知道吗？规避限购并不难深圳楼市调控政策掩盖了这个事实

彬彬的芒果

全国楼市全线调控进入第四天，“重灾区”深圳在10月4日迎来了重磅调控政策。4日晚，深圳发布楼市调控的“深八条”，主要内容有：1.限购。本市单身户籍限购1套，非本市户籍需提供连续5年及以上社保或个人所得税；2.限贷。有贷款记录首付5成，2套首付7成；3.对开发商限价、限制开发面积、限制土地购置资金来源。不得超备案价、重申70/90政策，增加小户型供应。严控地王同时承诺土地购置即资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

根据深圳房地产信息网数据中心相关数据，深圳房价在今年出现了5个重要节点，即在2月15日和6月14日两次突破9万元大关。5月份和6月份，新建商品住宅成交均价创下月成交新高，分别突破5万元/平方米和6万元/平方米。在6月13-6月19这一周均价创下7万/平方米的高度。

而从全国范围来看，易居智库研究中心数据显示，今年深圳房价同比上涨为全国第二，环比基本为全国前六左右。虽然对于此次调控，大多数专家和市场人士普遍认同未来市场成交量下跌，投资客、炒房客积极性受到重创，但是调控政策仍然掩盖了两个事实：第一是深圳户口取得的难度小；第二是调控政策只能稳定房价而不能使房价下降。

为了提高户籍人口比例、优化户籍结构，入户深圳新政在9月1日起已经执行。新规将深圳户籍迁入划分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户4个类别，前两种类别由积分制变成核准制，只要达到落户条件，可直接申请落户。后两种依据审批制，开辟新的积分制入户通道。

一位深圳的市场人士称，“无论是以前还是现在，只要本科学历，毕业两年内，要在深圳落户随便找个中介三个月内就能办完。”即便是现在的积分落户，本科毕业80分＋五险一年7分，本科毕业三年社保就可落户。“如果不够三年社保，献血一次2分最高不超过5分，捐款2000元一次1分最高不超过3分。”

同时对于政策中的最大亮点，单身限购一套的规定，中原研究部总监张大伟认为，这种限购不如上海，上海外地单身不可购房，但由于深圳户籍不难，所以实际限购力度也不如北京。落户是一方面，另一方面是房价的问题，最严深圳的调控组合拳会使房价下跌吗？

调控政策指出，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格的，不予办理价格备案；对超出备案价的，停止企业网签。这从供给方的源头上对未来价格上涨做了限制。但深圳目前的主要问题不在供给方，而是供需严重失衡的问题，新建商品住宅几乎没有库存才是最主要的问题。

虽然调控政策对需求方进行了看似严格的限制，认贷又认房，对投资客和豪宅需求都有直接冷却市场的作用。但对刚需购房者而言面临的两个问题依然不变：即深圳目前的房价已不是刚需所能承受的房价；限制了改善和投机，尤其是对改善需求而言，只不过是把需求延后。那从长期来看，供不应求的基本面并不会得到实质性的改变，房价下跌的基础也将不存在。

对于深圳未来房价跌或升的问题，大多数专家认为，从短期来看，房价将受到重创，即使不会大跌，但也是稳中有降，降价可能会最多出现在投资占比高的区域。但从长期来看，从周期来判断，房价在两年后还将继续上涨。另外，在深圳出台政策的当晚，广州和佛山先后跟进。如果说广州政策是由于涨幅有限所以限制有限，这情有可原。半夜跟进的佛山调控政策甚至根本就没有限购的字眼，只不过是对加强调控的重申。截至今日截稿，上午11时左右，南京也发布楼市调控新政，这被调谑为最鸡肋新政，内容照抄佛山。

目前为止，五天之内，已有13城发布楼市调控新政，仍有一大波在路上，比如一线城市上海以及之前外溢需求导致成交价和成交量疯涨的无锡、东莞等，由于房地产调控的分类指导、因城施策总方针，全国楼市全面收紧大势所趋。