碧桂园有个楼盘叫做森林城市，说是很靠近新加坡，其实是在马来西亚...

金鸡湖年轮

这几天了解到的，碧桂园在马来西亚投资了好几个项目，宣传距离新加坡最近的是新山项目，找客户经理了解，大概其精装修价格在15000-20000元/平方米。森林城市的营销推介大战从今年春节后打响，除了席卷国内各大媒体广告平台外，他们还在全国各主要城市进行巡回路演，希望更多国内客户能了解这个项目，进而成为业主。为了方便将更多国内客户带到项目现场，碧桂园还联合亚洲航空推出了广州直飞马来西亚新山市的航线，这条新航线已在5月30日正式开通。

相比国内项目的严格考核标准，碧桂园并未对森林城市设置公开的销售目标。但在公司内部，对这个超级项目的营销显然极为重视。不知道这个价格相比较国内同等区域有无优势，另外在马来西亚置业的前景如何？懂行的给个科普呗。

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MAKE真

那就给楼上的科普下吧。为什么想去调研碧桂园森林城市，这个远在赤道的房地产项目？因为我每天都在被它的广告轰炸着。在飞机上，无论什么航空，目的地是哪里，杂志背后的广告都是碧桂园森林城市。其它形式的广告不胜枚举，我真的有点被洗脑了，感觉远在新加坡，有个智慧生态城市，等着人们去投资，去居住。

当我听到亚航因为有很多中国人去森林城市看房，将于五月底开通从广州飞往新山（项目所在地）的航班时，我意识到，我必须去考察一下了。我们通常看到的广告是这样的：

新加坡旁，请问新加坡旁是哪里？碧桂园巧妙的回避了项目所在地马来西亚，而选择了新加坡去宣传。大部分人看到马来西亚的房地产项目应该都不会有太多兴趣吧。简单介绍一下，这个项目在马来西亚大陆最南端，柔佛州的首府新山。柔佛州因为靠近新加坡，经济水平略好于其他省，但不是经济最发达的地区。新山是马来西亚第二大城市。这个马来西亚经济发达省份的首府是什么样的呢？

MAKE真

其实新山并不发达，治安也欠佳，它只是正好在新加坡旁边而已。这个城市一般地带的当地房地产开发商的房价是5000-7000马币一平米，富力地产在新山的项目是8000到1万1马币一平米，碧桂园在新山开发的金海湾项目是1.1万马币左右一平，森林城市的项目是1万2至1万6马币一平，现在的汇率是1.6左右。

下图把各项目的位置都标出来了，新加坡与新山市之间总共有两个关口。关口1在北部，直通新山市市中心，富力的公主湾项目就建在马来西亚那边的关口，处于新山市中心的地区，位置非常好。目前从关口1到新加坡市中心有轻轨项目在谈，新加坡政府还没有批准，如果可以落实，那么从新加坡到新山会方便很多，富力的房价也会涨。下图是富力的项目：

碧桂园的金海湾项目在新山市中心西北部。森林城市项目在新山比较荒凉的地区，挨着关口2，因为是人工岛，需要先到马来大陆，再从自建的桥上到森林城市。目前，新加坡政府已经批准在森林城市设置第三个关口，但是不确定以什么样的形式，碧桂园在申请修一座桥从森林城市直达新加坡，如果没有通过审批，那么就会以港口海关的形式存在。新加坡政府会同意修这座桥吗？我只知道如果天天有中国房地产商在你本来就小领土周围自建陆地，不断逼近自己的国家，这是件多么闹心的事情。富力虽然没建人工岛，但也在不断填海扩张陆地。关口1那边，马来西亚和新加坡之间的不过2公里，富力填海填了几百米，马上就要越过国境线，站在富力眺望新加坡，唾手可得的感觉。碧桂园的金海湾项目在新山市中心西北部。森林城市项目在新山比较荒凉的地区，挨着关口2，因为是人工岛，需要先到马来大陆，再从自建的桥上到森林城市。目前，新加坡政府已经批准在森林城市设置第三个关口，但是不确定以什么样的形式，碧桂园在申请修一座桥从森林城市直达新加坡，如果没有通过审批，那么就会以港口海关的形式存在。新加坡政府会同意修这座桥吗？我只知道如果天天有中国房地产商在你本来就小领土周围自建陆地，不断逼近自己的国家，这是件多么闹心的事情。富力虽然没建人工岛，但也在不断填海扩张陆地。关口1那边，马来西亚和新加坡之间的不过2公里，富力填海填了几百米，马上就要越过国境线，站在富力眺望新加坡，唾手可得的感觉。

