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“中国楼市并不悲观，这次调整将会是一次伴 ...

房地产
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“中国楼市并不悲观，这次调整将会是一次伴随着大分化和大整合的软着陆，而不会经历硬崩盘。”在中国房地产估价师与房地产经纪人学会、上海市房地产估价师协会、世联评估、第一财经联合举办的2014房地产金融专业服务研讨会上，世联行（002285.SZ）董事长陈劲松对《第一财经日报》记者表示，“楼市单边上扬的时代已经结束，未来企业强弱的分化和并购将会加速，中国房地产市场已经进入拼内功的下半场。”

陈劲松称，今年楼市成交量同比下滑得比较厉害，但2014年全年成交仍有可能是中国楼市历史上第二好的年份，所以大家没有必要太悲观。据他透露，2013年世联行的代理销售额约为3000亿元，这一数字约占全国房地产销售额的4%。另据该公司最新公告，今年上半年世联行共实现代理销售额1304亿元，与去年同期基本持平。

尽管看好中国楼市的未来，但陈劲松判断，由于成交量持续萎缩，下半年房价出现下行的概率较大。“对于楼市的短期表现，我们有一个比较清晰的判断，即量在价先，盘久必跌。成交量的长期萎缩，意味着接下来就是价格的探底。”陈劲松表示，一般价格的变化会滞后成交量约6个月，上半年6个月已经过去，下半年降价的序幕已徐徐拉开。

中国指数研究院[微博]发布的数据显示，6月，全国100个城市新建住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.5%。从涨跌城市个数看，100个城市中71个城市环比下跌，仅29个城市环比上涨。这也是百城房价数据继5月首次下跌以来的连续第2个月下跌，且跌幅扩大0.18个百分点。

对于本轮楼市调整的原因，陈劲松认为，问题不在于需求的消失，而是因为供应以及金融环境的变化。“一方面一些区域的确出现了供过于求，比如我们不需要那么多远郊的大别墅，不需要那么多的远郊新城，同时，个人按揭贷款的持续收紧，加大了购房者的置业成本。”

“调整的时间长短不取决于这个行业本身，而是取决于金融环境。”陈劲松表示，“目前，房地产租金回报只有2%~3%，当余额宝[微博]这样的无风险利率，随时兑现都能达到5%左右的时候，房地产市场是不太可能好的。”

在陈劲松看来，本轮楼市调整如同一次洗礼，对于行业的长期健康发展并无太大坏处。“中国楼市已经进入了下半场，进入了一个此前没有过的阶段。之前是一个单边上扬的市场，开发商借越多的钱，净资产回报率就越高。同时，融资环境宽松，高杠杆扩张带来规模效应，成就了一批巨无霸企业，但这样的模式已经难以为继了。”

陈劲松认为，目前整个行业正在“以时间换空间”，在调整过程中，这个行业不会出现大面积的企业倒闭，不会硬崩盘。“2014年上半年，新开工面积、土地出让规模迅速减少，反映这还是一个理性的行业，开发商通过减少开工量、减少土地购置，逐渐降低负债率，危机也就能够慢慢被化解。”

但陈劲松也强调，崩盘论虽然危言耸听，但行业的调整必然伴随大分化和大整合。“企业的强弱分化和并购将会加速，上半年已经有这样的苗头，三四季度分化整合的趋势将愈加明显。”
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