独善其身

案件起诉书显示，杨琨涉嫌收受多位地产商贿赂，财物折合人民币共计2829万元。若以地产商发展情形判断，杨琨对相关企业贷款予以协助，并未使之在地产周期下独善其身。

外界高度关注中辉国华集团董事长王耀辉与杨琨的关系。检方指控，杨琨在2008年、2010年、2011年春节前三次共收受王耀辉所赠港币、黄金、字画折合人民币478.3万元，杨则为国华集团“蓝色港湾”项目的贷款提供协助。

杨琨与王耀辉的密切关系始于2004年。这一年，杨琨升任农行副行长，分管农行的贷款业务。同年9月，王耀辉控制的北京蓝色港湾置业有限公司，以10.08亿人民币成功竞得北京朝阳公园“蓝色港湾商业配套设施”项目用地。

北京市国土局朝阳分局网站的国有建设用地使用权抵押公示表明，坐落在朝阳区朝阳公园内的蓝色港湾商业配套共9.63万平方米土地被蓝色港湾有限公司三次抵押给了农行北京东城支行，三份抵押登记的起始日分别为2011年7月、2011年12月和2012年10月，但是价值各异，抵押土地权利作价分别是3000万元、4.062亿元和29亿元。

值得注意的是，第三次抵押贷款的时点已是杨琨案发之后，随着商业地产持续运营，同一地块的估值远高于前两次。

此前多家媒体曾报道，蓝色港湾凭借土地抵押从农行北京东城支行获得至少5亿元的经营性物业贷款，但是在蓝色港湾开业后经营不善，出现亏损。但因为价格太高，无人接盘。

房地产行业外，王耀辉还涉足金融及文化艺术领域。王控制的北京雅盈堂文化发展有限公司也成为其重要的艺术品运作和信托融资平台。

工商注册信息显示，雅盈堂股东和法定代表人均是高潮，但实际上股权由高潮代王耀辉持有。自2010年4月成立以来，王所控制的雅盈堂相继通过吉林信托、国投信托、北京信托等信托公司发行了3只艺术品信托产品，融资总额高达9.4亿元。

王耀辉的信托融资手法堪称“空手套白狼”：基本操作手法是利用不透明的交易制度，联合交易方抬高艺术品价格，以此作为抵押，发行信托产品，以扩大融资规模，并将资金腾挪。如黄庭坚的《砥柱铭》实际成交价格仅为8000万元，但最终竞价却是4.36亿，王以此为抵押通过吉林信托融入资金4.5亿。

雅盈堂发行的信托产品只有通过北京信托发行的一只按期兑付，另外两只信托产品提前兑付。其间，雅盈堂已搬离公司注册地址，工作人员也不知去向。

北京地产商杨柳青也卷入杨案之中。杨柳青系北京市天枫房地产开发有限公司（下称天枫地产）和中福鼎投资有限责任公司（下称中福鼎）的法定代表人，两家的经营范围都是房地产开发等项目投资。公开信息显示，天枫地产开发了“枫桦豪景”等项目。中福鼎则于2010年成立注册资本1亿。

检方认为，在2008年至2012年间，杨琨利用职务便利，为天枫地产办理贷款展期、为中福鼎办理融资租赁事项提供帮助。其间，杨琨以炒股需要资金为名，授意杨柳青向其妻弟陈辅成汇款。杨柳青分两次向陈辅成汇款共计800万元。此外，杨柳青在2011年底代杨琨支付其选购红木家具的款项40万元。

上市公司大名城的董事长俞培俤是检方披露的另一位“行贿人”。大名城于2011年12月从控股子公司购入东福名城（常州）置业发展有限公司（下称常州置业）52%的股权。当时常州大名城设计分两期项目完成，规划建筑面积92.50万平方米，尚待开工，急需巨量资金。

检方指控，2011年下半年，俞培俤在北京朝阳世贸天阶CJW酒吧送给杨琨100万美元现金，杨琨在这一年中在常州“大名城”的项目上提供便利。大名城2011年的年报披露，常州置业以大名城两块共计26.55万平方米的地块做抵押，分三次从农行常州新北支行获得11.49亿的贷款。

2012年，常州大名城一期项目虽然尚在建造，但当年已实现销售率28.42%。虽有销售入账，但这一年常州置业的经营状况并未改善，反而亏损三千余万元。2013年，常州大名城一期项目竣工，大名城二期项目则处于在建在售状态。这一年常州大名城项目实现收入9.25亿元，公司净利润6718万元，实现盈利。

在2014年1-5月间，常州置业出现亏损，亏损额为3120万元。虽然如此，控股股东大名城在6月18日公告称将以7.58亿的价格收购冠隆企业持有的常州置业48%的股权，收购价格比账面价值溢价58.50%。收购完成后，大名城将全资持有常州置业的股权。

截至2014年5月31日的审计报告中，常州置业以常国用（2011）第变0495345、0495352号两块土地使用权为抵押向农行常州新北支行借入的3.43亿元贷款尚未偿还。