MAKE真

那么这个项目究竟如何呢？先跟随我的脚步一起来看看。周日早上从新加坡chinatown（市中心地带）出发驱车前往森林城市，从chinatown到海关用了20分钟，过新加坡的海关用了一分钟，马来西亚海关用了十分钟，从马来海关出来到碧桂园用了十五分钟，总共花费46分钟。但这是幸运的情况，如果是在节假日或上下班高峰期有可能排很久的队。这是从马来海关前往碧桂园时路边的景象，荒凉：

到达售楼处：很多的销售人员，大部分是中国人，少量马来西亚当地人。大部分中国销售真的不了解情况，口径也不一致，马来西亚的销售就靠谱些，了解的情况更全面。

看房的人非常多，一周七天都是如此，大部分人是中国人，每天要接待20多个团，不得不感慨中国人对于购房的热情：

样板间，样板间装修的处于中档水平：

所谓的森林城市，打开窗就看到森林，就是在你的窗户外面种一些植物，森林城市真的是概念上的，热带小区的植被覆盖都很好，如果你需要打开窗户看到植物，为什么不自己种？所谓的森林城市，打开窗就看到森林，就是在你的窗户外面种一些植物，森林城市真的是概念上的，热带小区的植被覆盖都很好，如果你需要打开窗户看到植物，为什么不自己种？

MAKE真

海对面就是新加坡jurong工业区，森林城市的海景并没有什么可看的：

以上是所见，现在说说所闻。森林城市这个项目，碧桂园持股60%，柔佛市官方投资公司持股40%，这40%中有70%是由柔佛苏丹持股的，30%由当地政府持有。马来西亚是君主立宪制国家，每个州都有一个自己的君主，没有实权，但是很富有。马来西亚全国的君主是由各个州的君主轮流担任的，明年将由柔佛州苏丹担任。即使没有实权，多少也会趁在中央的时候努力推进一下自己的生意吧。苏丹也持有碧桂园在新山的另一个项目金海湾10%的股权，在马来西亚，有个背景强硬的甲方是非常重要的。如果一个外国人在碧桂园买房子，可以贷款，只需要交10%的首付。同样在新山开发项目的中国地产商富力地产，就没有这个能力。如果一个外国人在富力地产买房，必须全额付款，不能贷款。

森林城市项目规划期20年，从2013年开始建设，填岛填了三年，刚建成第一个岛的1/3。总共要建设4个岛，一个岛是住宅区，一个岛是旅游区，一个岛是商业园区，还有一个岛是教育区。碧桂园希望各项产业互相带动发展，但是这可行吗？

旅游区，谁会来这里旅游？马来西亚新加坡周边有无数大大小小的小岛，自然环境远远好过森林城市。森林城市周围的海都不干净，东边隔岸相望的是新加坡的工业园区，西边隔岸相望的是新山的集装箱港口，这片海域行驶或停靠着无数的邮轮，你会下去游泳吗？我不会。而且，森林城市是人工岛，处于深水区，沿岸没有缓坡。根据销售人员的说法，将要建人工沙滩，规划一片可以下海的区域。总之，森林城市真的不适合下海戏水。那么大家来这旅游玩儿什么？说是有可能引进赌场，如果真的有赌场开在这里，这片楼盘一定升值，但是有可行性吗？马来西亚目前只有云顶一个赌场啊，赌场的营业牌照是非常不好拿的，。而且马来西亚主要是穆斯林为主，在穆斯林的教义里是不能赌博的，所以开赌场不光是政府层面的问题，还有种族方面的问题。个人观点，如果开个主题公园，还有可能吸引游客，不然自然风光真的没有突出的地方。

商业区，目前的规划是引进金融、高科技和电商公司。公司为什么要开在这个孤岛上？因为环境好吗？新加坡也是花园城市啊环境更好。可能的原因只有成本低廉，但是这三类公司都不会很在意成本高低。新加坡的公司是不可能转移到马来西亚的，完全不一样的经济、政策环境，政治不稳定，治安状况不好，投资风险太高。马来西亚的公司也不太可能转移过去，马来西亚的金融中心是吉隆坡，IT产业中心是槟城和赛柏再也市，公司要都转移过去是为了什么，因为碧桂园吗？

所以，不太可能是商业和旅游业带动房价。配套的教育业，是要引进一家美国私立学校，学费高昂。至少有钱中国人不会让自己的小孩跑到马来西亚去接受美国教育吧？新加坡人更不会了。那么教育业对投资者的吸引力应该只会针对马来西亚本地人。

