上海多家银行调降二套房首付比例，沪上房地产市场需求释放

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沪上的房地产市场牵动着众人目光，上月底关于个人住房贷款、住房转让营业税政策双双出台。21世纪经济报道记者了解到，近日，各银行上海地区分、支行对二套房贷款首付比例的调整陆续加快，目前除了城商行、股份行外，部分国有大行也执行最低4成的比例标准。

伴随新政和银行放宽贷款政策，上海房地产市场进入需求释放的春天。

沪上多家银行调降2套房比例：距央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》已过去三周。该《通知》又被称为“330新政”，其中提出对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，贷款购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。被市场解读为，对于改善型需求有着较大的助推作用。

330新政出来后，多家媒体报道中均称上海地区实行该政策的银行较少，多数按兵不动。

近日，21世纪经济报道记者走访了上海地区包括五大行、股份行和城商行在内的多家银行分行营业网点获悉，执行新政的银行范围有所扩大。

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股份行中兴业银行（19.22, -0.93, -4.62%）、浦发银行（17.64, -0.58, -3.18%）、邮储银行的部分分支机构已将二套房首付最低比例降至4成。记者踩点到的部分招商银行（17.61, -0.56, -3.08%）、民生银行（10.36, -0.33, -3.09%）等网点尚未做出二套房首付调整。

招商银行上海某支行个贷经理表示：“招行上海地区的支行、分行需要等上海市住建部的文件下达后才能调整。”五大行中交通银行（6.82, -0.18, -2.57%）、工商银行（5.33, -0.15, -2.74%）部分网点已降低二套房首付比例。

交通银行一位个贷经理称：“理论上是按政策执行，还需要根据贷款者个人情况，如果首套房没有付清，会有一定降低，不过很难达到4成。”

一位股份制银行总行中层人士则表示：“在政策下来后，总行就下发给各分行，但具体的执行要看不同地区银行的发展策略，即使同一个城市，不同支行的执行也会有差异。”

另外，北京银行（11.90, -0.34, -2.78%）、上海农商行等城商行也已执行新政。但上述提及的全部银行二套房贷款利率仍实行基准利率10%上浮。接下来银行对房贷还有进一步放宽的可能。“央行降准后，银行会释放出一部分资金，除了中小企业、实体经济外，房屋贷款也是一个较好的选择。”某股份行个贷部人士表示。

据央行上海总部统计，截至2015年1季度，上海市中资金融机构本外币贷款增加1685.1亿元，同比多增224.8亿元。其中本外币房地产开发贷款增加198.5亿元，同比少增34.8亿元。

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政策下的购房热或不持久：“无论银行对新政执行力度如何，购房者的购买情绪已经被释放出来，上海市场一手房的蓄客速度明显快于政策出台之前。”中原地产咨询总监宋会雍表示。

上周末，上海某新楼盘的开盘当日引起抢购。记者第二天以买房者身份咨询时，售楼处人士称：“首批推出的282套新房仅剩20余套。”

上述咨询总监认为：“一手房市场的需求旺盛也要从另一个角度看，目前在售新楼盘中销量较好的，都是开发商在主动走量。”

其计算，该楼盘销量最好的房型预计报价在每平米8万元左右，但实际价格加上折扣约合每平米6.7万元。另外，开发商拿地价格偏高，折合每平方米地价成本约4.7万，加上建设、精装等，实际自身利润被压缩不少。

一半海水，一半火焰。楼市新政引爆了二手房市场，出现量价齐升。

实际上，此轮楼市政策打出的是一记组合拳，与330新政同时，财政部、国家税务总局[微博]联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确个人购买普通住房，营业税从之前的满5年免征调整为满2年免征。

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“在营业税5改2出来后，二手房市场的挂牌量增长迅速，房价也随之上涨2-3个百分点。”上述咨询总监表示。

上海房地产交易中心网站统计，清明节过后首周，上海二手房挂牌套数较上周环比上涨1.83%，挂牌套数增加1428套。

然而据中原地产观察，虽然现在二手房新增挂牌数量仍旺盛，但新增买家数量已经呈下降趋势，其预计到5月后半段，这波购买情绪将趋于平淡。