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当温哥华人在思考为什么他们无法承受家乡的 ...

地产泡沫产业空心土地财政
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当温哥华人在思考为什么他们无法承受家乡的房价时，所有人注意力都集中在了加拿大央行宽松的货币政策上。但是加拿大人真正应该关注的是北京。温哥华，这座英属哥伦比亚省的港口城市长期以来都是中国富豪们转移自己资产的头号离岸目标。大量的流动性从中国流出涌向温哥华。瑞银对于全球18个金融机构的分析着重强调了慷慨的全球央行在其中的显著作用。瑞银发现，全球房地产市场泡沫正在人们眼前上演。2015年，仅有两个城市，伦敦和香港的房价处在极度的不平衡区间。今年的数字是6个：温哥华，伦敦，斯德哥尔摩，悉尼，慕尼黑和香港。

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考虑到本国巨大的量换宽松规模，没有美国或是日本的城市上榜可能会人们对于瑞银这份全球房地产过热城市榜单感到很奇怪，而且上榜的三个欧洲城市中的两个还不是欧央行量换宽松计划中的国家。这其中的非关联性显示了北京，法兰克福，东京和华盛顿当前的非传统货币政策之间的差异之大，以及这些地区变得非常危险的原因。

即使是在接近泡沫的城市，房价自2011年也暴涨了近50%。相比之下，其他金融中心的房价涨幅不到15%。瑞银表示，“风险在于宏观经济动能的改变，投资者情绪的转变或是供应的增长可能会引发房价的快速下跌。”例如，投资者们不再预期房价会在中长期继续上涨。

但是资产价格的暴涨带来了其他风险。2月，标准普尔以英国为经验，提出了很多人长期质疑的一点：量化宽松计划正在加剧贫富之间的差距。像滨纪子(日本京都同志社大学商学院教授)这样的经济学家指出这也是日本的经验。日本央行通过刺激股市使得贫富差距越来越大(日本最富有的20%人群持有日本近50%的股票)。自2012年以来，日本薪资增长停滞。日本的平均主义正在逐渐丧失，贫穷排名不断上升。

无独有偶，香港也正上演着这样的双城记。香港30岁下的居民很难承受香港的房价。香港的基尼系数在近年中上涨0.5，已经达到了经济学家认为的非常危险的水平。因为中国内地资金向香港房地产和其他资产上的流动，香港的基尼系数比美国，新加坡和英国还要糟糕。

香港在当前的环境下爆发1997年回归以来最大规模的抗议活动，或是亲独立的政治人物在本月初的选举中获得较大的胜利必然不是一个巧合。香港人们的愤怒正在不但激化，不仅仅是针对本地的寡头和富人，还有内地资金不断涌入所带来的影响。但是感谢中国央行政策对于境内资金的管制，香港社会的不公平情况尚没有完全恶化。

当然，解决这一切的办法就是全球央行必须控制当前的量化宽松计划。加拿大和澳大利亚央行当前的利率水平非常低。瑞银指出，“低利率所带来的潮水般的资金推涨了房价。官员们必须更加创造性的使用宏观审慎性工具以保证资本不外流，包括资本管制。监管机构必须尽力避免量换宽松的资本催生新的资产泡沫。”

例如，上个月英属哥伦比亚省对于外国房地产买家施加了额外的15%交易税。这已经对温哥华的房地产市场产生影响。限制外国的影响，特别是中国买家在当地市场的影响，同样也成为澳大利亚政府一块烫手的山芋。瑞银警告，“所有的欧洲城市房价都已经高估，除了米兰。”人们必须找到应对这一切的方法。

这里的一个讽刺是，尽管日本央行不断扩大量化宽松的规模，但是日本的房地产市场却仍在顽固的原地踏步。尽管日本全国的商业土地价格在2015年实现了8年来的首次上涨。受2020年奥运会相关建筑项目的刺激，日本全国商业土地价格上涨0.9%。

与美联储一样，日本央行增加的流动性更多的是让外国经济体受益，而不是本国市场。套利交易的盛行，即用廉价的资金买进日元然后在投资到其他地区，已经让央行官员非常头疼。因此，受到中国央行宽松政策的影响，中国的富豪们正在将大量的资金转移到香港，悉尼和温哥华，推高了当地的房价，激化了社会矛盾。
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