MAKE真

那么森林城市的住宅本身，会因为自身升值吗？一岛的住宅区分为公寓、别墅、酒店与酒店式公寓。一期公寓的面积在48至170之间，没有大户型，都是精装修的房间，装修水平和样板间一样，而样板间的装修水平和使用材料都不是非常好的材料。公寓的定位，是中档住宅区。别墅的面积从200到900之间，有的带私人电梯，定位高档。酒店为五星级酒店，年底开业。酒店式公寓是独立的一栋楼，总共四百多间房，全部被一个马来西亚的企业家买走，用来运营酒店。碧桂园酒店式公寓规定只能反租，不可以自住。房间面积37平方米，售价55万马币左右，比公寓贵很多。

从去年年底开售到现在，总共七千多套房子，已经卖出四千多套。2019年3月交房。现在来分析一下，这个项目是否值得投资？房价要可持续增长必须有刚需。会购买森林城市的人分为三大类人群：

总的来讲，出于自住需要的话，中国和新加坡的有钱人都不会购买森林城市，因为他们有更好的选择，他们有钱在任何地方买房子，不太可能在马来西亚买。马来西亚的有钱人有可能在森林城市买别墅，因为马来西亚没有类似于森林城市的项目，森林城市未来会建游艇港口，也有相应的高端教育、医疗服务提供给他们。新加坡的中产有可能购买森林城市的别墅，因为新加坡的别墅很少而且非常贵。中国中产是目前购买森林城市的主要人群，他们想做海外投资或拿第二身份，但是发达国家的房地产或移民业务很贵，所以马来西亚有可能是他们的选择。新加坡没有很多钱的公民有可能购买森林城市的公寓，因为他们可能想在靠近新加坡的地方养老，而碧桂园的环境好于他们在新加坡住的祖屋。新加坡没有很多钱的永久居民可能购买森林城市的公寓，因为永久居民无法购买一手祖屋，但这部分人群也有可能购买新山市区价格较低的房子。新加坡拿工作签证的外国人，首先如果不打算长期留在新加坡，是不会买房的。如果要买，更可能买新山市区的公寓，房价低交通便利设施齐全。新加坡公民购买第一套公寓税收为0%，永久居民5%，外国人15%，对于外国人来讲在新加坡买房真的很贵。

MAKE真

下图是新加坡公寓大致的售价，基本全部高于6万每平方米，在新山买房有很大的价格优势：

下图是新加坡1993年以来房价走势，近年来由于政府管制所以房价出现了下滑的趋势：

与新加坡想购买森林城市的本地人聊天发现，他们购买森林城市的主要原因是，森林城市是独立的一个岛，与马来西亚大陆隔离开，而且由中国开发商运营，所以比在新山市区居住要安全。如果是没有这种考虑的新加坡人，他们更愿意投资新山市区的地产，毕竟成本要低很多。

与中国想买森林城市的人聊天，我发现会买这个项目的人对这个项目都很狂热，他们在看房的过程中脸上全程洋溢着幸福的微笑，他们觉得这个项目太好了，中国最大的地产企业开发的啊，那一定是好项目！这部分人群普遍缺少投资知识，他们是中国的“新中产阶级”，他们可能没有钱在中国一线城市购买房产，但是又想做房地产投资或移民，于是选择了这里。但是也存在技术层面的问题，因为中国资本流出管制，从前大多是有钱人做海外投资，他们非常熟悉各种灰色渠道。但是新中产阶级是一群秉公守法的人，他们不熟悉海外投资，更不熟悉资本流出的灰色通道，这样一群人能否支撑住海外地产投资？

MAKE真

说实话，考察完森林城市给我的感觉并不好，碧桂园画了一副很漂亮的图，来吸引投资者，特别是钱多人傻的中国投资者。跨域了20度纬度来赤道赚中国人的钱，也是够拼的。如果投资森林城市，更像是一场赌博，在堵碧桂园能不能实现它美丽的梦想，不确定因素太多，风险太大，可是它讲的故事太宏伟，很容易让狂热的中国人忘记那只是一副连草稿都没打好的画。如果你有一千万，用一百万在这堵一场，无所谓。可如果你只有两百万，那还是放弃这一高风险的赌博吧。投资者至少会面临

1、汇率风险：下图是2006年以来马币兑人民币汇率走势，持续贬值，如果你要投资马来西亚的任何资产，你至少要确定你资产的收益率高于汇兑损失加交易成本。请问，有多少中国的新中产阶级有能力预测未来汇率走势？

