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苏州楼市

编辑同志：“金九银十”转瞬过去，许多房地 ...

法律房价下跌
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编辑同志：“金九银十”转瞬过去，许多房地产开发商面临销量大跌、价格下行的压力。但是，眼下首先HOLD不住的却是部分业主。近期，沪上陆续有多个楼盘的业主要求开发商退房、补差价。那么，业主究竟是否有权要求开发商退房呢？

一读者[调查]

老百姓所说的“退房”，在法律上叫做“解除购房合同”。一般来说，上海房屋买卖合同都是规定使用上海市工商管理局、上海市房屋土地资源管理局共同制定的格式范本。虽然是格式合同，但并不是开发商单方面拟定、含有权利义务不对等的霸王条款的合同；且合同是经双方当事人协商后自愿订立的，消费者对所购买房产的位置、朝向、户型、大小包括房屋的价格都是明确知晓的，因此已订立的合同具有法律效力，任何一方都不能随意撕毁合同。因此，“无条件退房”是不存在的，只有达到法律规定或双方事先约定的条件，一方才能解除合同。

上海江三角律师事务所高级合伙人盖晓萍律师指出，根据我国目前的法律规定，可以把法律支持的退房理由分为两大类，一类是法定解除权，即不管当事人之间的合同是否有规定，只要有一些特定的违约行为出现，法律直接允许合同一方行使解除权。具体的情形有：开发商一套房产签订两次买卖合同，即“一房二卖”，无法取得房屋的买受人可以要求退房；开发商擅自将已出售房产抵押，房屋的买受人可以要求退房；房屋主体结构质量不合格，无论房屋是否交付，买房人均可要求退房；房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，经多次维修仍不能恢复，买房人可要求退房；房屋误差面积超过约定或面积误差比绝对值超过3%，买房人如不愿按实际面积购买房屋，可要求退房；开发商未能在约定时间内交房，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，买受人可要求解除合同，等等。另一类是约定解除权，即双方当事人自行协商约定，符合某种条件便可解除合同，比如约定“甲方（开发商）6个月内不得降价，否则乙方有权要求解除合同。”对于约定条款，法律一般不加干涉，但约定的内容不能违反法律。

因此，购房、售房皆有价格波动的风险，单纯的房价上涨或下跌，并不属于解除合同的合法理由。如果在买卖合同里既没有关于解除合同或退房的特别约定，也不存在法定解除的事由，买房人签订合同以后打算退房将难以得到法律支持。但是，盖晓萍同时指出，虽然退房并无法律依据，不过即使没有一条理由符合法定解除条件，合同一方仍可以要求解除合同，只不过要承担相应的法律责任而已。（记者马翠莲）

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