上市银行隐藏房产3万亿，涉房固定资产估值失真

腰间三叉戟

“现在买上市银行股，相当于以十年前的价格买房！”这一荐股观点看似有些无厘头，但实际上却折射出上市银行涉房固定资产估值失真的尴尬现实。据《证券日报》记者独家统计，截至去年年底，上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元，而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%-7%的速度进行减值，比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。据记者大致测算，即使按照最保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元，较目前的净值“富余”1.6万亿元；如果估价再大胆一点，则账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。如果说3万亿元的天文数字比较抽象，那么可以选取16家上市银行2014年合计的净利润来进行对比，后者仅为1.2万亿元。

“房屋建筑物等固定资产通常是按照成本法加折旧计算净值，仅投资性房地产可按公允价值入账，不过，在重组等特定条件下，评估价值也可以入账”，一位曾在“四大会计所”任职的会计师对《证券日报》记者表示，“如果银行出售、转让固定资产，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，也就是说，这些涉房固定资产的使用性质一旦发生改变，其真实价值还是有望在财报中获得体现的。”

“银行的房产未来并不一定都长期自用，如果银行的物理网点能够被电子银行、手机银行所替代，银行就可能出售涉房固定资产或将其变为投资性房产”，一位国有大行支行负责人表示，“目前部分银行已经走到了规模效益的拐点。”

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涉房固定资产增长迅猛：同花顺（111.000, 0.00, 0.00%）数据显示，截至去年年底，16家上市银行固定资产合计8408亿元。其中，国有四大行固定资产规模最为庞大，合计超过6502亿元。四大行中，中行和工行的固定资产规模占据前两位，而农业银行（3.60, -0.01, -0.28%）和建设银行（6.31, 0.00, 0.00%）则分列第三和第四位。数据还显示，截至2013年年底，上市银行的固定资产合计为7341亿元。也就是说，去年的增量约为1067亿元，增速接近15%。

不过，上市银行的固定资产并不仅仅包含房地产，按照上市银行在年报中的界定，固定资产主要包括房屋及建筑物、办公设备及运输工具。其中，对于绝大多数上市银行来说，房屋及建筑物和在建工程的资产规模都最为庞大，办公设备和运输工具的资产净值在固定资产中的占比多数在20%-40%之间。

以招商银行（16.81, -0.04, -0.24%）为例，该行截至2014年年底的固定资产净值为265亿元，其中，房屋及建筑物、装修费和在建工程的资产净值合计207亿元，电子设备、飞行设备及运输工具的资产净值合计约为58亿元。

《证券日报》记者对于16家上市银行截至2014年年底房屋及建筑物、装修费和在建工程的合计资产净值进行逐一统计发现，上市银行的合计净值约为5900亿元，占固定资产的比重超过了七成。

其中，农业银行的净值最高，超过了1200亿元；工行和建行次之，分别超过了1100亿元；中国银行（4.31, -0.02, -0.46%）的涉房资产净值也超过了900亿元。股份制银行中，招商银行账面的涉房固定资产净值最高，民生银行（9.99, 0.02, 0.20%）其次，兴业银行（17.68, -0.07, -0.39%）排名第三，此外中信银行（7.24, -0.01, -0.14%）和浦发银行（16.39, 0.01, 0.06%）的涉房资产净值也超过了100亿元。

此外，如果按照上述数据和方法测算上市银行2012年的相关数据，截至2012年年末的涉房固定资产净值尚不足4000亿元。也就是说，两年时间内，上市银行涉房固定资产净值增长了近五成。

值得一提的是，按照现行的《企业会计准则第4号--固定资产》，“固定资产应当按照成本进行初始计量”，且“企业应当对所有固定资产计提折旧”。也就是说，从上市银行上市密集度比较高的2005年开始计算至2014年年底，再加上上市银行大多5%左右的年化折旧率，十年时间上市银行涉房资产的累计折旧至少有两成。以中国银行为例，截至去年年底，该行固定资产中的单纯房屋建筑物已经累计折旧269亿元，目前账面净值接近674亿元，也就是说资产原值超过了943亿元，目前折旧率约为29%。

按照平均20%折旧保守预计，16家上市银行合计5941亿元的账面资产对应的原值应约7400亿元。

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真实价值严重低估：7400亿元当然也并不是这些涉房固定资产的全部价值。“我们银行比较吃亏的就是前些年房价比较低的时候，总行对于买楼控制得比较严格，各地的分行自然也不敢大手大脚”，某股份制银行有关人士对《证券日报》记者吐槽，“现在不得不租赁写字楼来弥补办公面积的不足以及改善办公条件。”