2、房价风险，下图是马来西亚房地产价格指数，持续升高：

下图是指数的增长率，2010年开始，波动加大：如果投资者想赚钱，首先你要了解你投资的项目和所在市场，有多少人了解马来西亚？特别是马来西亚的房地产市场？

3、政治风险：马来西亚的经济状况之所以一直表现平平，很大的原因就是政治很不稳定，在一个政治不稳定的地区做投资，不得不感叹中国人很勇敢。

4、安全问题：马来西亚治安并不好，中国人远离他乡来一个治安更差的地区为了什么啊。

总结：如果你是个赌徒，买！如果你是个理性投资者，远离森林城市吧，为了自己攒了半辈子的辛苦钱。

山顶上的风

这种题目当然要由我这个道道地地的新山人来回答。姑且先来段简略的自我介绍：土生土长新山人。小学到高中都在新山，母校就坐落于碧桂园不远处，靠海，基本每天看着对岸的新加坡上课，有心的话游泳可以游到新加坡。后来去了新加坡念大学。毕业后在新加坡工作至今。

目前居住新山，每天进出新加坡上班。一开始是乘搭公共交通，后无法忍受之，故找了car pool，开始共乘计划。早上进新加坡大概需要一个小时至两个小时半（要看新关卡的刁难程度），回程一样。一天花在路上的时间两个小时至五个小时不等。

首先我想澄清一点，在新山，能买的起碧桂园的并不如以上所说的那么少。我敢打包票，90%以上的华人家庭，都有家庭成员在新加坡工作。每天来回，或者是周末回来。赚新币，花马币 (fyi, SGD:MYR=1:3)。新山的房价，到日常的消费，都因为新币越来越强劲，而越来越高。商家们target的不是本地人，而是新加坡人和在新加坡工作的人。

碧桂园刚launch的时候我也有去凑热闹。发展蓝图有好几十座公寓，几千套单位，广告slogan是新山的黄金海岸...（此处请容许我翻一下白眼）。很明显，碧桂园的主要target应该是新加坡人和在新加坡工作的中国人，我也的确亲眼目睹它刚推出的时候，有很多失心疯的新加坡人和中国人都签了订单。据我所知，它开卖至今（应该差不多两年了），单位还没卖完....

我以一个本地人的角度认为，如果题主是要置产投资，请务必三思，这完全不是一个值得投资的项目。原因：

1）治安 - 新山治安是出了名的糟糕，在坊间有一句话：没被打抢过都不好意思说自己是新山人。请题主自行体会一下...

2）交通 - 如果说你是要在新加坡工作，然后想把家安落在新山，那就得算一算你的时间成本。你是否愿意每天花2-5个小时在车龙里？另，若在新山生活，必然需要一部车子（公共交通系统太可怕），如果你是新加坡PR，那就得买新加坡车子。每个月的过路费（来回新山/新加坡）也是非常惊人的，大概四五百新币（大概数目，实际数目不太确定），这又是另外的开销。

3）环境 - 碧桂园的广告是非常砸钱的。广告里头不会告诉你，其实周围的交通系统尚未改善，根本尚未准备好迎接那么多住客。广告也不会告诉你，只要一场突如其来的滂沱大雨，碧桂园前面的路就会开始大淹水...............

好吧目前我只想到这么多。如果题主是要自己住，我建议可以看看其他的非公寓发展项目，一个马币100万（新币35万 or 人民币150万），其实可以在新山买到一间双层楼房with小草地with保安设施with围栏社区.....etc，在新山生活的外国人通常都会选择这类型的房屋，环境比碧桂园好很多。新山地方大人口少，购买公寓很不实际，拥有土地才可以确保价值。

希望这一点浅见可以对楼主带来一些帮助。

泡泡泡泡

两年前曾经有次酒会，遇到几个做国际地产投资的人，然后他们聊天就在说马来西亚的项目，当时的结论就是——坑人。理由大概就是经济前景差，人口少，土地丰富。然后关于新加坡，虽然这个城市/国家非常小，但是整体地势平缓，而且政府的房屋政策非常强势，所以其实房地产没有被炒得很热。具体可以参见这篇文章[转载]香港为什么学不了新加坡？（高密度城市生存之二）。

而且就算新加坡房地产再热一些，新山是否应该有这么高的潜力也很值得质疑。这点可以参考天津和北京之间一个叫武清的地方，京津城际高铁会经过武清，而且有车站，从武清到北京市区只要20多分钟，但现在武清的房价大概五六千，天津市区一两万，北京郊区的房子都要两三万。

最后关于移民政策，呃，就算要移，也不用去马来西亚吧……这个国家宪法里写着是伊斯兰国家，各种层面有意无意在歧视华人。虽然在东南亚算是对华人比较友善的了，但是个人觉得依然不是一个好选择。真想出去的话，去什么塞浦路斯都要好一些。