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苏州楼市

三大原因限购限贷拉低新房价格；二手房业主 ...

二手房价格园区
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三大原因限购限贷拉低新房价格；二手房业主不用像开发商急于回笼资金；投资渠道少，二手房业主不愿意廉价卖房市民王阿姨一直想换一套面积大一点的房子，最近听说房价有松动，就四处看房子。可王阿姨却发现如今新房的价格普遍都比二手房低，“之前想买二手房主要是贪图地段好，生活配套齐全。现在苏州一些地方相同地段内的二手房价格都比一手房贵不少，看来一手房也很实惠。”王阿姨告诉记者，现在她已经准备买一手房了。

记者了解到像王阿姨发现的这种现象，就是房地产行业内常说的“一二手房价格倒挂”,这种曾经在2008年出现过的现象在今年再次出现，而近期这种倒挂现象已经表现得愈发明显。据365地产家居网二手房统计数据显示，苏州全市11月份二手房成交量为970套，环比降幅为2.12%,同比降幅58.53%,成为近20个月最低。而11月份苏州二手房全市挂牌均价10201元/平方米，环比下降了7.24%.但记者发现，虽然苏州二手房的挂牌均价有所下跌，但与11月苏州一手房9000-10000元/平方米的整体均价水平相比，还是明显较高的。苏城不少二手房中介表示，近期一二手房价格倒挂的现象已经愈演愈烈，特别是一些新房优惠幅度较大的地区，更是明显。苏城哪些地区倒挂现象较为明显？是什么原因造成了这种价格倒挂现象？这种现象又会持续多久？……记者带着这些疑问走访了苏城多家二手房中介公司，进行了调查。

现状：苏州工业园区最显著高新区次之记者在调查中获悉，苏城一二手房价格倒挂现象其实在今年7、8月份时已经开始出现，但当时这种现象还属于个例。“当时还很少，还算比较稀奇，但最近特别是11月份以来就非常明显了，苏州很多区域都出现了倒挂现象。”苏州顺驰不动产网络有限公司总经理邬泽洋对记者表示，而就各区域的严重程度来看，邬经理告诉记者，从他们在苏州各家门店反映出来的情况来看，工业园区无疑是一二手房价格倒挂最为明显的地区。

在走访中，记者发现，工业园区特别是湖东片区一二手房价格倒挂的现象十分明显。以湖东邻里中心商圈来看，从2003年后开始，湖东邻里中心片区推出了大量新盘，东湖大郡、枫情水岸、东湖林语等都聚集在此，据记者调查，该地区二手房的挂牌均价在11000元/平方米至13000元/平方米之间。以IALA国际自由水岸一套两室两厅的房子为例，挂牌价格为11578元/平方米，而同属湖东邻里中心商圈的中海国际社区公园道，现在的均价却只有9800元/平方米，两者相差近2000元/平方米。

而据苏州顺驰不动产统计，高新区一二手房价格倒挂的现象也很显著，应该说仅次于工业园区。那为什么上述地区的一二手房在价格上会出现严重的倒挂呢？苏州易扬典居房产总经理薛建明表示，二手房最大的优势就在于区位优势明显，周边配套设施比较完善，“而这些正是一手房所缺少的，以工业园区湖东区域来看，新楼盘很多，但配套还都不完善，地理位置相较于成熟社区的二手房也没什么优势，所以在目前低迷的市场行情中只能以价格取胜。”

释因：楼市调控拉低新房价格但二手房业主反应滞后对于为何会出现这种倒挂现象，邬泽洋认为，国家“限购限贷”的楼市调控政策是一个重要原因，“国家的楼市调控政策，让新房销售量不断走低，开发商为了尽快把房子卖掉，快速回笼资金，不得不大幅度降价促销，从而把新房的均价拉到了一个相对较低的水平。”

此外，邬泽洋表示，二手房业主的特性也导致了这种现象的出现。“二手房的定价主体是个体业主，和开发商相比，他们对市场变化的反应是相对滞后的，所以调整也会慢一拍，这样就造成在某段时间内一二手房价格倒挂比较明显。”

此外，邬泽洋还补充表示，与开发商相比，个体业主在资金要求方面并不高，并不急于回笼资金，也造成了他们不愿轻易降价卖房，从而拉大了一二手房价格的差距。“就二手房业主来说，他们完全可以用转租待售的方式回笼资金，而新房开发商就无法做到，所以他们要回笼资金除了融资，就只能通过降价卖房来解决问题。”

而薛建明还在邬泽洋观点的基础上向记者补充道：“二手房业主不愿把房子卖掉还有一个原因是一旦把房子卖掉，他们一时间还很难找到更好的投资方式来对抗通胀。”

薛建明表示，现在股票、基金等投资手段回报都不是很好，“今年很多股民都没赚到钱，基金也没什么好的表现，老百姓投资渠道较少，而他们每个月通过出租房子而收获的租金收入又是很可观的。这就让手握多套房的二手房业主不太愿意廉价卖房。”

未来：倒挂预计持续到明年二季度 降价取决于业主预期那么这种一二手房价格倒挂的现象会持续到什么时候呢？上述两位业内人士都一直认为，明年二季度会是一个重要的节点。

“从目前来看，国家对楼市的调控政策还不会有所松动，应该会持续到明年，这样一手房的价格还有一定的下行空间。而二手房价格虽然也会随着下调，但总体而言幅度肯定会小于一手房。所以这种现象还会持续一段时间。”邬泽洋认为。

而薛建明也表达了类似的观点，不过他认为，从长期来看，二手房的价格还是会逐渐走到新房价格之下的，“值得注意的是，一旦二手房业主急于回笼资金或是认为房价会持续走低，那么他们所能接受的降价空间都是在20%以上的，而一手房如果跌20%的话，开发商就会很受伤了。”

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