险资钟情海外地产，国寿平安美国买楼

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坐拥超过10万亿元总资产的中国保险资金似乎已经盯住了海外地产投资。中国人寿（41.19, 1.34, 3.36%）和中国平安（86.14, 4.70, 5.77%）两家险企近期与铁狮门在美国波士顿共同投资开发了一个价值5亿美元的地产项目，两家险企的股权比例各为1/3。随着监管政策的放开和国际投资格局的变化，险资投资的全球化配置之路已经开启。

国寿平安海外买楼：中国人寿和中国平安近期购入美国波士顿一个地产项目。业内人士透露，该商业地产项目由中国人寿、中国平安以及纽约地产开发商铁狮门（Tishman Speyer Properties）共同投资开发，价值5亿美元。中国人寿和中国平安在其中的股权比例相当，各为1/3左右。

关于这一商业项目的地段、投资期限、预期回报等具体情况，中国人寿和中国平安尚未公开发布信息。但据铁狮门新闻稿显示，代表中国人寿集团出资的是其另类投资管理子公司国寿投资控股有限公司；而中国平安由其房地产投资平台——平安不动产有限公司出资。铁狮门将负责波士顿项目的日常管理。波士顿项目由铁狮门在2014年拿下该地块，计划建设一幢13层的办公楼和一幢9层共100个单位的公寓楼，预计今年四季度开工，2018年建成。

这是两家保险公司首次进军美国商业地产市场，也是两家公司首次在境外投资中联手合作。一位接近这个项目的知情人士解释入股原因称，一方面，中国人寿和中国平安预计波士顿房地产市场未来将长期稳健增长，另一方面，就单个项目而言，该项目地理位置较好，铁狮门又是世界一流的房地产开发商、运营商及基金管理公司，产品适销对路，具有良好的基本面。不久前，中国平安首席投资官陈德贤在谈到今年投资策略的时候也表示，在海外投资中，不动产和物流项目仍然会是中国平安的首选。

中国险企正在成为全球地产投资的生力军，第一、第二梯队的保险企业相继试水，主要以地产和酒店项目为主。截至目前，已经在海外有实质投资行为的险企至少有5家，投资项目包括中国平安购买伦敦劳合社大楼，中国人寿与卡塔尔控股联手收购伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street办公楼90%的股权，安邦保险收购纽约华尔道夫酒店，并在今年2月购买了曼哈顿一处办公大楼。阳光保险在收购澳大利亚喜来登酒店之后，又收购了纽约曼哈顿中心的Baccarat品牌旗舰店。另有消息称，泰康人寿也已完成海外不动产投资首秀，花费约2亿英镑在伦敦金融城成功竞购办公楼。

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险企将成地产重要买家：在境外搜寻酒店和写字楼项目的同时，中国险企在境内地产方面也没闲着。已有明显迹象显示，近两年来，投资性房地产在保险机构可投资资产中的占比大幅上升。有业内人士认为，随着负债端保费收入和总资产的持续增长，保险机构对不动产的配置需求将持续相应增加，不排除在未来数年后，保险机构将成为地产大宗交易的主要买家。

事实上，体量大、负债久的保险资金需要的是能够带来稳定回报的投资对象，房地产被看作一个很好的标的。

一家中资保险机构人士称，目前国内保险企业在总体上还缺乏与负债相匹配的资产，实际匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券，但这类金融债券的规模有限且流动性不高。因此，长期性负债就有了资产匹配多元化的要求，商业不动产投资成为匹配长期负债的新选择。“相比其他地产项目，写字楼和酒店这两类项目的投资收益较稳定，同时又与保险机构的负债相匹配，收益率普遍超过了10%。”

与此同时，中国监管政策的松绑和鼓励也是险资出海买楼热情高涨的重要原因。2014年，中国保监会将险资持有的房地产资产占总资产比例上限调高至30%。同时，中国政府还放松了企业对外投资的外汇管制和审批流程，目前中国企业在国外投资最高可达10亿美元。

业内人士认为，中资保险公司正加快资产的全球化和多元化配置，在国际市场上的活跃度与影响力正日渐提升，未来的发展空间还很大。数据显示，截至2014年，中国保险资金境外投资余额为239.55亿美元，虽然较2012年末增长了近150%，但仅占中国保险业总资产的1.44%。

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海外投资风险犹存：保险业要实现持续健康的发展，承保端和投资端的发展都不可偏废。自2001年至今，我国保险业承保端的发展快速且相对稳定，而投资端的波动较大。尽管刚刚过去的2014年投资端业绩可喜，但提升的空间仍然很大。

中国保险学会和特华博士后工作站联合发布的《中国保险业竞争力报告》（2014）指出，2001-2005年，我国保险行业净投资收益率明显低于英美等国水平，之后逐步上升，至2007年达12.17%的顶峰，受2008年国际金融危机的影响，净投资收益率大幅下降，2009年有所回升，此后又连续下降3年，2013年回升至5.04%，2014年为6.3%。

尽管我国保险行业2014年的投资业绩可喜，但纵向比较还远不及高峰时期水平，横向比较与美国等保险强国也有一定差距。业内人士认为，要提高我国保险资金投资收益，进行多元化配置和全球化配置是十分重要的选择。

不过，由于海外投资历史不长，我国险企对房地产行业风险的判断尚显经验不足，在管理商业及养老地产方面的能力也欠一定火候，同时海外投资还存在不容忽视的汇率和利率风险。因此，险企须把握好投资的最佳时间窗口，尤其在海外投资时更应匹配好对冲工具，同时应综合考虑监管规定、长期回报率、币值稳定性以及配置分散等因素。