二线楼市风向转变：南京苏州成样本隐现高层调控身影

春暖花开

面对不断涨涨涨的房价，地方政府使出了洪荒之力。南京、苏州、合肥三个楼市热点城市，房地产调控再次升级。8月11日，南京和苏州先后出台新一轮调控政策。分析人士认为，此番8月份密集出台的楼市新政每一招都心思缜密，招式相当精准。“既担心调控过猛将楼市打趴下影响经济增长，又对开发商炒高地价、投资额大举涌入热点城市不手软。”上述人士说。

三城在一周的时间里密集出台楼市政策，在业界看来已经不仅仅是地方调控，并隐约看到中央相关部委的调控身影。虽然目前各地房产政策仍执行一城一策，但研究人员认为，楼市的风向正在发生变化，接下来的走向正在变得不明朗。房价和地价会如何走，存在不小的变数。

地王被念“紧箍咒”：一天的时间里，南京、苏州两个城市同时对楼市调控政策进行了升级。8月11日下午，南京市政府公布了包括提高二套房首付比例、调整土地竞价两项最新的房地产调控政策。按南京最新的楼市政策，拥有一套住房且房贷结清的，再购买二套房的首付比例将提高到35%；已拥有一套住房未结清再购买二套房的，首付比提升到五成。就频频拍出的地王，南京还出台了一项此前从未出台过的全新政策：土地拍卖竞价达到一定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售条件进行调整。

针对土地市场，南京此次罕见的设置了三道“防火墙”。当土地网上竞价达到最高限价的80%时，七层及以下住宅应完成基础工程并施工至主体结构封顶，才可以申领预售许可证；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上方能申领。如果竞价达到土地最高限价的90%，则该地块所建商品住房必须现房销售。

虽然设定了如此苛刻的条件，为防止地价继续攀升，南京还设置了条绝杀技：改进后的土地熔断机制。当竞价达到最高限价时仍有2家以上单位要求继续竞买的，将停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。南京发布调控政策后不久，苏州也于8月11日下午出台了楼市新政。以限购、限贷为核心的组合拳，苏州调控的力度并不比南京逊色。

自8月12日起非苏州户籍购房者购买第二套住房的，需提供2年内累计至少1年的纳税或社保证明。购买第三套的，则被明确限购。重启限购政策的同时，苏州还对限贷政策进行了升级。个人名下已拥有一套住房且房贷款未结清的，在苏州购买二套房的首付比例由四成升至五成；继续停止发放第三套房的房贷。

与南京相似的是，苏州也提高了房企拍地的门槛，并为可能产生的地王设置了另一种类型共四道防火墙：开发商拍地的保证金由二成提高到三成以上，土地首付款则由50%提高到60%以上。苏州还缩短了房企支付土地出让金的期限，全额土地出让金须在3个月内缴清。此外，苏州将设立土地出让市场指导价机制，成交价超过市场指导价的地块，土地出让金缴纳期限缩短为2个月，逾期支付的，将取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。

如土地成交价超过指导价的，工程结构封顶后方可申请预售许可；成交价超过指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。土拍超过指导价25%的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。

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隐现中央调控身影：研究人员指出，南京苏州出政策的前两天，合肥刚刚升级了调控政策，接下来楼市走向正在面临不小的变数。8月9日合肥传出消息，合肥的银行系统开始实行更加严格的限贷政策。按合肥最新出台的房贷新政，如果个人名下有两套房，或银行系统有一套房贷未还清的，在合肥买房都有可能被银行拒绝贷款。

此前七月初合肥新出的房贷政策为：首套房贷还清的，二套房首付比例提高到四成；首套房未还清的，首付比例提高至五成；购买第三套房产的首付升至六成。据合肥最新的房贷政策，二套房就有可能被银行拒贷，三套房则基本无望获得银行贷款。在业界看来，此次合肥限贷政策之严厉目前在几个热点城市实属罕见，为合肥房产史上最严的房贷政策，其调控力度仅次于限购。

但合肥学院地产研究中心副所长凌斌认为，合肥政策看上去过于严厉，但合肥对楼市的调控很有必要。据凌斌的调查，房价快速上扬吸引了不少合肥以外的购房者，目前合肥的购房者中有六成以上是合肥以外的买家，这其中不乏从周边城市溢出的投资甚至投机需求。据合肥房产网统计，去年十二月合肥九个城区新房的均价还不到9000元/平方米，但目前新房均价已经达到1.37万元/平方米。八个月的时间里新房均价上涨了4700元/平方米，均价涨幅超过50%，上涨速度之快相当惊人。

分析人士认为，同一天两个热点城市出台房地产调控政策，加上两天前合肥又出政策，地方密集出台楼市新政的背后传达出的信息量很大。在业界来看，南京和苏州新政既有相似之处，也有不同的地方。南京虽未重启限购，但相似之处是同时提高限贷、地价与预售证挂钩、从土拍环节预防高地价，像是一个思路下的两种版本。

记者在采访中了解到，南京和苏州的政策具有很强的示范意义。一家大型机构人士告诉记者，不久前住建部官员对房价涨幅较快城市表示了高度关注，听取了包括南京在内热点城市的专项调研报告。中原分析师卢文曦认为，南京和苏州一天里打出双响炮，包括合肥新政，极有可能是向其他城市间接传达根据当地情况适时调控的信息。

卢文曦指出，虽然目前楼市政策是一城一策，但对热点城市来说，某种意义上南京和苏州列出了两种范本，提供从限贷、重启二套房限购到土拍的多种解决方案。有业界将合肥与南京和苏州的政策进行比对后，认为楼市风向正在发生微妙而重大的变化。

“相同点是，这三个城市都对限贷进行了升级。限贷如果没有央行的认可，是根本不可能实施的。从这个角度理解，虽然中央并没有出政策，但已经开始出手干预房价过快的上涨了。预计接下来楼市的走势将十分微妙，变数正在加大。”一位不愿具名的分析人士说。