与该银行的情况相反，另一家上市银行虽然当初有些迟疑，但还是及时出手。“其实，开始买楼的时候也有些犹豫，不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所，且金融街（12.44, 0.07, 0.57%）当时所剩的好位置也不多了，就拍板买下该商业房产，当时确实没想到，才几年时间房价已经翻了三倍多，不过由于房子是自用，并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”，该行时任行长此前曾经表示。

《证券日报》记者在多个房地产网站检索发现，目前一些城市的核心位置的写字楼大多有价无市。以相对建成较晚的金融街B7大厦（即现北京银行（12.54, -0.06, -0.48%）和中国人寿（35.51, -0.09, -0.25%）大楼）为例，其出售时（2005年）价格在14600元/平方米左右，如今市价已经达到7万元-8万元/平方米，十年时间增长了4倍，而且即使是这个价格在金融街其实也是有价无市。此外，B7大厦合计建筑面积约22万平方米，每平米上涨约6万元，整体增值超过130亿元，市价约160亿元。

但是如果按照“成本法+折旧”计量，B7大厦的账面净值很可能已经仅剩20亿元左右，与市场潜在交易价格差距可能高达140亿元。

此外，而建设银行、中信银行、交通银行（6.52, -0.01, -0.15%）等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦（其建设时间多是在1993年-2005年间），成本更要低得多，其真实市价较账面净值增长的幅度自然要高于B7大厦。

事实上，房产真实价值飙升不仅在北上广等一线城市出现，多地媒体曾经测算出“房价十年上涨近十倍”的区域性数据。

上市银行涉房固定资产账面价值与市场价值的严重背离，曾经引起投资者的质疑。私募界人士崔军曾经“逼宫”5家上市银行，提出将银行房产按公允价值入账；此外，史玉柱[微博]也曾经在微博中表示，“各银行拥有大量黄金地段房产，数量大得吓人，都是按当年建造或购买的成本做账的，往往按10年、20年、30年前的成本入账，入账金额非常低。如果按国际惯例重新评估，以公允价值入账，银行资本金就会大幅增加，三年不用向股民伸手要钱”。

事实上，二级市场也关注到了上市银行的隐性财富。《证券日报》记者日前在潜伏的“揽储银主群”里意外收到一条荐股消息，内容正是指出“现在银行的固定资产都是按照十多年前的成本计价的，如今买上市银行股，相当于以十年前的价格买房，现在是买入良机”。姑且不论荐股的可信度，但从固定资产失真这一角度来看，其分析确有可取之处。

按照上市银行涉房资产账面原值7400亿元推算，如果这些资产十多年来市价平均涨幅为3倍（保守测算），其目前对应的价值为2.2万亿元；如果这些资产十多年来市价平均涨幅为5倍，其目前对应的市价或高达3.7万亿元，较目前的账面净值增长逾3万亿元。

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私房钱有望变现：当然，涉房资产并不永远只能按照“成本+折旧”来计价。上述会计师告诉《证券日报》记者，会计准则允许企业将投资性房地产在一定条件下按公允价值入账。但是，新准则同时指出，投资性房地产需具备两条特性：“为赚取租金或资本增值，能够单独计量和出售”。

换而言之，银行虽然拥有大量的房地产资产，并且这些资产随着经济的发展正在悄悄带来主营业务之外的增值，但是由于没有变现，且这部分公司处于稳定的生产环境并处于稳定的生产状态中，故通常不能够实现账面增值。

不过，按照目前手机银行和电子银行的发展速度，物理网点正在加速被替代，网点背后的房产未来可能不再需要“处于稳定的生产环境、稳定的生产状态中”，也就是出现了按照市价变现的可能。

去年，工商银行（5.00, 0.00, 0.00%）便传出了要减少物理网点的消息，工商银行首席风险官魏国雄公开表示，“我们未来的银行是不需要那么多人的，也确实不需要那么多物理网点，转型就是要把更多的资源投到信息化建设上，我们想打造一个全新的EICBC，就是E工商银行”。上述话语也在2014年数据上得到体现，工行去年在国有四大行中率先开始缩减物理网点，营业网点和实现功能分区营业网点分别减少了128和49个，在柜员配备人数上更是罕见的一年减少12024人，为现有柜员的10%。此外，中国银行虽然柜员减少人数没有工行多，但其在网点增加上已经趋于放缓，去年一年仅增加新网点11个。