温哥华房价涨超伦敦和纽约，这个锅该中国人背吗？

辰鱼罗雁

温哥华长达十年的房地产热潮仍旧没有消退。即使不列颠哥伦比亚（BC）省政府早已公布了“从 8 月 2 日起，在大温哥华地区购买住宅和物业的外国国民和海外企业，将需要额外缴纳 15% 财产转让税”的消息，这座城市的房价上涨仍然没有受到丝毫影响。

正相反，最新数据显示，它的房价已经超过传统国际大都市纽约、旧金山与伦敦——截至 6 月，温哥华单一家庭住宅售价较去年同期激增 39%，突破历史记录。其中，90% 的房屋价格突破 100 万加元，而去年，这个比例还是 65%。

过去 10 年，温哥华与其他城市的房价涨幅对比 | 图片来自 bloomberg。低利率、不断增加的移民，以及他国热钱的涌入，被认为共同推动了这种增长。一项证据是，在今年夏天，仅仅 5 周之内，就有 10 亿加元的外国资金涌入温哥华的楼市，接近同时段全省房地产销售额的 8%。

针对这种被判定为“不可持续”的价格上涨，在过去 6 个月中，包括加拿大央行在内的许多机构，对房屋买家提出了大量的风险警告，提醒其切勿轻易判定，现阶段的楼市表现会在未来进一步延续。在此背景下——鉴于低利率的购房利好条件仍在延续——BC 省只好出台“15% 财产转让税”政策，期待该政策会在一定程度上改善已然被判定“过热”的市场状况。

然而，在 BC 省之外，持“外国买家的涌入推高了温哥华的一切”观点者，可能也不在少数。而在所有的外国买家中，中国买家可能还是一个更容易被辨识的群体。也确实有一些证据，将温哥华和多伦多房价过热的归因指向中国买家。中国一家大客户在加拿大的房产经纪人 Clarence Debelle 说，“我每天都在向来自上海和北京的中国家庭展示房源，大多数 59 岁的客户是来自中国的亿万富翁。这只是典型的富有阶层向国外转移财产，以实现财富保值的方式。”

Debelle 在展示位于西温哥华的一处宅院 | 图片来自 bloomberg。Debelle 做的就是向这些买家出售单价超过 200 万加元房屋的生意，这种房子一般都坐落在像是 Point Grey 这种高级街区——Lululemon 的创始人 Chip Wilson 就在这拥有一套 6400 万加元的豪宅，据说是整座城市最贵的。他和他的助理每年至少可以达成 25 套的销售量，赚取 3% 的佣金。

胡润研究院上个月发布的《2016 中国奢侈品消费物价指数报告》显示，中国消费者涉足的豪宅市场已经显著恢复，除国内市场外，海外房产的价格也大幅提升，其中最高的是温哥华，上升 28%。占北美房产经纪市场份额第一的 RE/MAX 地产在一份报告中指出，加拿大高价房产的买家主要来自中国，尤其以带着孩子在加拿大重新定居的中国家庭为主。去年，英属哥伦比亚大学副教授 Andy Yan 也对温哥华最昂贵的街区进行了调查，在买家名单中寻找那些有着明显特征的中式名字，结果发现，有这种名字的买家占整个购买群体的三分之二。

东温哥华地区的待出售房屋，售价 140 万加元 | 图片来自 bloomberg。但这些都不足以证明中国买家是温哥华房价上涨的主要推手。事实上，据加拿大官方进行的统计数据，外国买家（除中国外，还包括许多其他国家）群体的购买行为，仅在加拿大房地产市场中占据很小的一部分。BC 省财政部在今年 6 月对楼市中的外国买家进行了一次普查，结果显示，外国买家在各地区的购买占比多数都在 6% 以下。

BC 省财政部的调查结果 | 图片来自 theglobeandmail。加拿大国有企业——加拿大抵押和住房公司（CMHC）去年 12 月发布的一篇报告也显示，在对 16 个普查都会区（Census Metropolitan Area，CMA）的统计中，公寓市场内外国买家的占有率保持在低位。比如，多伦多区域内出售给外国买家的房屋仅占整体的 3.3%，温哥华的这一比例则为 3.5%——当然，这一比例较前一年还是分别有 1 个百分点的涨幅。

该报告同时指出，以前述英属哥伦比亚大学副教授 Andy Yan 的调查和其他类似调查为例，无论从样本还是方法上，如要支撑现有结论，进一步的调查和更多的资料都是必需的。一种可能是，加拿大本国买家的购买力可能被低估或忽视了。一个最直接的证据是，在前述“外国买家 5 周内向市场注入 10 亿加元”的统计中，与之对应的，是本国买家在同一时间周期内注入的 119 亿加元，约为外国买家的 10 倍。

正如高级经济师 Felicia Mutheardy 在 CMHC 报告中所说的那样，“精确、可靠的数据的缺乏，使我们很难判定，外国买家是否影响了加拿大房屋市场，以及若是，这种影响是如何发生的。”CMHC 正试图在今年之内解决外国买家相关数据缺乏的问题。然而，在这个问题被解决之前，人们应该意识到——中国买家一掷千金的故事很容易被关注，但还没有足够证据表明，加拿大楼市仅依靠中国买家群体繁荣了十年。