国家住房银行：中国版两房跃跃欲试

心冷怎暖☼

有住建部官员撰文称，中国设立国家住房银行的条件已经基本成熟。这一消息近日迅速传播开来，并引发市场热议。住建部官员的建议颇下了一些功夫，从多个方面论证了可行性：一是改革依据充分。中共十八届三中全会《决定》提出“研究建立住宅政策性金融机构”、“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。二是资金规模巨大。截至去年底，全国住房公积金3.7万亿元，住房维修资金约5000亿元。如允许每年发行专项金融债券1万亿元，今年资金规模接近6万亿元，2020年预计达到20万亿元，可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。三是人员和机构条件具备。目前，全国共有公积金管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人，可充分利用这些机构、网点和人员，组建国家住房银行分行和支行，中央设立总行，对各地分支机构实行垂直管理。四是筹措资本金不成问题。全国住房公积金贷款风险准备金已接近800亿元，其中500多亿元为超额拨备，可转化为住房银行资本金。

在我们看来，中央政府接受此建议的可能性不小。原因在于，在目前形势下，设立住房银行有多重现实意义。第一，提高低收入家庭的购房能力。为解决低收入家庭的住房问题，国家近年对公租房、廉租房投入不少，仅2008年至2012年，全国开工建设廉租房597万套，基本建成420余万套；开工建设公租房550万套，基本建成255万套。但完全依靠国家投资显然不能完全解决问题。第二，改进住房公积金管理。迄今累积的住房公积金加上维修基金超过4万亿，在中国经济新常态之下，经济放缓、财政吃紧，如果能盘活这笔巨资，对中央政府无异于一大助力。这也将有效提高资金的利用效率，充分发挥住房公积金的作用。第三，减轻房地产市场放缓的冲击。中国房地产市场目前的积压存量很大，银行的部分坏账、地方债务压力都与此有关。如果能通过公积金资源的释放，带动消化掉一部分存量房地产，这是一举多得的事情。既然必要性和可能性都有，那成事的把握也就不小了。

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国家住房银行如果上马，很可能会学习美国“两房”的模式，成为中国版的“两房”。有机构分析认为，这意味着中国通过“按揭-MBS-两房”稳定房价的模式在日益清晰化：随着房地产市场供需趋于平衡，住房政策重心从“促投资”转向“稳房价”；而在总量供需平衡的背景下，稳房价需要加大对中低收入阶层的金融支持；对银行等金融机构来说，发放住房按揭贷款使其资金存在巨大的期限错配压力，而MBS是其在期限错配压力下投放按揭贷款的前提；以“国家住房银行为重要载体+银行及保险机构为重要持有者”的模式将是一个可能的ABS试水模式。

对房地产市场来说，设立国家住房银行是一个好消息。成立国家住房银行有利于提高公积金的使用效率，对购房者的直接利好就是使用公积金购房更加便捷，从而可以增加住房消费需求。设立国家住房银行的一个逻辑是：房地产市场需求出现急剧萎缩，因此应该培育房地产需求，稳定房地产市场，而与此同时住房公积金制度碎片化严重，效率低下，应该把目前的公积金制度整体改革为一个政策性的国家住房银行，对购房者提供低息贷款，从而稳定房地产需求，稳定经济发展。

实际上，国家开发银行去年便已经筹建了住宅金融事业部，为棚改和保障房建设提供资金。但与国开行主要针对保障房、基础设施和开发商解决贷款需求的定位不同，国家住房银行应更着眼中低收入购房者，发挥普惠性金融作用，满足他们的住房需求。

要指出的是，鉴于中美两国的国情差异，中国版的国家住房银行的业务模式将是“发放低息住房按揭贷款+按揭贷款证券化”，美国的“两房”并不直接为房屋购买者提供贷款，而是通过购买各种贷款机构（这些机构直接为房屋购买者提供贷款）的房屋抵押贷款，确保住房抵押贷款银行和其他贷款机构有充足的资金以低利率出借给住房购买者。

总之，设立国家住房银行的必要性和可行性都已存在，有利于提高公积金使用效率，刺激房地产需求。在多种现实需求下，中国版的“两房”很可能走上出台的轨道。